Купля-продажа коммерческой недвижимости

     1.5.Проблемы возникающие при оформлении документов

     При оформлении сделки продавец  должен предъявить покупателю все документы на право собственности, но нередко оказывается, что этих документов либо недостаточно, либо их просто нет. В этом случае начинается работа по восстановлению необходимой документации или по ее оформлению, а также ведется работа по приведению правоустанавливающих документов в соответствие с действующим законодательством. Такая работа требует длительного времени. Срок выяснения характеристик и подготовки документации, зависит от профессионализма и опыта людей занимающихся подготовкой документации. Сделки по продаже коммерческой недвижимости длятся 2 - 3 месяца, если необходимый комплект документации в порядке и объект выставлен к продаже. Каждый этап оформления сделки занимает порядка 1 - 1,5 месяца. Если документы требуют доработки и этапов в оформлении насчитывается 2 - 3, то на переговоры и согласования может уйти до полугода. При этом документы на предмет юридической чистоты должны быть проверены тщательным образом. Конечно же, для того, чтобы оформить сделку быстро  и качественно необходимо обратиться к специалисту. Проблемы во время сделки могут возникнуть либо из-за неисполнения продавцом своих обязательств по договору, либо из-за недосмотра самого покупателя. Важным моментом во время сделки является достоверность информации о правах продавца – это должен быть собственник помещения или уполномоченное им лицо. Далее нельзя забывать о том, что нужно получить подтверждение об отсутствии каких-либо обременений со стороны третьих лиц (аресты, залоги и т.п.). Данная информация может быть заказана самим покупателем в ГУ Федеральной регистрационной службы (ФРС). Кроме того, необходимо выяснить вопрос о правах на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение. Со встроенными помещениями вопрос остро пока не стоит, а вот для отдельно стоящих и встроенно-пристроенных зданий эта проблема достаточно серьезна, особенно для вновь возведенных зданий. При совершении сделки вопрос о правах на землю неизбежно возникнет у ФРС.

     1.6.На что необходимо обратить внимание

     При оформлении договора купли-продажи  необходимо обращать внимание, конечно  же, на правильное составление договора и в первую очередь – на описание объекта сделки: чем подробнее будет описан передаваемый объект, тем лучше. По крайней мере, необходимо наличие адреса и площади объекта. Если продается часть здания – необходимо также указать номер помещения, этаж, приложить к договору план расположения помещения. Необходимо указать назначение помещения.           

       Одновременно с передачей здания передаются права и на земельный участок – это можно сделать в одном договоре, можно в двух разных. В случае если права на земельный участок не оформлены – это необходимо отразить. Нельзя забывать о том, что в договоре должна быть зафиксирована цена на  недвижимость. Целесообразно прописать в договоре гарантию продавца об отсутствии обременений на объект, оговорить порядок передачи помещения (здания): сроки, порядок передачи документации, уточнить варианты зачета/возврата или, наоборот, уплаты платежей, связанных с помещением. 

     1.7.Государственная регистрация нежилого помещения

     В соответствии с 131 статьей ГК РФ право  собственности и другие вещные права  на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. 

     Целью и конечным результатом заключения любой сделки купли-продажи объекта  является государственная регистрация перехода права собственности к покупателю. Сама процедура государственной регистрации в настоящее время стала более отлаженной и организованной. Каких-то особых требований при регистрации перехода права собственности на нежилое помещение нет. Необходимо помнить, что в отличие от договора купли-продажи жилого помещения, договор нежилого помещения регистрации не требует и вступает в силу с момента заключения. Регистрации подлежит лишь переход права собственности.           

       Для регистрации необходимо представить  полный пакет документов:           

      - учредительные документы покупателя  и продавца;           

      - документы, подтверждающие полномочия  представителя;           

      - документ, подтверждающий право  собственности на нежилое помещение  (обычно это - свидетельство) и  правоустанавливающие документы  (они перечислены в свидетельстве  о праве);           

      - техническая информация БТИ;           

      - документы, подтверждающие права на земельный участок или справку о том, что право не оформлено

     -         документы об уплате гос. пошлины

     Схематично  же процедура регистрации перехода права собственности выглядит так:

     - Стороны, или их уполномоченные  доверенностью представители приходят в Федеральную регистрационную службу с набором документов в подлинниках и копиях и оплаченной государственной пошлиной. Если в сделке участвует юридическое лицо, то гос. пошлина должна оплачиваться безналичным расчетом и предъявляется квитанция с синей печатью банка. Документы больше одного листа прошиваются и скрепляются подписями и печатями. Документы сдаются сотрудникам, работающим на приемке. Они предварительно изучают переданные документы и выдают Расписку, в которой указывается перечень передаваемых документов, номер пакета документов, а также дата, когда стороны могут прийти за готовыми после регистрации документами. Пакет документов передается на проверку, которая может длиться до 30 дней. На практике, на различные виды договора отводятся разные сроки. Как раз на этой стадии и могут возникнуть проблемы, особенно, если договор был составлен неверно. После прохождения проверки документы попадают к регистратору, который также  их проверяет и регистрирует переход права собственности, или же в противном случае принимает решение о возврате документов в отдел проверки для их доработки. Позже от регистратора документы попадают на выдачу»  
 

     1.8.Передача денег при совершении сделки

     Покупатели  хотели бы "расстаться" со своими деньгами только по завершении государственной регистрации сделки и перехода права на недвижимое имущество к её новому собственнику. Ведь только с этого момента они становятся законными хозяевами. Продавцы занимают диаметрально противоположную позицию, предпочитая получить деньги ещё до подписания договора. А вдруг покупатель окажется несостоятельным или расплатится "нехорошими" деньгами?!!

