Общие сведения о найме жилья в гражданском праве

§ 3. Обязательства из договора социального  найма

жилого  помещения 

1. Публично-правовые  предпосылки заключения  договора

социального найма жилого помещения 

    В условиях сохраняющегося и при рыночной организации хозяйства  недостатка государственного и муниципального жилья и невозможности  для публичной  власти нести расходы  по его содержанию, а с другой стороны - появления различных  новых форм удовлетворения жилищных потребностей граждан бесплатное предоставление жилья в пользование становится не основным, как ранее, а исключительным способом решения жилищного вопроса, доступным лишь для наименее социально защищенных и потому наиболее нуждающихся категорий граждан. В связи с этим действующее законодательство жестко нормирует условия, порядок предоставления и использования такого жилья, что и создает особый правовой режим обязательств, складывающихся на основе рассматриваемого договора. Прежде всего это относится к порядку их возникновения, который обусловлен не свободным взаимным волеизъявлением сторон, а наличием определенных законом административно-правовых предпосылок.

    К предпосылкам (условиям), при наличии которых  гражданин может  претендовать на бесплатное получение жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда (фонда социального использования) по договору социального найма, относятся, во-первых, признание его нуждаемости в жилом помещении (ч. ч. 2 и 3 ст. 49 ЖК) и, во-вторых, принятие его на учет органом местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом помещении (ч. 1 ст. 52 ЖК). Новое жилищное законодательство не рассматривает теперь постоянное (а нередко - еще и длительное) проживание в данном населенном пункте в качестве необходимого условия для предоставления в пользование государственного или муниципального жилья (тем более в условиях замены прежних требований прописки правилами о регистрации своего пребывания, необходимой для реального функционирования предусмотренного ст. 18 ГК права граждан избирать место жительства) <1>.

    --------------------------------

    <1> Исключение в этом  отношении составляют  иностранцы (в том  числе граждане  стран ближнего  зарубежья) и лица  без гражданства,  которые в соответствии  с ч. 5 ст. 49 ЖК по общему правилу лишены возможности получить жилые помещения на основании договора социального найма. 

    Нуждаемость в данном случае понимается как острая потребность  в улучшении жилищных условий данного  гражданина и его  семьи, которая определяется не субъективной оценкой гражданином своих жилищных условий, а объективными критериями, предусмотренными законодательством. При этом закон содержит исчерпывающий перечень оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях.

    К числу таковых, во-первых, могут быть отнесены некоторые малоимущие граждане, признанные в этом качестве органами местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена их семьи, а также стоимости находящегося в их собственности недвижимого и наиболее ценного движимого имущества (подлежащего налогообложению) (ч. 2 ст. 49 ЖК). Из числа таких малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в соответствии с ч. 1 ст. 51 ЖК признаются:

    - граждане, не имеющие  своего жилья, т.е. не пользующиеся жильем по договорам социального найма (в том числе в качестве члена семьи нанимателя) и не имеющие жилья в собственности (или не являющиеся членами семьи собственника жилья);

    - граждане, имеющие  острый недостаток  жилья, т.е. хотя и являющиеся нанимателями жилья по договорам социального найма или собственниками жилья либо членами их семей, но обеспеченные жильем на одного члена семьи менее учетной нормы <1>;

    --------------------------------

    <1> Учетная норма  составляет минимальный размер обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения (которая согласно ч. 5 ст. 15 ЖК включает в себя площадь не только жилых, но и всех вспомогательных помещений, за исключением балконов и т.п.), установленный соответствующим органом местного самоуправления в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся (ч. ч. 4 и 5 ст. 50 ЖК). Иначе говоря, условием принятия гражданина на учет является обеспеченность общей (а не жилой) площадью каждого члена его семьи в размере менее установленного минимума. 

    - граждане, которые  проживают в помещениях, не отвечающих  требованиям, установленным  для жилых помещений;

    - граждане, хотя формально  и обеспеченные  жильем, но проживающие  в коммунальных  квартирах (занятых  несколькими семьями)  и имеющие в  составе семьи тяжелых хронических больных, совместное проживание с которыми в одной квартире невозможно (например, при открытой форме туберкулеза), при отсутствии у них иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или на праве собственности.

    Во-вторых, к числу нуждающихся в жилых помещениях закон относит иные категории граждан, специально признанных таковыми федеральным законом или законом субъекта РФ (например, не являющихся малоимущими военнослужащих или иных служащих, переведенных к новому месту службы). В этом случае они могут претендовать на получение по договору социального найма жилья, по общему правилу находящегося в жилищном фонде РФ или ее субъектов, а жилье из муниципального жилищного фонда может предоставляться им только при наличии дополнительно предусмотренных законом условий (ч. ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК).

    При наличии перечисленных  условий и их документальном подтверждении у  гражданина возникает  право требовать  принятия на учет в  качестве нуждающегося в жилом помещении. Если у него имеется  несколько оснований для принятия на учет, гражданин по своему выбору вправе требовать принятия его на учет по одному или по нескольким (всем) основаниям (например, в качестве малоимущего и одновременно относящегося к одной из определенных законом иных категорий граждан). Данное требование в виде письменного заявления с приложением необходимых документов адресуется органу местного самоуправления, осуществляющему принятие на учет.

