Основания и последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости

Односторонний отказ от исполнения договора может  происходить по таким договорам, как заем (ст. 811 ГК РФ), банковский счет (ст. 859 ГК РФ), а также иным договорам. Такое право неразрывно связано с юридической природой данных договоров. Оно может предусматриваться в договоре на стадии его заключения или изменения в форме заключения дополнительного соглашения (с указанием условий его осуществления).

      Изменение и расторжение договора происходит в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны  исходили при заключении договора. Данное правило ст. 451 ГК РФ не является императивным. Иное может быть предусмотрено договором или вытекать из его существа. Это имеет особое значение в современных условиях быстро меняющейся рыночной конъюнктуры.

      Представляется, что под обстоятельствами следует  понимать находящиеся вне контроля сторон экономические (например, наличие товара на рынке, способы его поставки) и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора. Очевидно, что исполнение такого обязательства становится экономически обременительным для одной или всех участвующих в договоре сторон.

Если  стороны не достигли соглашения о  приведении договора в соответствие с существенно изменившимися  обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а  по основаниям, предусмотренным упомянутой статьей ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

      Требование  об изменении или о расторжении  договора может быть заявлено стороной в суд только после получения  отказа другой стороны на предложение  изменить или расторгнуть договор  либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок после выставления требования.

При расторжении  договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

 

Заключение 
 

     В заключении  хотелось бы отметить некоторые  важные аспекты, связанные с договором купли-продажи недвижимости в общем.

     По  договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется  принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

     Существенными условиями договора купли-продажи  недвижимости являются предмет и  цена.

     Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и покупателем  – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

     Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена  обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.

     Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

     Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.

     Срок  государственной регистрации по общему правилу составляет один месяц, однако на практике применяется ускоренная процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения, что позволяет значительно сократить сроки государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

     Передача  проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

     Переход в результате исполнения договора купли-продажи  недвижимости, строения находящихся  на земельном участке, неизбежно  влечет изменение правоотношений и  по поводу этого земельного участка. Так, например, покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

     Купля-продажа  объектов недвижимости государственной или муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен.

 

Список  литературы 
 
 

1) Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью. М., 2003. С. 113.

2) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 2004. Кн. 2. С. 196-197.

3) Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 12.

4) Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 2001. С. 211.

5) Корецкий  А.Д. Договорное право России  – основы теории и практика реализации. М.: ИКЦ «Март», Ростов–на-Дону, серия юридическое образование, 2004. - С.850.

6) Пиляева  В.В. Гражданское право (юридические  конструкции, понятия, схемы и  таблицы): Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2001. - С.769.

7) Пиляева  В.В. Гражданское право (в вопросах и ответах).: Учебное пособие. – М.: ТК «Велби», 2003. - С.164.

8) Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2004. С. 195.

9) Скворцов  О.Ю. Сделки с недвижимостью  в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). – М., 2006. С. 231.

10) Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дис..канд. юрид. наук. М., 2001. С. 17.

11) Сергеев  А.П, Ю.К. Толстой Гражданское право: Учебник. 4-е изд./Под ред.. М.: ТК Велби, 2003. Т. 2. С. 104.

12) Салихова М.А. Недвижимость как объект предпринимательских правоотношений: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 57.

13) Скловский К. Договор купли-продажи: Вещный эффект//Российская юстиция. 1998. № 10. С. 10.

14) Слыщенков В.А. Купля-продажа недвижимости: Соотношение обязательственного и вещного элементов (Сравнительно-правовой анализ) // Ежегодник сравнительного правоведения. 2004. М., 2005. С. 66.

15) Суханов  Е.А. Гражданское право: Учебник.  М., 2003. - С.287.

16) Шершеневич  Г.Ф.: Учебник русского гражданского права. М., 2004. - С.305.  

Интернет источники 

17) http://www.consultant.ru

18) http://www.financial-lawyer.ru

19) http://www.realtist.ru

20) http://www.landmarkre.ru

21) http://www.underlaw.ru

22) http://www.lawbase.ru

23) http://www.vigens.ru

24) http://www.dom-i-zakon.ru

 

                                  «Приложение 1» 

 Соглашение  о расторжении Договора купли-продажи  квартиры 

г. ____________________                      "___" ______________ 200_ г.     

 Мы, гр. ___________________________________________, проживающий(ая)                         

(Ф.И.О. полностью)

по адресу: _____________________________________________________________,                                     

(полный адрес)

паспорт серии __________  N _______________, выдан  "___" _______________

200_ г. ____________________________________, код подразделения ________,         

(наименование  выдавшего органа)

именуемый(ая) в  дальнейшем "Продавец", с одной  стороны, и гр. ___________                                                      

(Ф.И.О. полностью)

__________________, проживающий  (ая) по адресу: _________________________                                                     

(полный адрес)

_____________________________________________, паспорт серии ____________

N ___________, выдан "____" ____________ 200_ г. ________________________                                         

(наименование  выдавшего органа)

____________________, код  подразделения __________________, именуемый(ая)

в дальнейшем "Покупатель",  с  другой стороны,  вместе именуемые Стороны,

заключили настоящее  Соглашение о нижеследующем:    

1. По обоюдному  согласию Сторон, Договор купли-продажи  N ________ от

"____" ____________ 20___г. квартиры, расположенной по  адресу:

____________________ область, __________________________________________,                      

(населенный  пункт: район, город, поселок,  деревня)

улица ___________________, дом N ____, корпус (строение) N ____, квартира

N _____, в _____________________ доме, состоящей из _____________ комнат.       

(кирпичном,  блочном, другое)

1 комната - ______________________________ кв. м.;               

(цифрами и  прописью)

2 комната - ______________________________ кв. м.               

(цифрами и  прописью)

__________________________________________________

Общая площадь  квартиры ________________ кв. м., в том числе  жилая площадь                    

(цифрами и  прописью)

__________________________ кв. м., согласно документам БТИ,  расторгается.  

(цифрами и  прописью)    

2. Покупатель  обязуется  освободить  указанную  в  п. 1  квартиру в

течение ____ дней с момента подписания настоящего Соглашения.    

3. Стоимость  квартиры ______________________________________ рублей,                                    

(цифрами и  прописью)

указанную  в  Договоре  купли-продажи  квартиры,  выплаченную Покупателем

Продавцу,  Продавец  обязуется  вернуть  Покупателю  в следующем порядке:

_________________________________________________________________________                     

 указать порядок  и сроки выплаты    

4. С содержанием ст. 450, 451, 453, 551 ГК РФ Стороны ознакомлены.     

5. Расходы  по  перевозке  имущества  Покупателя  из  квартиры несет

___________________________________________________.     

6. Расходы  по  государственной  регистрации настоящего Соглашения в

установленном действующим законодательством  порядке несет ______________.    

7. Настоящее  Соглашение  подлежит   государственной  регистрации  в

установленном действующим законодательством  порядке.    

8. Настоящее  Соглашение  составлено  в  трех  экземплярах,  имеющих

одинаковую  юридическую  силу,  по одному для каждой из сторон и один для

________________________________________________.     

(наименование  регистрирующего органа)     

"___" ______________ 200_ г.     

9. Подписи сторон 

Продавец                                              Покупатель 

_________________                                     ___________________

подпись                                               подпись