Понятие и виды договора коммерческого найма жилого помещения

 

1.2. Виды договора  коммерческого найма жилого помещения.  Правовое положение членов семьи  нанимателя по краткосрочному  и долгосрочному договору

 

ГК РФ различает  два договора коммерческого найма жилого помещения:

1) долгосрочный  договор, который заключается  на срок, не превышающий пяти  лет. Если в договоре срок  не определен, то договор считается  заключенным на пять лет;

2) краткосрочный  договор найма, заключаемый на  срок до одного года.

В ст. 675 ГК РФ содержится важное условие, обеспечивающее стабильность и защиту прав нанимателей. При смене собственника жилого помещения, в том числе при переходе жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную собственность юридических лиц и граждан, договор найма жилого помещения не может быть изменен. Происходит лишь замена стороны в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.

В жилом помещении  могут постоянно проживать, помимо нанимателя, и другие граждане. При этом все они непременно должны быть перечислены в договоре найма.

Правовое положение  указанных лиц существенно отличается от положения членов семьи нанимателя в договоре социального найма, где  они являются сонанимателями. В договоре коммерческого найма применена и последовательно развита правовая конструкция ответственного титулосодержателя.

Суть правового  положения постоянно проживающих  граждан состоит в том, что  они не являются субъектами договора найма, в силу факта вселения наравне с нанимателем приобретают права по пользованию жилым помещением и ряд других прав, указанных в ГК РФ. В соответствии со ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.

Замена нанимателя в договоре коммерческого найма  всегда является изменением правоотношений, так как изменяется субъективный состав, права и обязанности нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих.

Согласно п. 2 ст. 677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие  с нанимателем, имеют равные с  ним права, но не приравнены в вопросах ответственности. Поэтому замена нанимателя повлечет изменение прав и обязанностей у прежнего и нового нанимателя. В научной литературе случаи замены нанимателя относят к изменению правоотношения найма жилого помещения.

Вместе с  тем п. 4 ст. 677 ГК предусмотрено, что  наниматель и постоянно проживающие  с ним лица могут заключить  между собой соглашение о солидарной ответственности по договору жилищного найма, о чем должен быть уведомлен наймодатель. В этом случае они все становятся сонанимателями, и права наймодателя в таком договоре регулируются ст. 323 ГК о правах кредитора при солидарной обязанности должников.

После заключения договора найма и в период его действия другие граждане на правах постоянно проживающих могут быть вселены в жилое помещение только с разрешения наймодателя, а также при согласии других постоянно проживающих на жилой площади лиц. Такое вселение допускается при условии соблюдения учетной нормы жилого помещения.

Условия о необходимости  получить разрешение наймодателя и  согласие постоянно проживающих  лиц, а также соблюдать требование о норме жилой площади не распространяются на случаи вселения несовершеннолетних детей (ст. 54-55 СК РФ).

Право следования коренным образом отличает право  нанимателя жилого помещения при  переходе права собственности на него от наймодателя к третьему лицу от права совместно проживающих  с собственником членов его семьи. С 01.01.2005 г., согласно новой редакции п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом¹¹.

Наниматель  в договоре найма может быть заменен  одним из совершеннолетних, постоянно  проживающих в жилом помещении  лиц, если этого требует наниматель и согласны другие постоянно проживающие  граждане, а также наймодатель (п. 1 ст. 686 ГК).

И.В. Чечулина в  п. 1 ст. 686 ГК РФ слова «совершеннолетних граждан» заменить на «одним из дееспособных граждан»¹². Законодатель не принял это предложение. В результате существует различие в правовом регулировании замены нанимателя в коммерческом и социальном найме жилого помещения.

Замена в  п. 1 ст. 686 ГК РФ слов «одним из совершеннолетних граждан» создает возможность быть нанимателем по договору коммерческого  найма для эмансипированных несовершеннолетних и лиц, вступивших в брак до 18-летнего  возраста.

Замена нанимателя как стороны в договоре может произойти и при его выбытии из жилого помещения по любой причине (в том числе и в связи со смертью). В этом случае согласия наймодателя на замену нанимателя не требуется: нанимателем по общему согласию становится один из постоянно проживающих граждан, а при недостижении согласия все становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686).

В соответствии со ст. 674 ГК договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Письменный договор найма  жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование помещением. Стороны вправе заключить договор и в нотариальной форме, которую обязаны соблюдать при изменении и расторжении договора. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (не обязательно члены семьи). При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679 ГК РФ.

В целях обеспечения  стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также наймодателя и в особенности нанимателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684), т.е. пролонгацию.

