Договор купли - продажи недвижимости

     Вместе  с тем с каждым годом растет количество регистрационных действий, совершаемых органами юстиции, и вырабатываются практические положения, которые требуют обобщения, теоретического осмысления и критического анализа, в частности, о государственной регистрации договоров долевого строительства, договора купли-продажи доли в праве общей собственности на жилые помещения.

    Выделение договора купли-продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи  обусловливается спецификой его  предмета. Во-первых, недвижимые вещи образуют единую систему вещей, в центре которой  находятся земельные участки. Поэтому функционирование недвижимых вещей, не являющихся земельными участками, их купля-продажа всегда в той или иной степени связаны с определенными действиями, касающимися земли. Это относится не только к недвижимостям, прочно связанным с землей, но и к так называемым недвижимостям по закону. Права на недвижимые вещи, а в ряде случаев и сделки, связанные с отчуждением отдельных видов недвижимых вещей, подлежат государственной регистрации. Это создает особый правовой режим недвижимых вещей в отношении перехода права собственности от одного лица к другому, осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению такими вещами. Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

    Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, иностранные государства и международные организации. В случаях, указанных в законе, покупателями отдельных видов недвижимых вещей, например спутников, используемых в системе телевидения, могут быть физические и юридические лица, имеющие специальные на то разрешения от уполномоченных государственных органов.

    В качестве продавца в договоре, как  правило, выступает собственник  недвижимости. Несобственниками продаваемого по договору купли-продажи недвижимого имущества являются государственные и муниципальные предприятия и организации, обладающие правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления на данное имущество (правом безвозмездного пользования земельными участками). Продажа ими недвижимого имущества осуществляется в данном случае при согласии собственника в лице уполномоченного на то государственного или муниципального органа власти. В качестве продавца недвижимости могут выступать и другие лица, указанные в законе, в том числе управляющий по договору доверительного управления, один из супругов при наличии у него нотариально удостоверенного согласия другого супруга на продажу конкретной недвижимости.

    Полномочия  собственника (иного продавца) на продажу недвижимости должны быть подтверждены свидетельством или специальной регистрационной надписью на документе из Единого государственного реестра прав, выдаваемого учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

    Договор купли-продажи недвижимости заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора в виде его ничтожности.

    Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (отдельной комнаты или нескольких комнат в квартире) является исключением из общего правила, касающегося недвижимого имущества. Договор подлежит государственной регистрации наряду с государственной регистрацией права собственности и других вещных прав на жилое помещение. Объясняется это социальной значимостью данного объекта недвижимости для всех граждан России и необходимостью усиления защиты их жилищных прав и интересов.

Список  использованной литературы 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2007. - №32. – ст.3301.

2. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изм. и доп. от 23 июля 2008 г.)//Собрание законодательства Российской Федерации. – 2002. - № 4. - ст. 251.

3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 23 июля 2008 г.)//Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. - № 30. - ст. 3594.

4. Баранова Е.А., К вопросу о понятии единого объекта недвижимости в гражданском праве.//Законодательство и экономика. - 2007. - № 2.- С. 26-35.  
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2002.  
6. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости//Хозяйство и право. - 2003. - № 4.- С. 32-45.

7. Гражданское право. Учебник. В 2-х томах/ под ред. Е. А. Суханова. Т. 2. - М.: НОРМА, 2003.

8. Гражданское право: Учебник. /под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова/. – М.: ИНФРА-М., 2006.  
9. Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства)//Законодательство. - № 10 - 2005. – С.19-27.

10. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. - М., 1998.

11. Коробкова К., Сделки с объектом недвижимости // Корпоративный юрист. - 2008. - № 4. – С.15-19.

12. Ровный В.В. Договор купли-продажи (очерк теории). - Иркутск, 2003.

13. Сейнароев Б.В. Договор купли-продажи //Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2000. - № 6. - С. 128 - 141.

14. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). – М: «Волтерс Клувер», 2006.  
15. Устинов В.В., Договор купли-продажи недвижимости: правовое регулирование//«Экономико-правовой бюллетень». - 2008. - № 6. – С. 36-49. 
16. Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права. - М., 2005.

17. Флейшиц Е.А. Договор купли-продажи. Отдельные виды обязательств. М., 1999.