Общие сведения о найме жилья в гражданском праве

Данная  методика содержит формулу  расчета арендного  платежа и указывает  на то, что местные  органы власти имеют  право ежегодно устанавливать минимальную стоимость аренды. Не стоит пренебрегать требованиями данной методики при аренде жилого помещения у физического лица, даже если местными органами власти не установлена минимальная стоимость аренды. Исходя из условий этого документа, плату за наем (аренду) следует устанавливать в размере, не меньшем уплачиваемой наймодателем (арендодателем) суммы за использование жилья или оплаты услуг по содержанию и коммунальных услуг. 

Обращаю ваше внимание на то, что Закон Украины  «О налоге на доходы физических лиц» не позволяет учитывать понесенные наймодателем расходы (например, в виде платы за использование жилья или оплаты услуг по содержанию и коммунальных услуг) для уменьшения объекта налогообложения. Также данный Закон не позволяет учитывать указанные платежи и в составе налогового кредита физического лица при предоставлении годовой декларации, так как доходы от аренды подлежат конечному налогообложению при их выплате. 

Как правило, стороны  уклоняются от переоформления договоров о предоставлении телекоммуникационных услуг с поставщиками указанных услуг. В данном случае существует ряд рисков для наймодателя. Например, наймодатель не имеет права передавать третьим лицам право на использование телефонного номера (пункт 212 Правил предоставления и получения телекоммуникационных услуг, постановление КМУ от 9 августа 2005 года). При сдаче в наем помещения необходимо оформлять временный договор с оператором связи и нанимателем. Если такой договор отсутствует, ответственность по оплате услуг телефонной связи лежит на наймодателе. Риски в случае выявления факта использования телефона нанимателем несет наймодатель. Расчеты между гражданами — физическими лицами могут быть осуществлены в наличной форме или путем осуществления банковского/почтового перевода. 

Осуществление наличных расчетов, на мой взгляд, должно быть подтверждено нотариально удостоверенной распиской. Часть 5 статьи 762 ГК предусматривает, что внесение платы за наем осуществляется ежемесячно, если стороны не определят иной порядок. 

Особое  внимание хотелось бы обратить на условие определения цены договора, эквивалентной иностранной валюте. Часть 2 статьи 533 ГК содержит следующее условие: «Если в обязательстве определен денежный эквивалент в иностранной валюте, сумма, которая подлежит оплате, определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если другой порядок ее определения не установлен договором, законом или другим нормативно-правовым актом». 

Данная  статья предоставляет  сторонам право определения  денежного обязательства  в иностранной валюте. Нормы части 2 статьи 533 ГК относятся к гражданам — физическим лицам, не являющимся участниками хозяйственных отношений, поскольку специальными нормами части 2 статьи 198 Хозяйственного кодекса Украины ограничено такое право для участников хозяйственных отношений: «Денежные обязательства участников хозяйственных отношений должны быть выражены и подлежат оплате в гривнах…». 

Участниками хозяйственных отношений  являются юридические  лица, их филиалы, представительства, другие обособленные подразделения, а также, физические лица — предприниматели. 

Итак, исходя из вышеизложенного, при заключении договора найма между участниками  хозяйственных отношений  или при условии  участия в договоре одного из участников хозяйственных отношений  запрещено выражать сумму договора в иностранной валюте. Денежные обязательства могут быть выражены в иностранной валюте в случаях, когда участники хозяйственных отношений имеют право осуществлять расчеты в иностранной валюте. Право на осуществление расчетов между резидентами в иностранной валюте дает индивидуальная лицензия Национального банка Украины. 

Для определения суммы  договора найма (аренды) между участниками  хозяйственных отношений  лучше использовать следующую формулировку: 

«Размер платы за наем помещения  составляет _____ гривен за один месяц использования и подлежит изменению пропорционально коэффициенту инфляции, который ежемесячно определяется Государственным комитетом статистики Украины». 

Коэффициент инфляции отражает колебания  курса гривны, который  устанавливает Национальный банк Украины. 

