Общие сведения о найме жилья в гражданском праве

    Изменение собственника (или  соответственно субъекта права хозяйственного ведения или оперативного управления), т.е. наймодателя  жилого помещения, согласно правилу ст. 64 ЖК (ст. 675 ГК) не влечет за собой  ни расторжения, ни изменения условий договора социального найма. В данном случае традиционное для наемных отношений "право следования" нанимателя (арендатора) становится также важной гарантией соблюдения жилищных прав и интересов граждан.

    Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, в отношении которого принято решение о предоставлении ему жилья. Административно-правовой характер такого решения исключает уступку права на получение жилья (заключение договора социального найма). Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи (ч. 2 ст. 82 ЖК).

    Наймодатель по договору социального  найма обязан передать нанимателю предмет  договора - жилое  помещение, соответствующее  требованиям жилищного законодательства и свободное от прав иных лиц (пп. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК). Следует полагать, что при этом имеются в виду не только возможные обременения права на предоставляемое помещение (включая права сервитутного типа), но и обязанности по его содержанию (ремонту, оплате коммунальных услуг и т.п.).

    Согласно  ч. 2 ст. 65 ЖК в обязанности  наймодателя по данному  договору входит также  осуществление капитального ремонта жилого помещения  и обеспечение  предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг (подключение его к водо-, электро- и (или) газоснабжению), а также участие в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем помещение <1>. В силу указаний жилищного законодательства или договора социального найма на наймодателя могут быть возложены и иные обязанности.

    --------------------------------

    <1> Эта последняя  "обязанность"  наймодателя, по  сути, является признанной  законом попыткой  переложить на  нанимателей часть  лежащего на собственнике-наймодателе  обычного бремени по содержанию принадлежащего ему общего имущества дома с целью побудить жильцов к его более бережному и аккуратному использованию. 

    В случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения наймодателем своей обязанности  по капитальному ремонту  жилого помещения или иного имущества дома, в котором оно находится, наниматель вправе по своему выбору: потребовать уменьшения платы за пользование соответствующим имуществом, либо устранить соответствующие недостатки с возмещением расходов за счет наймодателя, либо взыскать с него причиненные убытки (ч. 2 ст. 66 ЖК).

    Права наймодателя заключаются  в возможности  требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилье  и коммунальные услуги, а также выполнения иных обязанностей, предусмотренных  жилищным законодательством.

    Наниматель  по договору социального  найма обязан использовать жилое помещение  только для проживания, обеспечивать его  сохранность и  поддерживать его  в надлежащем состоянии, проводить его  текущий ремонт, а  также своевременно вносить плату  за жилое помещение и коммунальные услуги и, кроме того, информировать наймодателя об изменениях оснований и условий права пользования жильем по данному договору, например об изменениях состава проживающих с ним граждан (ч. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК). Федеральными законами или договором могут предусматриваться и иные обязанности нанимателя.

    Права нанимателя в обязательстве  социального найма  жилого помещения  определяются законом. Он вправе требовать  от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта занимаемого им жилья, "надлежащего участия" в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления необходимых коммунальных услуг (пп. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК). Он вправе пользоваться общим имуществом дома, в котором расположено предоставленное ему помещение (лифтами, лестничными площадками, подвалами и чердаками, придомовой территорией и т.п.).

    В случаях временного отсутствия нанимателя (а  также проживающих  с ним членов семьи  или всех этих граждан  вместе) в жилом  помещении за ним  сохраняются все  права и обязанности, вытекающие из обязательств социального найма (ст. 71 ЖК), независимо от причин такого отсутствия (например, в силу призыва на службу в Вооруженные Силы РФ, длительной командировки, пребывания в другом месте по иным причинам, включая и отбывание уголовного наказания в местах лишения свободы).

    Ранее жилищное законодательство предусматривало  предельные сроки  такого отсутствия, по истечении которых  граждане могли быть в судебном порядке  признаны утратившими  право на данное жилое  помещение, а также перечень уважительных причин, при наличии которых отсутствие граждан в их жилье допускалось сверх определенных законом сроков. Установление предельного срока, в течение которого жилое помещение сохраняется за отсутствующими гражданами, было с самого начала (с 1930-х гг.) обусловлено прежде всего крайним недостатком жилищ. Учитывалось также, что длительное неиспользование жилища для проживания могло повлечь его разрушение <1>. Законодательную отмену данного срока следует рассматривать как один из случаев усиления гарантий жилищных прав граждан. В связи с этим отпала также целесообразность получения гражданами в некоторых случаях их временного отсутствия специального свидетельства на занимаемое жилое помещение - брони, оформление которой влекло возникновение особых жилищных правоотношений по бронированию жилого помещения (в силу которых у наймодателя возникала административно-правовая обязанность не заселять забронированное помещение и тем самым обеспечивать его сохранность).

    --------------------------------

    <1> В 1995 г. нормы  об указанном предельном  сроке, включая  предусмотренную  ими возможность  утраты права на  жилплощадь лицами, осужденными к  лишению свободы  на период свыше  такого срока,  были признаны  неконституционными (Постановление  Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука" // СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622), ибо временное отсутствие нанимателя или членов его семьи само по себе не может служить основанием для лишения их права пользования жилым помещением. Для применения такой меры должны быть другие основания, например разрушение или порча жилого помещения в связи с длительным его неиспользованием. 

