Понятие и виды договора коммерческого найма жилого помещения

Введение

 

 Несомненно, жилье является одним из важнейших материальных условий жизни любого человека наряду с пищей, одеждой и т.д. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер.

В статье 40 Конституции  Российской Федерации¹ установлено право каждого на жилище. Но на сегодняшний день лишь незначительная часть населения страны имеет возможность приобрести жилое помещение в собственность.

Большая часть  граждан, которая не имеет возможности приобрести жилое помещение в собственность и не подпадает под категорию малообеспеченных лиц, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма, практически не может реализовать свое конституционное право на жилище. Граждане, которые не имеют достаточного количества денежных средств для приобретения жилого помещения в собственность, но не подпадающие под категорию граждан, которым государство предлагает заключить договор социального найма жилого помещения, а так же граждане, нуждающиеся в жилом помещении, включая военнослужащих, лиц, оставшихся без попечения родителей и достигших совершеннолетия, лиц, освобожденных из мест лишения свободы, большое количество мигрантов, беженцев и вынужденных переселенцев, нуждаются в заботе государства и в решении жилищных проблем.

Таким образом, современное правовое регулирование  жилищных отношений исходит из того, что обеспечение жильем нуждающихся  в нем граждан становится заботой  самих граждан, хотя решение жилищного  вопроса, как и прежде, провозглашается одним из приоритетных направлений политики российского государства. Постоянно возрастающие цены на жилье, снижение объемов его строительства, низкие доходы граждан - все это приводит к тому, что для большинства россиян приобретение квартиры или даже комнаты остается несбыточной мечтой, неосуществимой даже в отдаленном будущем.

Итак, в сложившихся  социально-экономических условиях договор коммерческого найма жилого помещения, позволяющий гражданину, даже не признанному в установленном законом порядке нуждающимся в жилье, снять любое жилое помещение без каких-либо ограничений в соответствии со своими финансовыми возможностями, выступает одним из основных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан в нашей стране.

В настоящее  время, несмотря на то, что фактически отношения коммерческого найма жилых помещений сложились и продолжают активно развиваться, они до сих пор не получили развернутого законодательного закрепления: Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ)² не регулирует данные отношения, а нормы гл. 35 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ)³ «Наем жилого помещения» нуждаются в последовательном изменении и дополнении с учетом всей сложившейся правоприменительной практики с целью устранения пробелов и создания целостной и эффективной модели правового регулирования отношений коммерческого найма, отвечающей современным потребностям российского общества.

Детальное и  четкое правовое регулирование любых  правоотношений, в том числе договорных отношений в жилищной сфере, всегда оказывает благоприятное влияние на их развитие. Договор коммерческого найма жилого помещения, несмотря на всю его актуальность и значимость, остается не достаточно урегулированным, в частности, определение договора найма, содержащееся в ст. 671 ГК, не только не содержит указания на его коммерческий характер, но и не в полной мере отражает сущность и признаки данного договора, спорным остается вопрос о том, что считать предметом, а что — объектом рассматриваемого договора, т.к. на законодательном уровне и в правоприменительной практике нередко происходит отождествление этих важнейших понятий, решены не все вопросы в отношении существенных условий договора, его субъектного состава, порядка заключения, а также необходимости государственной регистрации долгосрочного договора коммерческого найма, не достаточно регламентированы права, обязанности, а также вопросы ответственности сторон договора, урегулированы не все вопросы, связанные с прекращением данного договора и многие другие.

Таким образом, существующие проблемы в сфере правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения представляют большой интерес и требуют серьезного научного обоснования. Учитывая это, передовая юридическая мысль должна приложить все усилия для теоретической разработки содержания договора коммерческого найма жилого помещения, помогая тем самым законодателю и правоприменительным органам преодолеть пробелы в правовом регулировании отношений по коммерческому найму жилья в нашей стране. Все вышесказанное определяет актуальность выбранной темы дипломной работы.

Степень разработанности  темы исследования отражает недостаточную правовую регламентацию рассматриваемых отношений, что на наш взгляд, обусловлено отсутствием работ, посвященных фундаментальному исследованию договора коммерческого найма. Теоретические проблемы в области законодательного регулирования данного договора, такие как определение понятия договора, его предмета, объекта, существенных условий, в научной литературе освещаются не полно, зачастую на базе устаревшего законодательства, утратившего силу. Таким образом, в настоящее время отношения коммерческого найма жилых помещений остро нуждаются в изучении на базе современного гражданского и жилищного законодательства и практики его применения.

Наибольший  вклад в исследование общих вопросов в сфере законодательного регулирования найма жилья, в том числе договора коммерческого найма жилого помещения, внесли Брагинский М.И., Витрянский В.В., Садиков О.Н., Крашенинников П.В., Седугин П.И., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Кабалкин А.Ю., Суханов Е.А., Коршунов Н.М., Камышанский В.П., Козырь О.М.

Целью данной работы является формирование комплексного представления о договоре коммерческого найма.   Задачи исследования:

- раскрыть понятие  договора коммерческого найма  жилого помещения, его отличие от договора социального найма;

- рассмотреть  виды договора коммерческого  найма жилого помещения, правовое  положение членов семьи нанимателя  по краткосрочному и долгосрочному  договору.