Предприниматели как сторона договора найма жилья 

Возможность минимизации налогов  при сдаче в  наем недвижимого  имущества путем  регистрации собственника имущества как  физического лица — предпринимателя  с использованием упрощенной системы налогообложения широко применяется в настоящее время. На практике использование такой минимизации вызывает целый ряд вопросов. В том случае, если физическое лицо — предприниматель, осуществляя предпринимательскую деятельность, предоставляет в наем имущество, принадлежащее ему на праве частной собственности, он должен включить данный вид деятельности в свидетельство об уплате единого налога. Если данный вид деятельности не будет включен на момент осуществления первого платежа, наниматель (если он является участником хозяйственных отношений) обязан будет уплатить налог на доход в размере 13 % (с нового 2007 года — 15 %). При условии, что наниматель не является участником хозяйственных отношений, наймодатель самостоятельно начисляет и уплачивает налог в течение 40 дней по окончании отчетного налогового квартала. 

Срок  действия 
 

В случае если стороны  не определили срок действия договора, он считается заключенным  на 5 лет (статья 821 ГК). К договору найма  жилья, которое находится  в частной собственности, сроком на один год не применяются положения относительно: 

— определения в  договоре найма лиц, проживающих с  нанимателем, временных  жильцов; 

— преимущественных прав нанимателя на заключение нового договора, на приобретение жилья  в случае его продажи; 

— изменения нанимателя в договоре найма. 

Квартира  для размещения офиса 

На  практике очень часто  заключают договоры найма квартиры, то есть жилого помещения  с целью размещения офиса. В настоящий  момент правомерность  использования жилого помещения по иному назначению, нежели для проживания, вызывает ряд вопросов. Прежде всего, ЖК содержит запрет относительно использования жилого помещения «для нужд промышленного характера». Поскольку определения «нужд промышленного характера» нет, можно только предполагать, что под этим подразумевается. Но если обратиться к нормам статьи 813 ГК, можно сделать вывод, что юридические лица могут использовать жилое помещение только для проживания физических лиц (например, своих работников). 

Исходя  из вышеизложенного, аренда жилых помещений для хозяйственной деятельности не допускается. Это заключение подтверждается также пунктом 3 Правил пользования помещениями жилых домов, утвержденных постановлением КМУ № 572 от 8 октября 1992 года. Его нормами установлено, что использовать жилые помещения для проведения хозяйственной деятельности промышленного характера запрещено. Следовательно, жилое помещение необходимо перевести в нежилое. НО!!! На данный момент в законодательстве Украины не закреплен механизм перевода жилых помещений, находящихся в частной собственности, в нежилые. 

В заключение хотелось бы добавить, что  при составлении  и оформлении договоров  найма желательно все-таки воспользоваться  услугами специалистов в данной отрасли, так как нормы  законодательства Украины  неоднозначны и для принятия правильного решения необходимы профессиональный подход и практические знания. 
 

1 этап. Осмотр арендуемого  жилья. 

После отбора вариантов  арендуемого жилья, потенциальный наниматель осуществляет осмотр квартиры вместе с  сотрудником агентства. Проводящий сделку агент, обязательно должен предъявить потенциальному нанимателю следующие документы: паспорт и заверенную доверенность от имени агентства на получение комиссионных и на право заключения сделки. (если доверенности нет то в …. такого агента) 
 

2 этап. Проверка документов  наймодателя на  право владения  жильем.

В случае если жилье  полностью устраивает потенциального нанимателя, следует перейти  ко второму этапу  сделки. Этот этап включает в себя тщательную проверку всех документов на право владения данным объектом недвижимости наймодателем. Проверка документов осуществляется в присутствии сотрудника агентства. Необходимо проверить следующие документы:

- Паспорт. Необходимо  обратить внимание  на регистрацию.  Паспорт должен  быть зарегистрирован  по адресу арендуемого жилья если это муниципальное жилье.

