Договор-купли продажи недвижимости

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

Введение

Объектом исследования работы является договор купли-продажи жилищных помещений, который регулирует вопрос о правах человека на жилище.

Актуальность и важность этого вопроса указывает на тот факт, что само государство Российской Федерации приписало его к категории важных и приоритетных. Это нашло свое отражение в обеспечении прав в Основном законе Конституции РФ, которая гарантирует право человека на жилье (ст. 40 Конституции РФ). Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией Российской Федерации - это те обязательства, которые правительство приняло для обеспечения прав, предоставленных гражданам: развивать и поддерживать жилищный фонд, способствовать кооперативному и индивидуальному строительству.

Нужно отметить, что нынешний рынок жилья разительно отличается от рынка в предыдущие годы. Теперь, как правило в сделку помимо покупателя и продавца подключается третья сторона - посредник, которая действует как агентство недвижимости или частный маклер. На рынке жилья все более значительную роль играют коммерческие банки, биржи, инвестиционные фонды, страховые компании и другие рыночные институты.

Кроме того, внимание уделяется проблемам государственной регистрации помещений. Это связано с тем, что в соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на помещения происходит только после исполнения обязательной процедуры в учреждении юстиции по регистрации прав – Государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

На этом основании можно сделать вывод, что огромное значение договора купли-продажи жилого помещения для каждого гражданина есть необходимость повышения осведомленности в области правового регулирования отношений.

В связи с этим, целью данной работы является возможность использования ее материалов всех участников отношений, связанных с продажей помещений, правильно оценить возможность договора купли-продажи и предотвратить преступление при его заключении.

Целями исследования являются:

1. Определение понятия жилой недвижимости.
2. Рассмотрение схемы сделки купли-продажи.
3. Установить правовые аспекты сделки купли-продажи.
4. Рассмотрим процедуру регистрации и сможем определить пакет документов, необходимых для сделки;
5. Оценка жилого имущества сравнительный подход на реальном примере.

Чтобы расширить тему использоваться правила, научные и периодические издания, а также учебников и специализированных интернет-ресурсов.

Работа состоит из введения, двух глав, пяти разделов, заключения и списка использованной литературы. 
1. Теоретические аспекты сделки купли-продажи жилой недвижимости

1.1 Концепция жилой недвижимости

В процессе экономических реформ в РФ снова появилось деление имущества на движимое и недвижимое. Начиная с 1994 года, в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса, «недвижимостью являются земельные участки, недра, обособленные водные объекты и все, что связано с земельными участками, в том числе леса, многолетние насаждения, здания». Для государственной регистрации недвижимости, также подлежат воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и тд.

Закон о недвижимости можно отнести и другое имущество. Так, в соответствии со ст. 132 Гражданского кодекса, «Предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности, считаются собственностью» (Таблица 1).

Таблица 1

Виды недвижимости

№ п / п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Компания в целом как имущественного комплекса, в том числе: ♦ землю; ♦ зданий и сооружений; ♦ инвентаря и оборудования; ♦ сырье и продукты; ♦ претензии и долги; ♦ право назначить, индивидуализировать компании, ее продуктов, услуг и мероприятий; ♦ нематериальные активы; ♦ информация; ♦ другие исключительные права
2	Недра
3	Разделенные водные
4	Все, что прочно связано с землей, в том числе: ♦ леса; ♦ многолетних растений; ♦ потенциала; ♦ Структуры
5	Эквивалент имущества, подлежащего государственной регистрации: ♦ воздушные и морские суда; ♦ суда внутреннего плавания; Некоторые пункты имеют статус реального права недвижимости

Определение недвижимого имущества, расположенного в жилищном секторе содержится в статье 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики», который является частью имущества включает в себя земли и прочно ассоциируется с жилыми домами и нежилыми помещениями, хозяйственных построек, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, домов, квартир, и других помещений в жилых домах и других строениях, пригодных для временного и постоянного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры в жилищной сфере.

Рис. 2. Основные виды недвижимости

Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений суверенно от форм собственности, в том числе домов, общежитий, специализированных домов, квартир, жилых домов и других зданий в других пригодных для жизни.

Жилая недвижимость как товар владеет следующими свойствами, которые отличают его от других продуктов (рис. 3).

Рис. 3. Особенности недвижимости как товара

 

1.2 Схема сделки купли-продажи  недвижимости

Еще 20 лет тому назад, вопросы, связанные с жильем, стояли не менее остро, чем в настоящее время, однако сейчас, они имеют принципиально другую природу. В СССР, невозможно было свободно покупать недвижимость. В течение этого периода, большая часть населения жила в довольно плохих условиях. Граждане жили в коммунальных квартирах, стояли в очереди на квартиру по 10-20 лет, борясь за каждый квадратный метр. Сегодня, благодаря реформе жилищного сектора, граждане могут решить этот вопрос проще и быстрее. Конечно, сейчас состоит трудность не угодить в «лапы» аферистов и не потерять свои сбережения. Для того, чтобы ограничить себя от возможных негативных последствий требуется обратиться к специалистам в этой области - риэлторам. Эта концепция была включена в нашу повседневную жизнь и постепенно становится привычной. Однако, чем именно занимаются риелторы, каковы их обязанности не все знают.