    Кроме того, нанимателю принадлежат  и некоторые прямо  предусмотренные  законом возможности  распоряжения занимаемым им жильем в виде прав на:

    - вселение других лиц;

    - сдачу помещения  в поднаем;

    - разрешение проживать  в занимаемом им  помещении временным  жильцам;

    - обмен или замену  занимаемого помещения.

    Федеральными  законами и договором  социального найма  могут предусматриваться  и иные права нанимателя. 

5. Правовое положение членов семьи нанимателя 

    Правом  постоянного пользования  жилым помещением по договору социального  найма обладает не только наниматель, но и члены его  семьи, поскольку  они приобретают  равные с нанимателем  права и обязанности  по данному договору (ч. 2 ст. 69 ЖК, п. 2 ст. 672 ГК), тем самым становясь и участниками возникающих на его основе обязательственных отношений по использованию жилого помещения. Дееспособные члены семьи нанимателя в силу закона несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Таким образом, все члены семьи нанимателя, по сути, являются сонанимателями, а потому должны быть указаны в договоре социального найма (ч. 3 ст. 69 ЖК, абз. 1 п. 2 ст. 677 ГК). Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не имеют, попадая в категорию "временных жильцов". В связи с этим понятие "член семьи нанимателя" приобретает особую значимость <1>.

    --------------------------------

    <1> Единого понятия  "член семьи", которое могло бы использоваться в разных отраслях законодательства, не существует. Очевидно, выработка такого универсального понятия невозможна. Поэтому в отдельных отраслях законодательства (семейном, гражданском, трудовом и т.д.) существует приспособленное к их потребностям свое понятие члена семьи, хотя, безусловно, в основе находится понятие семьи в семейном праве. Что касается жилищного законодательства, то в нем не содержится определения понятия "член семьи". Закон ограничивается указанием лиц, которых можно считать членами семьи, в том числе применительно к договору социального найма жилого помещения. Анализ высказанных в литературе взглядов по данному вопросу см.: Мананкова Р.П. Правовой статус семьи по советскому законодательству. Томск, 1991. 

    В качестве членов семьи нанимателя жилья по договору социального найма граждане обычно вселяются в соответствующее жилое помещение на основании решения о его предоставлении. Кроме того, в соответствии со ст. 70 ЖК наниматель при определенных законом условиях вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи, что влечет и соответствующие изменения в договоре социального найма. Определяя круг членов семьи нанимателя, ЖК в ч. 1 ст. 69 выделяет, во-первых, лиц, которые относятся к членам семьи по прямому указанию закона, и, во-вторых, лиц, которые могут быть признаны членами семьи, в спорных случаях - на основании судебного решения.

    К членам семьи нанимателя закон относит  только супруга нанимателя, его детей и  родителей. В сравнении с прежним жилищным законодательством их круг сужен: членами семьи нанимателя в силу закона теперь не являются дети и родители его супруга. Право названных выше граждан на пользование данным жилым помещением основано на факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного проживания с нанимателем. Никаких других условий для признания их членами семьи нанимателя и субъектами соответствующих обязательственных отношений не требуется.

    Наряду  с этим некоторые  лица могут быть признаны членами семьи (в спорных случаях - по решению суда). К их числу относятся:

    - другие родственники  нанимателя (в том  числе родственники  его супруга) независимо  от степени родства;

    - нетрудоспособные  иждивенцы;

    - в исключительных  случаях - и иные  лица (в частности, лица, состоящие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях).

    Для признания любого из названных граждан  членом семьи кроме  родственной связи  или нахождения на иждивении требуется  не только наличие  совместного проживания с нанимателем, но и ведение с ним общего хозяйства (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и оплату коммунальных услуг и т.п.). В судебной практике большое значение придается также личным отношениям между этими лицами (взаимная забота друг о друге, моральная поддержка и т.п.). При отсутствии отмеченных условий лица, проживающие на площади нанимателя, членами его семьи не признаются и рассматриваются как временные жильцы, не имеющие права самостоятельного пользования жилым помещением.

    Состав  семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает  быть членом семьи, но продолжает проживать  в занимаемом жилом  помещении, оно сохраняет  право пользования  этим помещением на тех же условиях (в  частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака). Одновременно оно несет и самостоятельную (а не солидарную, как прежде) ответственность по своим обязательствам из договора социального найма (по оплате соответствующей части коммунальных услуг и жилья, его ремонту и т.д.) (ч. 4 ст. 69 ЖК).

    Состав  семьи изменяется также в случаях  вселения нанимателем  в занимаемое им и  его семьей жилое  помещение других граждан на правах членов семьи. Согласно ч. 1 ст. 70 ЖК наниматель вправе с письменного  согласия всех членов своей семьи (включая временно отсутствующих) вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей и родителей, а при наличии дополнительно письменного согласия наймодателя - также и других граждан в качестве совместно с ним проживающих членов своей семьи. Такого согласия не требуется лишь при вселении к родителям их несовершеннолетних детей.

    Вместе  с тем при вселении новых жильцов  в нанятое жилое  помещение установлены  определенные ограничения  в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а также правил учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях (с тем чтобы искусственно не увеличивать очередь граждан, состоящих на таком учете - ср. ст. 53 ЖК). Поэтому наймодатель может запретить вселение граждан в качестве членов семьи нанимателя, если в результате этого общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Кроме того, при вселении новых граждан для совместного постоянного проживания с нанимателем требуется соблюдение правил регистрационного учета <1>.