- Свидетельство о  праве собственности  на жилье –  это может быть: договор купли-продажи,  договор приватизации, договор дарения  и т.д. (в нем  Вы можете увидеть  сколько собственников  жилья)

- Справка по форме №9. В справке указаны все граждане, которые прописаны на данной жилплощади.

- Письменное согласие  на сдачу жилья  в наем всех  прописанных на  этой жилплощади  совершеннолетних  граждан. А также  письменное согласие  всех соседей в  случае, если квартира  является коммунальной. Если письменного согласия нет, то необходимо включить в Договор найма пункт гласящий, что наймодатель гарантирует согласие всех вышеперечисленных граждан на сдачу жилья в аренду. 

В случае если жилье  полностью устраивает потенциального нанимателя, следует перейти ко второму этапу сделки. Этот этап включает в себя тщательную проверку всех документов на право владения данным объектом недвижимости наймодателем. Проверка документов осуществляется в присутствии сотрудника агентства. Необходимо проверить следующие документы:

- Паспорт. Необходимо  обратить внимание  на регистрацию.  Паспорт должен  быть зарегистрирован  по адресу арендуемого  жилья если это  муниципальное жилье. 

- Свидетельство о  праве собственности  на жилье –  это может быть: договор купли-продажи, договор приватизации, договор дарения и т.д. (в нем Вы можете увидеть сколько собственников жилья)

- Справка по форме  №9. В справке указаны  все граждане, которые  прописаны на данной  жилплощади.

- Письменное согласие  на сдачу жилья  в наем всех прописанных на этой жилплощади совершеннолетних граждан. А также письменное согласие всех соседей в случае, если квартира является коммунальной. Если письменного согласия нет, то необходимо включить в Договор найма пункт гласящий, что наймодатель гарантирует согласие всех вышеперечисленных граждан на сдачу жилья в аренду.

3 этап. Акт подписания  Договора.

Данный  этап включает в себя непосредственно  сам акт подписания Договора о найме.

При подписании двустороннего  Договора между нанимателем  и наймодателем обязательно присутствие представителя агентства. Он подтверждает факт заключения сделки.

В Договоре о найме  обязательно должны быть следующие пункты:

- дата заключения  Договора о найме;

- срок действия  данного Договора;

- паспортные данные  наймодателя, нанимателя и представителя агентства (представиттеля агентства не обязательно). В определенных случаях реквизиты юридических лиц.

- стоимость найма;

- оговоренный порядок  оплаты. В данном  пункте прописываются  сроки оплаты, сумма  пени в случае  просрочки оплаты и т.д.;

- условия, при которых  возможно досрочное  расторжение Договора, а также штрафные  санкции, налагаемые  на обе стороны,  в случае нарушения  условий договора;

- сумма залогового  депозита и возможные  способы его использования;

- согласие всех  проживающих граждан на территории данного жилья, то есть всех прописанных в квартире совершеннолетних граждан или всех жильцов коммунальной квартиры. 

Договор должен быть составлен  в двух экземплярах. Стороны подписывают  оба экземпляра Договора. В агентство передается копия Договора о найме. 

К Договору о найме  прилагаются следующие  документы:

- акт приемки-передачи  жилья нанимателю;

- опись всего имущества,  находящегося на  момент заключения  Договора в квартире, комнате и т.д.;

- расписка о произведенных  расчетах между нанимателем, наймодателем, представителем агентства;

- протокол, в котором  подтверждается присутствие  свидетеля при  заключении сделки;

- письменное согласие  всех проживающих  граждан на территории  арендуемого жилья. 

После подписания Договора обеими сторонами производится оплата аренды за определенный срок и производится расчет с представителем агентства за предоставленные услуги. Агент выдает расписку в получении заранее оговоренных комиссионных и при необходимости кассовый чек (обычно в этот же день в кассе агентства (помниете что многие агенты не знают даже что такое кассовый чек так что пользуйтесь – если агент убеждает Вас что кассовый чек не нужен то зачем Вам такой агент!