     От  такого способа расчета, как перевод  денег со счета на счет отказываются и продавцы и покупатели. Тут и  недоверие банкам и нежелание "высвечивать" реальную стоимость сделки и желание продавцов получить американские доллары или европейскую валюту. 
Так как же здесь отыскать компромисс интересов и поступить так, чтобы ни одна из сторон не была обманута? Как видно, без третьей стороны тут не обойтись. Такой стороной выступает банк, который гарантирует сохранность денег в ячейке своего депозитария, своевременную их передачу и, разумеется, конфиденциальность. Очень важным является тот момент, что содержимое ячейки никоим образом не является собственностью банка, даже в случае его банкротства.

      
Накануне подписания договора в  заранее назначенное время стороны  встречаются в стенах банковского  учреждения, где происходит закладка денег в депозитарную ячейку с  условиями допуска к ней продавца после завершения сделки или покупателя (в том случае, если сделка по какой-либо причине не состоялась). 
Для продавца жилья это самый ответственный момент. Перед самой закладкой необходимо будет подписать соглашение о доступе к ячейке. В этом соглашении очень важно правильно указать условия и сроки доступа. Обычно ячейка арендуется на один месяц. Привязка по срокам доступа делается с учётом сроков регистрации (обычно две недели), плюс 7 – 10 дней для страховки на тот случай, если регистрацию приостановят для внесения исправлений и устранения ошибок в документах. Поэтому обычно указывают срок доступа продавца в депозитарий 26-27 дней, а в оставшиеся дни (если сделка не состоится) доступ в депозитарий имеет покупатель. В условиях доступа к ячейке указывается только зарегистрированный договор купли-продажи на имя нового собственника. Все сроки, условия аренды и допуска прописываются в банковском договоре аренды и дополнительном соглашении к нему.

     Другие  способы передачи денег за продаваемое  жильё можно отнести к "экзотике", т.к. только описанная схема даёт продавцу возможность лично проверить буквально каждую денежную купюру и уверенность, что как только квартира перейдёт в собственность покупателя, он получит именно эти деньги. Покупатель в свою очередь страхуется от того, что у него могут забрать деньги так и не передав в его собственность квартиру. 
Как только деньги будут пересчитаны, проверены и помещены в ячейку, замки блокируются, и наступает режим допуска в депозитарий, предусмотренный дополнительным соглашением к договору аренды банковской ячейки. Покупатель и продавец договариваются - у кого будет храниться ключ. Обычно он остаётся у покупателя, т.к. сделка ещё не прошла и до момента регистрации деньги фактически принадлежат ему. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Диаграмма 1 – Структура предложения коммерческой недвижимости в зависимости от вида сделки, 2 квартал 2009 года.

Диаграмма 2 – Распределение количества предложений по сегментам коммерческой недвижимости (аренда), 2 квартал 2009 года.

Диаграмма 3 – Распределение количества предложений по сегментам коммерческой едвижимости (купля-продажа), 2 квартал 2009 года.

Диаграмма 4 – Динамика средних запрашиваемых арендных ставок на коммерческую недвижимость, 2 квартал 2008 года – 2 квартал 2009 года.

Диаграмма 5 – Динамика средних цен предложения на коммерческую недвижимость, 2 квартал 2008 года – 2 квартал 2009 года.

Диаграмма 6 – Структура спроса на объекты коммерческой недвижимости в зависимости от вида сделки, 2 квартал 2009 года.

Диаграмма 7 – Структура спроса на объекты коммерческой недвижимости (аренда), 2 квартал 2009 года.

Диаграмма 8 – Структура спроса на объекты коммерческой недвижимости (купля-продажа), 2 квартал 2009 года.

     Источники информации, использованные при написании  работы 

     Нормативно-правовые акты.

   1.  Конституция Российской Федерации    (принята      всенародным голосованием 12.12.1993)

   2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

   3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)  от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) 

     Литература 
1. Балабанов И.Т. «Экономика недвижимости», СПб: Питер, 2000 
2. Бяков Э. “Приватизация и создание рынка недвижимости” // “Российский экономический журнал”,1996; №№ 5-6 
3. Витрянский В. “Купля-продажа” // “Хозяйство и право”,1996; №1 
4. Горемыкин В.А. “Экономика недвижимости ” : учебник – 5 изд., перераб. и доп. – М. : Высшее образование, 2008.

5. Киндеева  Е.А., Пискунова М.Г. «Недвижимость:  договоры и комментарии». – М.: Издательство Юрай, 2009.

6. Лаврухин О. “Рынок недвижимости” // “Бизнес”,1996; №11\ 
7. Павлов П. “Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество” // “Российская юстиция”,1995; №5