Особенности исполнения обязательств по некоторым видам договоров купли-продажи недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение	3
1 Общая характеристика института  купли-продажи недвижимости по  российскому законодательству	5
1.1 Правовая природа недвижимого  имущества	5
1.2 Общие положения о договоре купли-продажи недвижимости	11
2 Особенности договора купли-продажи недвижимости	11
2.1 Форма договора купли-продажи  недвижимости. Стороны договора	16
2.2 Характеристика прав и обязанностей  сторон по договору купли-продажи недвижимости	22
3 Особенности исполнения обязательств  по некоторым видам договоров  купли-продажи недвижимости	28
3.1 Особенности исполнения обязательств  по договорам купли-продажи земельных  участков	28
3.2 Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.	31
Заключение	38
Библиографический список	41

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу. Вопросы приобретения земельных участков, квартир и жилых домов, зданий и нежилых помещений, другой недвижимости являются очень актуальными в наши дни.

В отечественном законодательстве уделяется значительное внимание регулированию правоотношений по поводу недвижимого имущества. С вступлением в силу 30 октября 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации введены новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна следовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок. Таким образом, Земельный кодекс существенным образом изменил не только земельные правоотношения, но и установил новые требования к сделкам с другой недвижимостью: зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.

Оформление правоустанавливающих документов на недвижимость, подготовка проектов договоров требует достаточной юридической квалификации, знания особенностей правового режима недвижимого имущества, гражданского, земельного, жилищного, семейного, корпоративного, налогового права, законодательства о приватизации. Необходимо также знать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним завершающего этапа приобретения и оформления прав на недвижимость. Без государственной регистрации в установленных случаях право не считается возникшим, а сделка - заключенной.

В настоящее время сделки граждан с принадлежащей им недвижимым имуществом, в особенности купля-продажа жилых помещений, получили довольно широкое распространение.

Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от того, который был несколько лет назад. В частности, расширился круг участников сделок. Кроме традиционных - продавца и покупателя в них участвуют посредники - риэлтерские фирмы либо частные маклеры. Большую роль играют также коммерческие банки, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные структуры.

Объектом исследования курсовой работы являются правоотношения по купле-продаже недвижимости. Предмет исследования работы – правовые нормы регулирующие договор купли-продажи недвижимости.

Целью курсовой работы является исследование особенностей обязательств сторон по договору купли-продажи недвижимости.

Задачи работы заключаются в следующем: изучить правовую природу недвижимого имущества; исследовать общие положения о договоре купли-продажи недвижимости; выделить особенности договора купли-продажи  недвижимости; дать характеристику прав и обязанностей сторон по договору купли-продажи недвижимости; изучить особенности исполнения обязательств по некоторым видам договоров купли-продажи недвижимости.

В процессе исследования темы данной работы использовались следующие методы: анализ, сравнение, а также используется формально-юридический метод, что позволяет всесторонне исследовать данную тему.

Исследованием данной темы занимается довольно большое число авторов, что лишний раз подчеркивает ее актуальность. Среди исследователей проблем, касающихся договора купли-продажи недвижимости и обязательств сторон по нему, наиболее известны работы следующих: Богдановой Е., Ветрова С.А., Дьякова А.П., Киндеевой Е.А., Лапач В., Лобарь С.Е., Лозовской С.О., Мамишова З., Попова М., Пяткова Д., Толчеева Н., Чупрыниной Н.Ю. и других.

Исходя из поставленных цели и задач, работа включает в себя введение, три главы, заключение, библиографический список.

 

 

 

 

1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИНСТИТУТА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ

 

1.1 Правовая природа недвижимого имущества

Понятие недвижимого имущества изучалось как современными, так и дореволюционными юристами. Имеется и обширная судебная практика. Между тем мы не может говорить об отсутствии спорных и неясных вопросов в правовом регулировании его режима. Из определения недвижимости в ст. 130 ГК следует, что речь идет о вещах, то есть материальных, физически осязаемых объектах, имеющих экономическую форму товара. Недвижимость является особой разновидностью вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку. Об этом, в частности свидетельствуют положения договора купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК), согласно которым цена является существенным условием данного договора и к нему неприменимы положения п. 3 ст. 424 ГК, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.

Помимо понятия недвижимости в юридическом смысле существует понятие недвижимости в физическом и экономическом смыслах. Так, в физическом смысле недвижимость представляет собой отдельный расположенный в пространстве объект, обладающий определенной полезностью. Тогда как в экономическом плане недвижимость представляет собой объект, который требует потока инвестиций, направленных на сохранение и развитие объекта, а также обладает свойством приносить своему владельцу доход.

