Договор купли - продажи недвижимости

Содержание 

Введение                   3

1. Понятие  недвижимости как объекта гражданских  прав           5

2. Понятие  и общая характеристика договора  продажи недвижимости         8

3. Особенности  продажи жилых помещений. Государственная

регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества                    14

Заключение                  20

Список  использованной литературы              24 
 

Введение 

   В современном обществе все большую  роль в имущественном обороте  играет договор купли-продажи недвижимости. Российское законодательство устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав. Правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, опосредуют отношения обмена товара на деньги.

   Недвижимость  является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому  инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.

   Договор купли - продажи недвижимости, в современном  имущественном обороте, получил  широкое распространение, но специфика  этого договора недостаточно исследована  в юридической литературе, поэтому  исследование данной темы является наиболее актуальным в настоящее время.

   В отечественной правовой науке проблемам  правового регулирования отношений по поводу недвижимости уделяется значительное внимание. Рассмотрению общих проблем договора купли-продажи недвижимости посвятили свои работы следующие ученые: А.В. Венедиктов, О.С.Иоффе, П.В. Крашенинников, Р.О.Халфин, В.С.Толстой и другие. В литературе по гражданскому праву преобладают, как правило, публикации учебного и учебно-методического характера, рассматривающие  главным образом историю и основы договора купли-продажи недвижимости и сделок с ней.

   Целью данной курсовой работы было исследование договора продажи недвижимости и  правовой сущности отношений, складывающихся при его осуществлении. Исходя из поставленной цели, решались следующие задачи:

   - изучить понятие недвижимого  имущества, как объекта гражданских  прав;

   - определить правовую природу  договора купли-продажи недвижимости;

   - дать характеристику основным  элементам договора купли-продажи  недвижимости, порядка его заключения, определить правовое значение формы договора, а также государственной регистрации договоров с недвижимостью.

   В курсовой работе использовались различные  нормативные акты, Гражданский кодекс РФ, монографии и исследования таких авторов как Брагинского М.И., Витрянского В.В., Коробковой К., Скворцова А.Ю., Устинова В.В., Ровного В.В., Козырь О.М., Садиков О.Н., Суханова Е.А., Шершеневича Г.Ф. и других.

   Курсовая  работа состоит из трех глав, введения, заключения, списка использованной литературы.

1. Понятие  недвижимости как объекта гражданских  прав 

    Предметом договора купли-продажи недвижимости являются недвижимые вещи, перечень которых  дается в ст. 130 ГК. Различаются две  группы недвижимых вещей. В первую входят земельные участки и все, что прочно связано с землей, в том числе вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

    Ко  второй группе отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, т.е. объекты, условно называемые недвижимыми вещами по закону.

    Приведенный перечень недвижимых вещей не считается  исчерпывающим. Как сказано в  ст. 130 ГК, к недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество, в частности, предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), жилое помещение в многоквартирном доме (ст. 288, 289 ГК), нежилое помещение в здании, кондоминиумы, объекты незавершенного строительства.¹

    При характеристике предмета договора купли-продажи  недвижимых вещей, прочно связанных  с землей, законодатель связывает  воедино соответствующую недвижимую вещь и земельный участок, на котором  данная вещь расположена. Прежде всего, речь идет о связи с землей таких недвижимых вещей, как здания и сооружения.

    В п. 1 ст. 552 ГК провозглашается общее  правило подобного рода связи, в  соответствии с которым по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Вопрос о том, какие права имеются при этом в виду, решается на основании норм ЗК, имеющего в данном случае приоритет в применении перед ГК. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.²

    Отчуждение  здания, строения, сооружения, находящихся  на земельном участке и принадлежащих  одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, указанных в законе, в том числе если земельный участок изъят из оборота.

    В п. 4 ст. 35 ЗК в противоречие со ст. 553 ГК провозглашается также правило  о том, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. При продаже продавцом земельного участка, на котором находится здание, строение, сооружение, принадлежащее другому лицу, за последним сохраняется право пользоваться частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

    В ст. 554 ГК предусматривается важное правило об определении предмета договора продажи недвижимости по месту  его нахождения на соответствующем  земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе о его местонахождении. При несоблюдении данного требования договор считается незаключенным.

    Таким образом, в силу закона отличительной особенностью, недвижимого имущества является индивидуальная определенность, и придаваемая регистрации этих объектов и прав на них. Только с момента государственной регистрации эти объекты приобретают статус недвижимого имущества.

2. Понятие  и общая характеристика договора  продажи недвижимости 

    Под договором купли-продажи недвижимости понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель - принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную в договоре денежную сумму.

    Договор продажи недвижимости характеризуется  как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу.

    К отношениям по продаже недвижимого  имущества часто применяются  и особые нормативные требования. Так, к договорам продажи недвижимости, заключаемым на торгах, в том числе на публичных, применяются правила ст. 447 - 449 ГК, ст. 54, 62, 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "Об исполнительном производстве". К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации; при этом положения ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.³

    Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может  быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности. Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

    Согласно  п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты после надлежащей государственной регистрации права собственности на них, ибо только в силу этого они могут приобрести статус недвижимого имущества как объекта права собственности.

    Продавцом и покупателем по договору купли-продажи  недвижимого имущества могут  быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в  виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое  лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

    По  общему правилу в качестве продавца может выступать собственник  недвижимого имущества. Продавцом  также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или  договора. В качестве продавца при  продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает специализированное учреждение, уполномоченное Правительством РФ, при продаже имущества субъектов Российской Федерации - юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Решение о продаже принимают соответственно органы Министерства государственного имущества Российской Федерации, органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.⁴

    Учреждения, имеющие право на осуществление  коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности.

    Каких-либо общих ограничений по поводу возможных  покупателей недвижимости гражданское  законодательство не содержит. Специальные  правила, адресованные к покупателям  недвижимости, могут быть установлены  специальным законодательством. В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости.

    Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

    К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся  условия о предмете продажи и  цене продаваемого недвижимого имущества.

    Закон требует, чтобы в договоре продажи  недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах.

    К числу обязательных документов, идентифицирующих отдельно стоящее здание (сооружение), относятся план земельного участка  и (или) план объекта недвижимости с  указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.⁵