- изучить права  и обязанности нанимателей и  наймодателя; 

- определить существенные условия договора;

- раскрыть сущность  автоматической пролонгации и  перезаключения договора;

- охарактеризовать  процедуру прекращения договора  и выселения жильцов.

Правовую базу исследования составляют работы отечественных  и зарубежных авторов, посвященных исследованию вопроса коммерческого найма жилых помещений, Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, а также федеральные законы, указы президента, постановления Правительства РФ и др.

Структурно  работа представлена введением, тремя главами, поделенными на параграфы, заключения и списка использованной литературы.

Глава 1. Понятие  и виды договора коммерческого найма  жилого помещения

 

1.1. Понятие договора  коммерческого найма жилого помещения,  его отличие от договора социального найма

 

Исторически наем жилого помещения является разновидностью аренды. Как и при аренде, сдача  жилого помещения внаем - реализация собственником помещения его  права распоряжения своим имуществом, а права нанимателя являются обременением жилого помещения при смене собственника. Однако дальнейшее развитие привело к такому обособлению договора найма жилого помещения, что законодатель вообще не предусматривает даже субсидиарное применение к нему норм о договоре аренды.

Необходимость в отдельном правовом регулировании отношений, связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимостью, чем объясняется, к примеру, льготное положение нанимателя при расторжении договора.

Многообразные общественные отношения, связанные  с осуществлением гражданами своего конституционного права на жилище (ст. 40 Конституции РФ), регулируются преимущественно гражданским, жилищным и административным законодательством.

Гражданское право  исходя из принципа равенства сторон в основном распространяется на коммерческий наем жилых помещений. К договору социального найма жилого помещения (в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования) применяются только некоторые гражданско-правовые положения, а в целом такой договор регулируется нормами жилищного права⁴. В свою очередь, из жилищного права в договор найма жилого помещения перешли, например, требования о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Гражданское и  жилищное законодательство предусматривают  два основных вида договоров найма  жилого помещения:

- договор социального  найма;

- договор коммерческого  найма.

В договоре социального  найма всегда участвует (прямо или  опосредованно) публичный собственник (государство или муниципальное  образование), а предметом отношений  является помещения жилищного фонда социального назначения.

Договор коммерческого  найма - отчетливо выраженное гражданско-правовое, предпринимательское соглашение, суть которого определяется коммерческим интересом  наймодателя⁵.

Отношения, связанные  с наймом жилых помещений в  Российской Федерации, регулируются нормами гражданского и жилищного законодательства.

По мнению П.И. Седугина и Ю.К. Толстого, глава 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения, т.е. речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Иной точки зрения придерживается В.В. Витрянский, полагающий, что соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма или, что то же самое, коммерческого найма, а параллельно с ним - договор социального найма (поскольку в главе отсутствует общая часть, а договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен).

Таким образом, нормы главы 35 ГК "Наем жилого помещения" преимущественно распространяются на договор коммерческого найма  и на договор социального найма.

Жилищному законодательству (ст. 100 ЖК РФ) известна еще одна разновидность рассматриваемого соглашения - договор найма специализированного помещения (подробно исследуется в курсе "Жилищное право"). Согласно названной статье, по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

По данному  виду договора передается специализированное жилое помещение, т. е. помещение, отнесенное к специализированному жилищному  фонду. В соответствии с п. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

- служебные  жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ);

- жилые помещения  в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ);

- жилые помещения  маневренного фонда (ст. 95 Ж К  РФ);

- жилые помещения  в домах системы социального  обслуживания населения (ст. 96 ЖК  РФ);

- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев (ст. 97 ЖК РФ);

- жилые помещения  фонда для временного поселения  лиц, признанных беженцами (ст. 97 ЖК РФ);

- жилые помещения  для социальной защиты отдельных  категорий граждан (ст. 98 ЖК РФ).

Использование жилого помещения в качестве специализированного  жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения  к специализированному жилищному  фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены  Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Жилищные права  граждан, проживающих в служебных  жилых помещениях, ограничены по сравнению  с правами нанимателей неслужебных  жилых помещений: они не могут  обменять, передать в аренду или  поднаем занимаемое служебное помещение. Однако необходимо отметить, что законодательство РФ предусматривает вопрос о переводе служебных жилых помещений в неслужебные в случаях, когда граждане проработали определенный срок (как правило, не менее 10 лет) в организациях, предоставивших им это помещение.

Самостоятельный характер отношений  по найму жилья обусловлен также  и целевым назначением жилого помещения. Поэтому юридические  лица не могут быть нанимателями по договору найма жилого помещения - им жилые помещения предоставляются по другим договорам (аренды), а использовать помещение юридическое лицо должно только для проживания граждан.

Договор найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется  предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения  по своей юридической природе  является:

- консенсуальным;

- возмездным;

- двусторонне обязывающим  (взаимным).

Субъекты договора найма  жилого помещения:

- наймодатель;