Говоря о правовом режиме недвижимости, следует остановиться на раскрытии содержания данного термина. Необходимо отметить, что легального определения указанного понятия не существует. Вместе с тем его можно встретить в работах юристов. Так, С.С. Алексеев определяет его как «итоговое правовое состояние объекта, являющееся комплексным результатом деятельности всех управомоченных лиц (физических, юридических, государства) по его использованию. Это как бы часть правопорядка, состояние упорядоченности общественных отношений на конкретном объекте».

Нельзя не обратить внимания на наукообразность и сложность таких определений, что делает практически невозможным выявление истинной сущности правового режима вообще и правового режима недвижимости в частности. Представляется, что правовой режим - это всегда система определенных правовых норм (правил), отражающих специфику того или иного объекта права. Правовой режим недвижимого имущества - это совокупность императивных правовых норм, содержащих специальные правила, отражающих специфику участия недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях. Эта специфика заключается в наличии целого ряда законодательно установленных ограничений, запретов и процедур. Особый правовой режим закреплен в различных законодательных актах, образующих определенную систему. Помимо установленных в ГК общих правил, которые распространяются на все виды недвижимого имущества, можно выделить установленные в других правовых актах специальные правила, которые распространяются только на отдельные виды недвижимых вещей.

Согласно ст. 130 ГК все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

1) объекты недвижимости, которые  недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные  объекты);

2) объекты, которые прочно связаны  с землей и перемещение которых влечет несоразмерный ущерб их назначению;

3) объекты, которые по своей физической  природе являются движимыми, но  законодатель отнес их к недвижимости.

Перечень объектов, указанных в ст. 130 ГК, которые являются недвижимыми, чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (так называемая недвижимость по закону). В качестве примера можно привести предприятия (ст. 132 ГК). Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство. Следует отметить, что в указанной статье ГК помимо термина «недвижимые вещи» также используется термин «недвижимое имущество». Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке законодателя. Как известно, имущество - это более широкое понятие по сравнению с вещами, поскольку включает в себя помимо вещей также и имущественные права. Указанное обстоятельство дает основание некоторым юристам утверждать, что «под понятием недвижимости, употребляемым в ст. 130 ГК, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи». Объясняется это следующим образом. Использование вещей лицами, не являющимися собственниками, возможно только путем предоставления им собственником соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование.

С таким мнением вряд ли можно согласиться. Во-первых, использовать чужую вещь могут не только носители вещных, но и обязательственных прав. Во-вторых, формулировка статьи 130 ГК, говорящая о таком признаке недвижимости, как неразрывная связь с землей, прямо указывает на то, что речь идет о вещах, поскольку имущественные права не могут быть связаны с землей.

Как правильно отмечено в литературе, недвижимые по природе вещи в соответствии с указанной статьей можно условно разделить на два вида: а) природные ресурсы (земельные участки, недра, обособленные водные объекты, которые являются недвижимыми в силу своих естественных свойств) и объекты, которые отнесены законом к недвижимости в силу их прочной связи с землей. Примерный перечень последних дан в указанной статье ГК (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), в которой также дается критерий отнесения их к недвижимому имуществу (прочная связь с землей).

Законодательству Российской Федерации неизвестна характерная для законодательства некоторых стран конструкция недвижимости по назначению, к которой относятся движимые по своей природе вещи, помещенные на земельном участке или строении и обеспечивающие его обслуживание или эксплуатацию (например, сельскохозяйственные орудия, предназначенные для обработки земли). Такое положение вещей представляется вполне правильным, поскольку в противном случае пришлось бы регистрировать право собственности и другие вещные права на все комбайны, трактора и т.д.

В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. При этом традиционно наличие прочной связи с землей является отличительным признаком недвижимого имущества.

Между тем применение этого признака на практике в настоящее время может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения в принципе могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение (однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново). Например, деревянные дома (срубы) в сельской местности довольно часто переносят с одного места на другое в разобранном виде. При этом нужно отметить, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьезного ущерба. Существуют так называемые сборные дома, которые могут не иметь прочной связи с фундаментом. Как правильно отметил С.А. Степанов, разрушение или перенос (при наличии современных технических средств) имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом.

Таким образом, физическая связанность объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению. При этом следует иметь в виду, что связь с землей может осуществляться как непосредственно, так и опосредованно (через водную поверхность). В частности, известно, что в настоящее время жилые дома и другие объекты недвижимости начали строить на водной поверхности.

Необходимо дифференцировать объекты недвижимости и такие прочно связанные с землей объекты, как, например, скамейка, которая недвижимостью не является, даже если ее перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба назначению. Также одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом или зданием, установленных на поверхности земли на блоках и т.д.