Особенности исполнения обязательств по некоторым видам договоров купли-продажи недвижимости

Из содержания Федерального закона от 2 января 2000г. № 28-ФЗ усматривается, что государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации. В свою очередь государственный кадастровый учет земельных участков есть их описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить этот участок из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Государственный учет земельных участков сопровождается присвоением каждому участку кадастрового номера.

Согласно Федеральному закону «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ в Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» внесены дополнения.

Так, ст. 19 ФЗ дополнена п. 6 «в случае, если для проведения государственного кадастрового учета земельного участка представлен правоустанавливающий документ, в котором сведения о площади такого земельного участка не соответствуют сведениям об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о его межевании, государственный кадастровый учет такого земельного участка проводится на основании сведений об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о его межевании».

Далее указано, «содержащаяся в документах о его межевании уточненная площадь земельного участка превышает указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более, чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования».

Закон предусматривает, что если сведения государственного земельного кадастра о местоположении (об адресе) площади и (или) местоположении границ определенного земельного участка нуждаются в уточнении и (или) отсутствуют сведения о его разрешенном использовании и (или) принадлежности к категории земель, правообладателю такого земельного участка или уполномоченному им лицу (это может быть риэлтор) одновременно с выпиской, предоставляемой ему в соответствии с правилами ст. 22, выдается справка о составе документов, которые необходимо подать в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для уточнения указанных сведений.

Для того чтобы земельный участок был индивидуализирован, то есть получил признаки, позволяющие выделить его из других подобных участков, необходимо произвести межевание этого участка. Согласно ст. 17 Федерального закона от 18 июля 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (в ред. от 18 июля 2005 г.) межевание объекта землеустройства, то есть земельного участка, представляет собой работы по установлению на местности границ этого участка с закреплением таких границ межевыми знаками и описью местоположения.

Согласно п.7 «Требований к оформлению документов о межевании, представляемых для поставки земельных участков на государственный кадастровый реестр земель при поставке земельных участков на государственный кадастровый учет либо при внесении изменений в сведения государственного земельного кадастра о ранее учтенных земельных участках. В состав описания входят титульный лист и приложение, включаемые в кадастровое дело». При оформлении Описания используется градостроительная и иная документация, содержимое необходимое для государственного кадастрового учета земельных участков сведений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Итак, подводя итог проведенному в данной работе исследованию, необходимо сделать соответствующие выводы.

В работе раскрыто содержание купли-продажи недвижимости и также освещена нормативная база, регулирующая вопросы купли-продажи недвижимости, исследованы виды гражданско-правового договора купли-продажи недвижимости.

При заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости стороны договора имеют следующие права и обязанности. Продавец вправе: требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) продаваемого объекта недвижимого имущества. Продавец обязан: 1) передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче; 2) не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества; 3) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора продажи; 4) возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации.

Покупатель вправе: 1) в случае передачи продавцом недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора продажи о его качестве, по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков недвижимости; возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости; 2) в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от исполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы. Покупатель обязан: 1) уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором; 2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора продажи; 3) не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче недвижимости). 4) возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации.

В зависимости от вида договора купли-продажи недвижимости права и обязанности сторон могут отличаться.

Одной из проблем исполнения обязанностей по договору купли-продажи недвижимости является неисполнение (ненадлежащее исполнение) сделок купли-продажи недвижимости со стороны покупателя в части оплаты продавцу стоимости приобретаемого недвижимого имущества существует. Между тем действующее российское законодательство содержит ряд средств защиты добросовестного продавца на рынке недвижимости, которые могут использоваться продавцом при заключении сделки по отчуждению недвижимого имущества, среди них залог в силу закона. Однако данное средство защиты вызывает сложности применения на практике, поскольку в каждом конкретном случае при государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи учреждение Росреестра сопоставляет срок и факт оплаты с моментом передачи вещи покупателю, а из договора это не всегда четко прослеживается. Кроме того, не всегда ясно, как толковать положения договора, устанавливающие срок оплаты «в течение» определенного периода времени. Это может означать оплату как в момент передачи или сразу после передачи, так и позже. В то же время, если договор не содержит конкретного порядка, срока и размера платежей, это нельзя считать рассрочкой платежа. Отсюда можно сделать вывод, что во всех случаях, когда оплата по договору продажи недвижимости предусмотрена после передачи вещи либо срок оплаты не установлен или определен моментом востребования, а передача уже произошла (при отсутствии сведений о произведенной оплате), возникает залог в силу закона, и учреждение Росреестра должно производить его государственную регистрацию. При этом более целесообразно было бы применительно к недвижимости передачу, предусмотренную п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК, толковать как передачу не только фактическую, но и юридическую - в собственность покупателя, то есть в том числе государственную регистрацию права собственности покупателя. Но подобное толкование не допускает п. 2 ст. 488 ГК, согласно которому в случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила встречного исполнения обязательств (ст. 328 ГК). Речь идет о том, что при непредоставлении продавцом вещи покупателю последний вправе приостановить исполнение обязательства по оплате, а следовательно, и залог в силу закона не возникает до передачи вещи. В данном случае понятие «передача вещи» может быть только однозначным, как это предусматривает закон, и для иного толкования необходимо внесение в него соответствующих изменений.

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

 

 Правовые акты

1. Конституция Российской Федерации: офиц. текст. – М.: Знание, 2010. – 52 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая : принята Гос. думой 21 октября 1994 г. : по состоянию на 7 фев. 2011 г. – М.: Юрайт Издат, 2011. - 106 с.
3. Семейный кодекс Российской Федерации принят Гос. думой 18 декабря 1995 г. : по состоянию на 30 июня 2008 г. – М.: Право, 2010. - 108 с.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации : принят Гос. думой 22 декабря 2004 г. : одобр. Советом Федерации 24 декабря 2004 г. : по состоянию на 27 июля 2010 г. – М.: Юрайт Издат, 2010. - 124 с.
5. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собр. законодательства Российской Федерации. – 1997. - №30. - Ст. 3594.
6. Приказ Минтранса РФ от 21.07.2006 №87 «Об утверждении Правил регистрации судов и прав на них в морских торговых портах» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2006. - №32. – С.18-34.
7. Земельный кодекс РФ N 136-ФЗ от 25.10.2001