Особенности исполнения обязательств по некоторым видам договоров купли-продажи недвижимости

Специфическими признаками недвижимых вещей являются наличие индивидуальных признаков, незаменимость, а также нахождение в одном и том же месте.

По признаку связанности с землей можно также выделить такие особые объекты недвижимости, как шахты, карьеры, торфоразработки, буровые и эксплуатационные скважины, колодцы и сети наземных коммуникаций, железные и шоссейные дороги, придорожные сооружения (мосты, туннели, и т.д.), объекты гидротехнического и водного транспорта (плотины, шлюзы, причалы и т.д.), объекты водоснабжения (колодцы, колонки и т.д.). Однако исчерпывающий перечень таких объектов дать вряд ли возможно.

Помимо основополагающего физического критерия - неразрывной связи с землей отдельные юристы выделяют дополнительные признаки для недвижимости.

Иногда выделяют такой признак недвижимости, как ее высокая стоимость. Недвижимость действительно обычно обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

Таким образом, основополагающим признаком недвижимого имущества является связь с землей, которая может иметь различные проявления. Так, это может быть непосредственный, физический контакт, прерывание которого влечет серьезный ущерб для объекта недвижимости (здания, сооружения, леса и т.д.). При этом следует учитывать новые технологии, позволяющие перемещение большинства зданий и сооружений без какого бы то ни было ущерба их назначению. Однако в этом случае следует учитывать огромные затраты на подобного рода операции.

Связь с землей может также быть физической, но опосредованной (через водную поверхность, через другие объекты недвижимости (здания и сооружения, построенные на воде, жилые и нежилые помещения)).

Для отдельных объектов недвижимости связь с землей является только юридической, но не физической (морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания). Эта связь заключается в том, что указанные объекты, будучи по своей природе движимыми, регистрируются в определенных земельных участках. Так, согласно п. 2 Правил регистрации судов и прав на них регистрация морских судов осуществляется в торговых портах, перечень которых приведен в приложении №1 к указанным Правилам. В качестве дополнительного признака указанных объектов как недвижимости можно выделить публичность оборота, которая объединяет недвижимые по своей природе вещи и воздушные, речные, морские суда, космические объекты в единую классификационную группу.

Существуют различные классификации недвижимого имущества. Например, объекты недвижимости различаются по своему происхождению: созданные природой без участия труда человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. Так, к объектам естественного происхождения относятся участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Соответственно, к объектам искусственного происхождения относятся здания и сооружения и т.д.

К недвижимому имуществу относится также имущество, которое по своей физической природе является движимым. Такое имущество называют недвижимым в силу закона. К нему, в частности, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Перечень вещей, которые признаются недвижимыми в силу закона, является исчерпывающим. Это обусловлено тем, что их естественные свойства не позволяют применить к ним общий критерий непосредственной связанности с землей. Следует отметить, что законодательство Российской Федерации не знает упоминавшейся выше категории «недвижимости в силу назначения», которая характерна для ряда стран Европы. К такой недвижимости относятся сельскохозяйственные орудия, скот и т.д.

Особенностью отнесенных законом к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов является то, что они в отличие от традиционной недвижимости могут определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это зависит от того, заключают ли стороны договор в отношении одной или нескольких индивидуальных вещей или в отношении нескольких одинаковых вещей (например, это может быть договор в отношении судов одного типа, которые могут определяться в договоре родовыми признаками). Следует отметить, что законодатель говорит о связи с землей вообще, а не с конкретным земельным участком. Поэтому к недвижимости отнесены указанные объекты, которые не имеют материальной, физической связи с конкретным земельным участком, однако у них есть опосредованная связь с землей вообще.

1.2 Общие положения о договоре купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК). По юридической природе договор продажи недвижимости, как и всякий договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным. Договор продажи недвижимости выделяется в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку предмета - недвижимого имущества. Особое отношение к недвижимому имуществу обусловлено его общественным, общенациональным значением. Во-первых, несмотря на то что имущественный оборот недвижимости регулируется нормами гражданского права, правовое регулирование прав на недвижимость имеет публично-правовую окраску. Нормы публичного права не только определяют саму возможность свободного оборота соответствующих объектов недвижимости, но также предусматривают необходимые ограничения использования отдельных категорий объектов. Во-вторых, поскольку недвижимое имущество обладает, как правило, значительной ценностью, требуются особые меры охраны интересов его продавцов и покупателей. Участникам гражданского оборота необходимо точное знание о субъекте права собственности на объект недвижимости, ограничениях этого права, иных обременениях имущества, что достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

Правовое регулирование договора осуществляется: специальными нормами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК), общими положениями о договоре купли-продажи (§ 1 гл. 30 ГК), а также специальными нормативными требованиями отдельных отраслей законодательства (приватизация государственного и муниципального имущества). Особенность правового регулирования договора купли-продажи недвижимости основана на том, что этот договор регулирует оборот недвижимости - весьма специфичного объекта гражданских прав.

Исходя из особенностей предмета, предопределяющих практически все особенности договора купли-продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный, весьма специфичный вид договора купли-продажи, положения ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости является видом купли-продажи. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, служит его объект - недвижимое имущество, состав которого определяется статьей 130 ГК РФ, а также иными федеральными законами.

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к порядку заключения договора, а также к правам и обязанностям сторон в первую очередь применяются правила § 7 главы 30 ГК РФ, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, - общие положения о договоре купли-продажи.

Сразу же следует отметить, что купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством, т.е. Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

ЗК РФ предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и совершение сделок с земельными участками, которые уже находятся в собственности граждан и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.

Статья 550 ГК РФ определяет, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного (т.е. единого) документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора, указанных в пункте 2 статьи 434 ГК РФ, в данном случае может быть использован только один документ, подписанный каждой стороной сделки.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В договоре могут указываться те сведения о продаваемом недвижимом имуществе, которые содержатся в свидетельстве о собственности на недвижимое имущество (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и прочая необходимая информация).

На это требование закона необходимо обратить особое внимание, поскольку при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Другим важным положением гражданского законодательства является указание на то, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, на что указывает пункт 1 статьи 555 ГК РФ.

В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 8 сентября 2003 года по делу №А19-12431/01-26-21-39-Ф02-2428/03-С1 было сказано, что «согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющему порядок гражданско-правовых отношений, цена на недвижимое имущество не может быть определена по аналогии. При определении цены на жилье должны учитываться индивидуальные признаки.

Также существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

На практике в качестве характеристики жилого помещения в договоре указывается его полный адрес, количество комнат, общая и жилая площадь, подъезд и этаж. Дополнительную особенность предмета договора составляет целевой характер жилого помещения. На момент продажи помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и в этом своем качестве отвечающим установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Исключением являются договор продажи жилых помещений (статья 558 ГК РФ) и договор продажи предприятия (статья 560 ГК РФ). Последние подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (основание - пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Важное положение содержит статья 551 ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 этой статьи переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Согласно этим актам государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется специальным учреждением (Росреестром) по месту нахождения недвижимого имущества. В настоящее время учреждения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним созданы и функционируют во всех без исключения субъектах Российской Федерации.

2 ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Форма договора купли-продажи недвижимости. Стороны договора

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости, за исключением договора купли-продажи жилых помещений, считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава, а именно:

1) заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и

2) акта государственной регистрации  перехода права собственности.

При продаже жилых помещений в юридический состав также входит регистрация самого договора купли-продажи, который считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако, будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и покупателя уже с момента его заключения.