Основания и последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости

Российская  федерация

Министерство  образования и  науки

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Тюменский  государственный  унивесритет»

Филиал  в городе Сургуте 
 

Курсовая  работа 

Дисциплина: Экономика недвижимости

Тема: Основания и последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости 
 
 

Выполнила:

Научный руководитель:

____________________

^{(Ф.И.О., ученая степень,  должность)}

____________________

^{(подпись)}

Работа  защищена

«___» __________ 20__ г.

Оценка ______________ 
 

Сургут 2011

 

Содержание 
 

Введение 3

1 ПОНЯТИЕ   ДОГОВОРА КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ  В СОВРЕМЕННОМ РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

      1.1 Понятие договора купли – продажи 5

      1.2 Договор купли – продажи недвижимости 6

      1.3 Предмет и условия договора купли – продажи недвижимости  9

      1.4 Форма договора купли – продажи  недвижимости и порядок его

        заключения 13

2 ОСНОВАНИЯ И  ПОСЛЕДСТВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА  КУПЛИ -ПРДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

      2.1 Исполнение и прекращение договора  купли – продажи

      недвижимости 19

      2.2 Основания расторжения договора  купли – продажи  23

      2.3 Последствия изменения и расторжения  договора 25

Заключение 27

Список литературы 29

Приложение 31 
Введение 
 

      Договор продажи недвижимости выделен в  отдельную группу договоров из-за специфики его объекта - недвижимого имущества.

      Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И на мой взгляд договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.

      В результате реформ в нашей стране недвижимость  стала товаром, который продается и покупается на рынке. Однако недвижимость — это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      В течение длительного времени  развитие рынка недвижимости тормозилось  отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом  в сфере недвижимости стал Гражданский  кодекс РФ (части первая и вторая), который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако требовалась более конкретная и подробная регламентация такой регистрации, для чего было необходимо принятие специального законодательства. После принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторых других правовых актов ситуация стала меняться. Правила совершения сделок с недвижимостью сформулированы в настоящее время достаточно четко и определенно.

      В наше время сделки с недвижимостью  приобретают актуальное значение, так  как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место  должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

      Все вышеизложенное определяет актуальность и значение данной темы.

      Объектом  исследования выступает сложный  комплекс общественных отношений, возникающих  в связи с изменением и расторжением договора купли-продажи недвижимости и его разновидностей.

      Предметом исследования выступает гражданское законодательство, регулирующее общие положения об изменении и расторжении  договора купли-продажи и его разновидностей.

      Целью курсовой работы является осуществление  всестороннего комплексного  анализа  правовых отношений, возникающих в связи с изменением и расторжением договора купли-продажи и его разновидностей.

      Реализация  поставленной цели обусловила необходимость  решения следующих задач:

- теоретическое  изучение договора купли-продажи  недвижимости (предмет, форма, порядок  его заключения).

- рассмотрение  оснований и последствий расторжения договора купли - продажи недвижимости.

 

     1 ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННОМ РОССИЙСКОМ ПРАВЕ 

1.1 Понятие договора купли – продажи 
 

      Договор купли продажи один из важнейших институтов гражданского права. В процессе многовекового развития правовых систем проходил своеобразный естественный отбор наиболее обоснованных и качественных положений, повышался уровень юридической техники. ГК РФ определяет куплю продажу как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную цену

Договор купли продажи (п.1 ст.454 ГК РФ) - это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона, именуемая продавцом, обязуется передать товар в собственность другой стороне, именуемой покупателем, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

      Договор купли продажи (и все его виды) - это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ (товаров), составляющее основу любого обязательства, в договоре купли продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Особенности договора купли продажи обусловлены тем, что он является наиболее универсальной формой товарно-денежного обмена. Сфера применения видов договора купли продажи слишком широка, чтобы ограничиваться нормами ст.454-491 ГК РФ, в которых сформулированы лишь наиболее общие положения, применимые ко всем случаям возмездного отчуждения имущества. Поэтому любой образец договора купли продажи должен отвечать множеству правовым нормам и правилам, предусматривать всевозможные условия.