К договорам  коммерческого найма на срок до одного года (кратковременный наем) нормы о пролонгации не применяются, если иное не предусмотрено договором.

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить  договор на тех же или иных условиях. При прежних либо новых условиях договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель  отказался от продления договора в связи с решением не сдавать  помещение в наем, но в течение  года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор  найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Договор может быть продлен и на новых условиях.

Существенные  изменения обстоятельств являются основанием для изменения или  расторжения договора, если иное не предусмотрено и не вытекает из существа обязательства. Также могут быть случаи, когда жилые помещения перестают быть пригодными для постоянного проживания, находятся в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ). Не являются основаниями такие изменения обстоятельств, как инфляция в пределах, прогнозируемых Правительством, увеличение расходов на содержание жилых помещений, т.к. они не относятся к непредвиденным.

В п. 2 ст. 683 ГК РФ выделена разновидность коммерческого  найма жилых помещений – краткосрочный найм. При заключении такого вида договора существенно уменьшается объем прав и обязанностей нанимателя: он не вправе вселять в занимаемое жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, не имеет преимущественного права на возобновление договора на новый срок. В данном случае не допускается и замена нанимателя в договоре. Между тем при заключении краткосрочного договора коммерческого найма в нем не требуется указывать лиц, совместно проживающих с нанимателем. Но указанные ограничения применяются лишь в том случае, если при заключении договора в нем не было установлено иное, то есть стороны вправе отказаться от всех или части ограничений, оговорив это в тексте договора найма.

«Несмотря на то, что действующим законодательством вопросы предоставления гражданам жилья на условиях коммерческого найма в достаточной степени урегулированы, практика заключения указанных договоров в настоящее время широкого применения не получила. Но за ним – будущее» – указывает А.В. Ярыгина¹³.

Существует и другая точка зрения. Так, В.Н. Лисица говорит о реальной опасности, что «органы исполнительной власти перестанут предоставлять жилое помещение гражданам, нуждающимся вулучшении жилищных условий, поскольку это не выгодно для них (при возможности предоставить жилые помещения за большую плату)». Во избежание этого он рекомендовал «заложить в ЖК РФ норму, устанавливающую пределы жилищного фонда коммерческого использования в общем государственном (муниципальном) фонде»¹⁴.

 

Итак, сравнительный  анализ договоров социального найма жилого помещения и коммерческого найма позволил выявить наличие отличительных признаков, которые представлены в Приложении 1.

¹ Конституция Российской Федерации (принята на всенародном референдуме 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. – 1993. - № 237.

² Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012) // Собрание законодательства РФ. – 2005. - N 1 (часть 1). - ст. 14.

³ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - N 5. - ст. 410.

⁴ Андреев И.А., Аюшеева И.З., Васильев А.С. [и др.]. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 (под общ. ред. С.А. Степанова). - М.: "Проспект"; Екатеринбург: "Институт частного права", 2011.

⁵ Андреев И.А., Аюшеева И.З., Васильев А.С. [и др.]. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 (под общ. ред. С.А. Степанова). - М.: "Проспект"; Екатеринбург: "Институт частного права", 2011.

⁶ Андреев И.А., Аюшеева И.З., Васильев А.С. [и др.]. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 (под общ. ред. С.А. Степанова). - М.: "Проспект"; Екатеринбург: "Институт частного права", 2011.

⁷ Андреев И.А., Аюшеева И.З., Васильев А.С. [и др.]. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 (под общ. ред. С.А. Степанова). - М.: "Проспект"; Екатеринбург: "Институт частного права", 2011.

⁸ Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: "Контакт", "ИНФРА-М", 2009.

⁹ Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Арсланов К. М. [и др.] Комментарии к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (под ред. Сергеева А.П.). - М.: "Проспект", 2010.

¹⁰ Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Арсланов К. М. [и др.] Комментарии к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (под ред. Сергеева А.П.). - М.: "Проспект", 2010.

¹¹ Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» // СЗ РФ. – 2004. - № 4565. – Ст. 547.

¹² Чечулина, И.В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: дис. … канд. юрид. наук / И.В. Чечулина. – М.: Московский юридический институт МВД РФ, 2002. – С. 8-11.

¹³ Ярыгина, А.В. Найм жилья / А.В. Ярыгина // Жилищное право. – 2002. – №1. – С. 22-27.

¹⁴ Лисица, В.Н. Правовые проблемы проведения жилищно-коммунальной реформы в России / В.Н. Лисица // Жилищное право. – 2009. – №3. – С. 22-27.