    Последний по результатам рассмотрения заявления должен принять соответствующее  решение (ч. ч. 3 - 6 ст. 52 ЖК). Отказ в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении согласно ч. 1 ст. 54 ЖК допускается только при отсутствии у него необходимых документов (если они не предоставлены или не подтверждают его право состоять на таком учете) либо при намеренном совершении гражданином действий, в результате которых он может быть признан нуждающимся в целях постановки на учет (например, при умышленном ухудшении своих жилищных условий путем совершения продажи своего жилья или его обмена на худшее либо дополнительного вселения в него новых лиц). В последнем случае гражданин может быть принят на учет, однако не ранее пяти лет со дня совершения указанных действий. Решение об отказе в принятии на учет может быть обжаловано гражданином в суде как необоснованное.

    С момента принятия на учет у гражданина возникает право  состоять на учете (ч. 2 ст. 52 ЖК), составляющее элемент соответствующего жилищного правоотношения, субъектами которого являются гражданин  и орган, осуществляющий принятие на учет. По своей природе это правоотношение является административно-правовым, но входит в сферу действия комплексного жилищного законодательства. Учет заключается в том, что гражданин, подавший соответствующее заявление (с приложением необходимых документов), записывается в специальную книгу, содержащую список лиц, подавших аналогичные заявления.

    Право гражданина состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом  помещении охраняется законом. Оно сохраняется  за гражданином до получения им жилого помещения либо до выявления предусмотренных законом оснований для снятия его с учета. Снятие с учета допускается только в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 56 ЖК. При необоснованном снятии с учета гражданин вправе обратиться в суд с жалобой на неправомерные действия органов местного самоуправления, допустивших нарушение. 

2. Предоставление жилого  помещения по договору

социального найма 

    При наличии охарактеризованных выше предпосылок  жилые помещения  предоставляются  по договорам социального  найма состоящим  на учете нуждающимся гражданам в порядке очередности, исходя из времени их принятия на учет и, разумеется, наличия соответствующих жилых помещений. Лишь трем категориям граждан в соответствии с ч. 2 ст. 57 ЖК жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди (и, как правило, даже без их принятия на учет в качестве нуждающихся):

    1) гражданам, жилые  помещения которых  признаны непригодными  для проживания  и не подлежат  ремонту или реконструкции  (например, в результате  стихийного бедствия) <1>;

    --------------------------------

    <1> Это правило должно, очевидно, распространяться  и на случаи, когда  жилье вообще перестало  существовать. 

    2) детям-сиротам и  оставшимся без  попечения родителей,  а также взрослым  лицам из их  числа по окончании  их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, приемных семьях, при прекращении установленной над ними опеки и попечительства, окончании службы в Вооруженных Силах РФ и т.п.;

    3) гражданам, страдающим  тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно.

    Решение о предоставлении жилого помещения  по договору социального  найма, принятое органом  местного самоуправления, влечет прекращение  жилищного (административного) правоотношения, возникшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в жилых помещениях. Одновременно оно становится и основанием для заключения в установленный им срок договора социального найма (ч. 4 ст. 57 ЖК), в силу которого у наймодателя возникает обязанность передать гражданину-нанимателю соответствующее жилье. В этом качестве больше не выступает "ордер на занятие жилого помещения" - административно-правовой документ, ранее оформлявшийся на основании решения о предоставлении государственного или муниципального жилья и традиционно считавшийся единственным основанием для его занятия (вселения) и заключения договора жилищного найма <1>.

    --------------------------------

    <1> Вместе с упразднением  ордера отпали  и особые жилищные права на получение ордера и на вселение гражданина-ордеродержателя в указанное в ордере жилое помещение, составлявшие важнейшие элементы соответствующих видов жилищных правоотношений, что существенно упростило структуру последних. Соответственно, и место судебных споров о признании ордера недействительным заняли споры о недействительности заключенного договора жилищного (социального) найма, рассматриваемые по общим нормам гражданского права о недействительности сделок. 

    Жилое помещение, предоставляемое  гражданам по договорам социального найма, должно быть, во-первых, изолированным и, во-вторых, пригодным для постоянного проживания (ч. 2 ст. 15, ч. 1 ст. 62 ЖК, п. 1 ст. 673 ГК).

    Это прежде всего означает, что предмет данного  договора составляют лишь жилые квартиры и их части, имеющие отдельный вход. В этом качестве не может выступать неизолированное жилое помещение: часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная, т.е. проходная или "запроходная" комната) (ч. 2 ст. 62 ЖК). Вместе с тем смежные комнаты в совокупности могут быть предметом одного договора найма.

    Более того, даже отдельные (изолированные) жилые комнаты  в жилых квартирах ("части  квартир") могут  быть самостоятельным  предметом договора социального найма  лишь в двух прямо предусмотренных законом случаях:

    а) при освобождении такой комнаты  в коммунальной квартире (ч. 6 ст. 57, ч. 4 ст. 59 ЖК);

    б) при превышении установленной  нормы предоставления жилья по данному  договору (ч. 2 ст. 58 ЖК).

    В первом случае освободившиеся в коммунальных квартирах комнаты предоставляются по договору социального найма прежде всего другим жильцам этих же квартир. Сначала они предоставляются тем жильцам (нанимателям или даже собственникам своих комнат), которые исходя из названных выше критериев признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии таких граждан освободившаяся комната может быть предоставлена по данному договору тем малоимущим жильцам квартиры, которые обеспечены жильем менее нормы предоставления (большей, чем учетная норма) на одного человека. При отсутствии и таких претендентов на освободившуюся комнату она может быть продана по договору купли-продажи жильцам, не являющимся малоимущими, но обеспеченным жильем менее нормы предоставления на одного человека. Лишь при отсутствии и таких лиц освободившаяся комната заселяется на основании договора социального найма посторонним лицом (ст. 59 ЖК).