Из приведенного в ГК РФ определения договора купли продажи следует, что он является консенсуальным, возмездным и взаимным. Характерными особенностями договора купли продажи являются:

• при отчуждении имущества покупатель обязан выплатить продавцу покупную цену в виде определенной денежной суммы;
• смена собственника имущества бесповоротна и окончательна;
• основанием исполнения обязательства по передаче имущества является встречное удовлетворение в виде покупной цены.

Договор купли продажи имеет наибольшее сходство с договором мены и договором дарения. 
 

1.2 Договор  купли – продажи недвижимости

  

     Под договором продажи (купли-продажи) недвижимого  имущества понимается такое соглашение лиц, в соответствии с которым  продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

     С точки зрения классических гражданско-правовых характеристик договор продажи  недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным.

     Из  легального определения договора купли-продажи  следует, что он создает обязательство  продавца по передаче недвижимой вещи. Указанная норма ничего не говорит об обязательствах покупателя, но таковые легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Таким образом, закон говорит только о том, что в силу этого договора создается обязательство. В то же время в этой норме ничего не говорится о переносе вещного права на недвижимость. Как следствие, можно сделать вывод о том, что в силу заключенного договора само по себе вещное право (право собственности) на объект недвижимости не переносится. Таким образом, российская легальная формула продажи недвижимости основывается на обязательственной конструкции договора купли-продажи.

     В системе действующего российского законодательства нормы, регулирующие продажу недвижимости, изложены в гл. 30 ГК РФ "Купля-продажа". В этой главе выделяется несколько разновидностей специально регулируемых договоров купли-продажи, среди которых особое место занимает договор продажи недвижимости (ст. 549-558 ГК РФ). Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно, следующими факторами:

     - недвижимое имущество обладает  особой имущественной и социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;

     - недвижимое имущество неразрывно  связано с земельными участками;  поземельная недвижимость в принципе  является неперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого имущества;

     - недвижимые вещи являются индивидуально-определенными  вещами, что существенным образом  влияет на порядок и способы  определения их стоимости, а также условий оборота;

     - недвижимые вещи являются непотребляемыми  вещами, которые не могут быть  утрачены в процессе нормального  хозяйственного использования.

     Все указанные обстоятельства свидетельствуют  о необходимости особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборота недвижимого имущества и определяют специфику предмета возмездного отчуждения недвижимости. Это, в свою очередь, повлияло на правила, которыми регламентируется оборот недвижимых вещей.

     Известно, что недвижимость может быть использована в принципиально различных целях: либо для удовлетворения потребностей граждан в жилье, либо для удовлетворения производственных, хозяйственных потребностей или решения предпринимательских задач, то есть с целью извлечения прибыли. Это обстоятельство также не может игнорироваться законодателем. Поэтому российское законодательство устанавливает различные юридические режимы оборота недвижимого имущества в зависимости от того, для каких целей оно используется: для социальных (жилищных) целей либо для извлечения прибыли. Оборот жилых помещений (жилищного фонда) регулируется в основном нормами жилищного права, которые предоставляют значительные гарантии лицам, проживающим в таких жилых помещениях. В российском праве Жилищный кодекс РФ регулирует отчуждение недвижимости, относящейся к жилищному фонду (хотя отдельные нормы, регулирующие отчуждение жилой недвижимости, будучи рамочными нормами, содержатся и в ГК РФ).

     В свою очередь, оборот недвижимости коммерческого  характера подчинен общим правилам гражданского законодательства; нормы жилищного права не влияют на условия отчуждения такого имущества.

     Особые  режимы оборота недвижимого имущества  установлены и в отношении  купли-продажи специфических недвижимых вещей, используемых часто в коммерческих целях, т.е. воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, а также космических объектов.