Понятие и виды договора коммерческого найма жилого помещения

- наниматель.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или  управомоченное им лицо.

В качестве нанимателя выступает  только гражданин. Постоянно проживающие  с нанимателем граждане (необязательно  члены семьи!) имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Эти граждане именуются сопользователями.

Каких-либо особых требований к юридическому статусу сторон рассматриваемого договора законодательство не предусматривает.

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник  жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства). Что касается юридических лиц, то им жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан (см. п. 2 ст. 671 ГК РФ) ⁶.

Следует обратить внимание на то, что приведенное выше определение  договора найма жилого помещения  является универсальным и охватывает три разновидности такого договора.

Первая - договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования (в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 ЖК РФ). Данному виду договора найма посвящены ст. 671, 673-688 ГК РФ.

Вторая - договор найма  специализированного жилого помещения (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ), согласно которому собственник  специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Виды специализированных жилых помещений определены в разделе IV ЖК РФ.

Третья разновидность  договора найма жилого помещения - договор  социального найма, заключаемый  в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования (о классификации видов жилищного фонда в зависимости от целей использования см. ст. 19 ЖК РФ). Социальному найму в ГК РФ посвящена ст. 672, которой, в частности, установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом к договору социального найма жилого помещения применяются также правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Кроме того, к указанному виду договора могут применяться и другие положения ГК РФ, однако это возможно лишь в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Наличие статьи 672  в гл. 35 ГК РФ, содержащей правила о коммерческом найме, было в какой-то мере оправданным до вступления в действие ЖК РФ. В настоящее время, когда основания и порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма, а также элементы и содержание этих договоров урегулированы ЖК РФ, какой-либо надобности в ее существовании не имеется. Впрочем, и раньше данная статья не несла в себе большой смысловой нагрузки, так как она содержит достаточно банальные положения.

Легальное определение договора социального найма, о котором  говорится в п. 1 ст. 672 ГК РФ, содержится в п. 1 ст. 60 ЖК РФ. В данном определении, в отличие от ст. 672 ГК РФ, не указывается на то, что договор социального найма заключается в отношении помещений государственного и муниципального фондов социального использования. Это объясняется, по всей видимости, тем, что составители проекта ЖК, выделившие в ст. 19 ЖК жилищный фонд коммерческого использования, в дальнейшем "забыли" о его существовании, в том числе в составе государственного и муниципального жилищных фондов.

Пункт 3 ст. 672 ГК РФ подчеркивает, что при социальном найме жилья все постоянно проживающие в жилом помещении лица пользуются равными правами и несут равные обязанности безотносительно к тому, кто из них является нанимателем. Это положение является традиционным для отношений, связанных с наймом жилья в государственном и муниципальных фондах (ныне - при договоре социального найма)⁷.

Недостаточность правового  регулирования отношений, связанных  с коммерческим наймом жилья, порождает  другую, более актуальную проблему, а именно: возможно ли применение к этим отношениям норм жилищного законодательства, рассчитанных на социальный наем жилья?

Представляется, что такая  возможность существует, причем не только в тех случаях, когда на этот счет имеется специальное указание в законе (см., например, п. 1 ст. 673, п. 3 ст. 687 ГК). Разумеется, при применении по аналогии закона к коммерческому найму норм о социальном найме должны учитываться имеющиеся различия в правовом режиме жилых помещений.

Договор коммерческого найма  имеет ряд особенностей. Он может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением⁸.

Таким образом, договор коммерческого  найма – это соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое  помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное  пользование и владение, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности по договору.

Заключению  договора коммерческого найма жилых  помещений не предшествуют многочисленные предпосылки, которые, как правило, необходимы для достижения соглашения по всем существенным условиям договора, платежам.

Объектом (предметом) договора коммерческого найма могут быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде:

1) квартиры;

2) жилого дома;

3) части квартиры или жилого дома.

В многоквартирном  доме объектом договора коммерческого  найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир (общее помещение дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ, ч. ст. 673 ГК РФ).

Наниматель  обязан использовать жилье строго по назначению, обеспечивая его сохранность. В отличие от договора социального  найма, где размер предоставляемых  жилых помещений определяется исходя из нормы, устанавливаемой органом местного самоуправления, размер площади не лимитируется и определяется соглашением сторон. Размер платы устанавливается соглашением сторон. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В отличие от договора социального найма жилого помещения, благоустроенность не является обязательным требованием к предмету договора коммерческого найма.

Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах. Наем жилого помещения в таком фонде, получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован нормами гл. 35 ГК⁹.

Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения  одна сторона - собственник жилого помещения  или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Объектом договора найма жилого помещения может  быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (ст. 673 ГК РФ).

Соответственно, неизолированное жилое помещение  не может быть объектом договора найма. Законодательство о коммерческом найме  предусматривает в качестве основного  требования то, что жилое помещение  должно быть пригодным для постоянного  проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

В многоквартирном  доме наряду с пользованием жилым  помещением наниматель по договору коммерческого  найма имеет право пользоваться частью общего имущества, причитающейся  собственнику сдаваемого внаем жилого помещения (ст. 290, п. 2 ст. 673 ГК РФ).

Жилое помещение  как объект договора найма должно в соответствии с жилищным законодательством  отвечать еще двум признакам. Во-первых, оно должно располагаться в жилом  доме. Данный вывод вытекает из ст. 16 ЖК, согласно которой такие виды жилых помещений, как квартиры и комнаты, могут находиться лишь в жилом доме. Данное требование игнорирует действительное положение дел, а именно расположенность многих жилых помещений в зданиях производственного, хозяйственного и иного назначения. При этом указанное обстоятельство по действующему законодательству само по себе не является основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

Во-вторых, жилое  помещение должно быть не только пригодно, но и предназначено для постоянного  проживания. Хотя в действующем ЖК этот признак прямо не назван, в литературе и на практике он всегда выделялся особо, а ныне выводится из смысла жилищного законодательства. В частности, в жилищный фонд не входят, а следовательно, и не подчиняются правовому режиму жилых помещений такие места проживания граждан, как сборно-разборные контейнеры, предназначенные для проживания, передвижные дома, палатки, вагончики, бараки и т.п. Отношения, возникающие по поводу пользования помещениями, не входящими в состав жилищного фонда, регулируются не жилищным, а иным законодательством, в частности правилами об аренде. Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме¹⁰.

Статья 15 ЖК указывает  также на то, что жилое помещение  является недвижимым имуществом. Это  означает, что любое жилое помещение, как и иное недвижимое имущество, должно быть зарегистрировано в установленном  порядке. На это прямо указывает ст. 18 ЖК: "Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации..." Поэтому самовольно построенные жилые дома к жилым помещениям не относятся.

Вместе с  тем для сдачи в наем отдельной  изолированной комнаты, входящей в состав квартиры как единого объекта недвижимости, не требуется регистрация этой комнаты в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Итак, объектом договора найма может быть жилой  дом или квартира в целом, а  также часть жилого дома или квартиры.

Жилым домом  признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Особым видом  квартиры является коммунальная квартира, жилые помещения (комнаты) в которой  находятся в собственности нескольких лиц или заселены по отдельным договорам социального или коммерческого найма двумя и более нанимателями, не являющимися супругами, родителями, детьми или членами семьи нанимателя.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Пункт 2 ст. 673 ГК РФ указывает на право нанимателя жилого помещения в многоквартирном доме пользоваться общим имуществом в таком доме. Поскольку состав общего имущества многоквартирного дома определен ст. 290 ГК, рассматриваемое правило содержит отсылку к данной статье.

Следует учитывать, что ст. 290 ГК дает лишь самое приблизительное представление о составе общего имущества в многоквартирном доме. Более точно оно описано в п. 1 ст. 16 ЖК, которым и следует руководствоваться на практике.

Правило, закрепленное п. 2 ст. 673 ГК РФ, подлежит расширительному толкованию, поскольку составители проекта ГК упустили из виду то, что объектом договора найма может быть не только квартира в многоквартирном доме, но и комната в коммунальной квартире. Наниматель комнаты наряду с пользованием комнатой вправе пользоваться общим имуществом коммунальной квартиры.

Итак, в завершении данного параграфа, следует сформулировать определение договора коммерческого найма жилого помещения.

Договор коммерческого  найма жилого помещения - институт гражданского права, регулирующий отношения лиц, сложившиеся по поводу и в результате пользования жилым помещением, целью  которого для лица, предоставляющего жилое помещение (наймодателя), будет извлечение выгоды (получение прибыли или дохода), а целью лица, пользующегося жилым помещением (нанимателя), - удовлетворение личной и жизненно необходимой потребности в жилье. Указанный договор относится к видам договора найма жилого помещения, общие положения которых содержатся в гл. 35 ГК РФ.