Агент по недвижимости - специалист по заключению сделок по недвижимости (посредник). Обычно, он имеет большой опыт, и знает, жилищное законодательство, вдобавок понимает тенденции, которые существуют на рынке.

Рис. 4. Схема приобрести на рынке жилья собственности

Из схемы ясно, что приобрести жилище можно по двум способам. Во-первых, это может быть сделано через посредников (риелторов), и это также относится и к вторичному рынку жилья, а во-вторых, - напрямую от владельца. Тем не менее, есть и исключения: если приобретение нового жилья покупателя оформляется через банк, то банки могут требовать регистрацию сделки через доверенных риэлторских офисов.

Каждый из этих вариантов имеет свои полюсы и минусы:

• путем приобретения жилплощади через риэлторов, упрощается поиск и дизайн квартиры, снижается риск негативных эффектов, но затребует дополнительных расходов на уплату посреднических услуг;
• покупка квартиры непосредственно от собственников позволит сэкономить деньги, но простому человеку трудно проникнуть в эту ситуацию и понять все детали;
• покупка жилья на вторичном рынке позволяет вселятся в квартиру сразу, но у квартиры есть «история», потому важно, проверять все документы на недвижимость;
• покупку квартиры в строящемся доме нужно ждать несколько лет, но это юридически "чистая операция"

К сожалению, ни один из этих способов, чтобы купить недвижимость, не дает 100% гарантии, что сделка пройдет удачно.

Многие люди считают, что лучше сделать выгодную сделку самостоятельно, без участия риелторов, к примеру, через приятелей, или объявления в газетах. Часто в рекламных объявлениях встречается: «посредников не беспокоить». Это означает, что человек, который дал объявление либо профессионал или продает квартиру в первый раз и не знает всех трудностей и проблем, которые ждут его на момент совершения сделки. Конечно, вы можете самостоятельно найти квартиру, но на это уйдет много времени и усилий. И когда вы найдете нужную квартиру - наступит этап сделки. На этом этапе, вы должны проверить все документы и проверить их подлинность. Но вывод из договора и расчетных операций - это очень сложный процесс, поэтому часто случаются различные проблемы.

Схема сотрудничества с фирмами недвижимости проста. Заказчик в письменной форме заключает договор с риэлтором и вверяет ему представлять свои интересы в поисках жилья. Ваш агент обеспечивает полную и всестороннюю юридическую поддержку.

 

1.3 Юридические аспекты сделок  с жилой недвижимостью

При покупке и продаже по действующему законодательству является договор, по которому одна сторона (продавец) обязываться передать в собственность имущество другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и заплатить ему сумму денег (ст. 237 Гражданского кодекса).

В целом, договор купли-продажи не определяет права собственности к покупателю, для продажи ему недвижимости. Вопрос с момента перехода права собственности определяется ст. 223 Гражданского кодекса, которая устанавливает, что право собственности приобретателя возникает с момента передачи объектов, если другое не предусмотрено законом или договором.

Из-за природы квартир, как объектов гражданских правоотношений, для них установлен особый порядок оформления договора купли-продажи. Заключение договора после регистрации договора проходит две стадии:

1. нотариальное;
2. последующая регистрация у соответствующего органа исполнительной власти

Правоустанавливающими документами на квартиру, на основании которых мы можем заключить договор купли-продажи являются: свидетельство о собственности на жилище, выданное в приватизированной квартире; свидетельство о собственности на кооперативную квартиру с платной акцией; свидетельство о праве на наследство; договор купли-продажи, нотариально заверены и зарегистрированы в Департаменте муниципального жилья.

Регистрация договора отчуждения квартиры или комнаты в коммунальной квартире, в частной собственности, обязывает стороны представить свидетельство о ремонте и эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по арендной плате по формам, полученных в организации. Формы, отпущенные в установленном порядке могут быть действительными в течение месяца.

Договор купли-продажи квартиры может быть заверен компетентным органом в тех населенных пунктах, где нет ни одного нотариуса.

Несоблюдение обязательной нотариальной формы договора купли-продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиями, предусмотренными ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса, то есть, каждая сторона должна возвратить другой стороне все приобретённое по сделке, а если вы не можете вернуть полученное - компенсировать его стоимость в деньгах.

В редких случаях, в соответствии со ст. 165 Гражданского кодекса, суд может признать действительность сделки купли-продажи квартиры, не сертифицированной в нотариальной конторе, при условии, что сделка не заключает ничего противозаконного и фактически она была выполнена с обеих сторон.

Если нотариальное заверение сделок по купле-продаже квартиры присутствие документов, свидетельствующих о праве собственности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ.

Если квартира является коммунальной собственностью или совместной собственностью, её отчуждение требует согласия других участников совместной собственности. Согласие должно быть дано в письменной форме и нотариально заверяться. Кроме того, он может быть сертифицирован по месту работы или по месту жительства.

 

2. Осуществление покупки и продажи квартиры

2.1 Описание и оформление купли-продажи