Купля-продажа коммерческой недвижимости

ФГОУ ВПО Московский государственный университет природообустройства 
 
 
 

Кафедра экономики природообустройства 
 
 

Курсовая  работа 

«Купля-продажа  коммерческой недвижимости» 
 
 
 
 
 
 

Выполнил   

курс  4 

группы   418,419 

проверил  Волков Н.В. 

дата__________________________ 

оценка________________________ 

  
 
 
 
 
 

                                                      Москва 2009

Содержание 

Введение……………………………………………………………………..

Глава 1. Операции с коммерческой недвижимостью……………………..

1.1.Понятие нежилого помещения…………………………………………..

1.2.Коммерческая  недвижимость как экономический  актив………………

1.3.Особенности  покупки коммерческой недвижимости………………….

1.4.Как и где искать нужный объект………………………………………..

1.5.Проблемы  возникающие при оформлении документов………………

1.6.На что необходимо обратить внимание…………………………………

1.7.Государственная регистрация нежилого помещения………………….

1.8.Передача денег при совершении сделки…………………………………

Глава 2. Анализ рынка офисной недвижимости.……………………………

2.1.Анализ предложения……………………….…………………………….

2.2.Анализ  спроса……………………….……………………………………

2.3.Арендные  ставки и цены продаж………………………….…………….

2.4.Тенденции…………………………..……………………….…………….

Глава 3. Решение задач……………………………………………………….

Источники информации, использованные при написании  работы………..                                                      
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     Недвижимость  – это недвижимое имущество права, на которое подлежат государственной  регистрации в соответствии с  федеральным законом – это  все объекты являющиеся товаром, которые связаны с землей так, что их перемещение в другое место не возможно без разрушения и утраты потребительской стоимости.

     Договор купли-продажи - это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену). (п. 1. ст. 454 ГК РФ).

     Единственным существенным условием договора купли-продажи, в РФ является его предмет. Согласование условия о предмете означает установление наименования и количества товара. Цена не является существенным условием, и в случае, если в договоре она не установлена, её определение происходит по правилам ст 424 ГК РФ (сходные товары в сходных условиях).

     Признаки  договора купли продажи — консенсуальный, двусторонний, возмездный, взаимообязывающий, не фидуциарный, не публичный, взаимосогласованный, бессрочный.

     В данном реферате рассматривается проблемы и особенности процесса купли-продажи  жилого и коммерческого недвижимого имущества.      
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Операции с коммерческой недвижимостью 

     1.1.Понятие  нежилого помещения.

     По  статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.  Нежилое помещение относится к категории недвижимости и не может использоваться для проживания, как и другое имущество, нежилое помещение может находиться в частной, муниципальной и государственной собственности. 

     В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.  

     1.2.Коммерческая недвижимость как экономический актив.

     В настоящее время на рынке присутствует большое количество предложений о продаже производственных баз, офисов, складов, зданий, нежилых помещений и т.д. Коммерческая недвижимость может являться предметом любой предусмотренной или, по крайней мере, не запрещенной законом сделки. С учетом большой экономической значимости этих имущественных объектов вполне понятна важность соблюдения определенных процедур в сделках купли-продажи коммерческой недвижимости. Приобретение недвижимости сопряжено с экономическими и юридическими рисками, которые должны быть тщательно оценены.

     На  рынке недвижимости коммерческой отводится  очень маленькая часть. В основном, 90%, это рынок жилой недвижимости, остальные 10% - коммерческая недвижимость. Сюда относятся здания и помещения  призванные служить для целей производства. Это цеха, заводы, фабрики, мастерские и т.п. Также сюда относятся всевозможные офисы, торговые площади и вся другая площадь, которая приспособлена не для жилья, а для ведения любых дел, бизнеса, складирование товаров, торговли или оказания услуг.

     Наиболее  существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно способна выступать для разных лиц  в разных экономических качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того, чтобы  его использовать, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время.

     Двойственность  недвижимости как экономического ресурса  ведет к многообразию мотивов  приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости. Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается как разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления (производственного или личного), то как разновидность реальных активов.

     Для выделения недвижимости, рассматриваемой  с точки зрения обеспечения функционирования предприятия или организации  как часть реальных активов, используется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимости, используемой для извлечения дохода вне производственной деятельности, — «инвестиционная» недвижимость.

     Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в  зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Так, производственное здание, построенное по уникальной технологии, может иметь весьма высокую ценность как часть активов конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности. 

     1.3.Особенности  покупка коммерческой недвижимости.

     Кто может купить коммерческую недвижимость? В России ограничений на покупку  нет. Любой человек, фирма, могут  купить. Это может быть как россиянин, так и иностранный подданный. Любой, кто хочет и может. Почему коммерческая недвижимость? Коммерческая недвижимость, исходя из названия и толкования, предназначена для извлечения прибыли, т.е. заработка на ней. А значит это то, что нужно. Закон уже это учитывает и защищает Вас. Вариантов заработка гораздо больше. Если даже продавец, покупатель или арендатор является физическим лицом, он все равно использует недвижимость для коммерции, в том или ином виде.

Подход  к покупке недвижимости должен быть серьезный и творческий. Выбирая объект надо четко представлять себе, как на нем заработать.  
ВАЖНО – объект должен соответствовать требованиям того бизнеса, для которого он предназначен. От того, насколько объект коммерческой недвижимости соответствует требованиям торговли, ресторана, складирования и др. полностью зависит доходы собственника такой недвижимости. 
Действия при покупке:

     Для начала определитесь, какой тип недвижимости интересует. Магазин, ресторан, склад, гостиница, офис. В каждом типе свои потребители и законы. А также свои размеры заработков.

     Изучите предложения. Посмотрите объявления агентств недвижимости, профессиональных брокеров, рынка недвижимости.

     Изучите спрос. Кто покупает? Кто арендует? Почем?

     Посчитайте  сколько нужно вложить и можно  заработать.

     Внимательно осмотрите все объекты.

     Предварительно  переговорите с теми, кто мог бы в дальнейшем купить или арендовать у Вас такую недвижимость. Поверьте, если Вы придете с интересным объектом, к менеджеру по развитию крупной сети магазинов и спросите - почем Вы арендуете у меня вот это помещение? Он не откажет в консультации.

     Изучите все характеристики интересующего  объекта – технические, юридические  и  т.д.

     Сделку  проводите максимально чисто. Исключая доверенности. Документы в регистрационной палате проверяйте скрупулезно. По необходимости пользуйтесь услугами консультантов.

     Учитывайте  правовой статус земли. Даже если это  часть большого объекта. Например, бутик  в Торговом центре. Помните это  не квартира, где земля не понятно чья, и Вы никогда об этом не узнаете.

     Неплохо бы заказать оценку коммерческой недвижимости, но это удовольствие не дешевое, а  результат работы некоторых «оценщиков»  не имеет ничего общего с действительностью. 
 

     1.4.Как и где искать нужный объект

     Необходимо  сначала изучить рынок коммерческой недвижимости. Решить подо что будет  оборудовано помещение: под офис или магазин или подо что-то другое.   Наибольший спрос в сфере коммерческой недвижимости наблюдается сегодня на торговые площади в проходных местах –  в Центре и на основных улицах города. Однако предложений там намного меньше.  Хозяева часто не хотят продавать помещение, придерживают его, поскольку цены на элитные объекты растут с каждым днем. На каждый такой выставленный объект приходится более десятка потенциальных покупателей.

     Нежилое помещение может приобретаться  не только как отдельно стоящий объект, но и как место в торговом центре.  Принципиальной разницы при покупке помещения под офис или магазин нет, при переводе в нежилой фонд требуются аналогичные согласования, различными являются только условия этих согласований, для торговых площадей они более жесткие. Особенностью при покупке нежилого помещения, находящегося в торговом центре или в административном здании, является обязанность покупки общих территорий, например, коридора. При сделке могут быть «рекомендованы» услуги службы охраны, клининг – службы и некоторые другие вопросы. Владельцу  «изолированного» помещения подобные вещи навязать никто не может, у него больше свободы выбора, но больше и ответственности. За свое помещение он отвечает сам.

     Надо  заметить, что эксплуатация коммерческой недвижимости требует намного больше финансовых затрат, чем обычное жилье. Перед потенциальным покупателем, при покупке нежилого помещения, встает ряд вопросов, от решения  которых зависит многое, как, то выбор объекта для приобретения (местоположение, метраж), бизнес-план, объективная оценка стоимости объекта, условия приобретения, состояние технической документации и ряд других вопросов.