Общие сведения о найме жилья в гражданском праве

Какой бы непростой ни оказалась  ситуация между собственником  и нанимателем, последний  должен помнить, что, имея на руках договор найма, он смело может отстаивать свои права в суде. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

В странах без социалистического  прошлого рынок аренды недвижимости формировался десятки лет. Поэтому  сегодня там все  сделки происходят строго в рамках законодательства. В России тоже есть законы, регламентирующие порядок сдачи квартир в найм, но там прописаны далеко не все тонкости, с которыми можно столкнуться, сдавая (или снимая) жильё. Кроме того, собственники квартир в России зачастую предпочитают при сделке ограничиваться устными договорённостями. Так, конечно, спишь менее спокойно, но зато и налоги не платишь. Наниматели тоже нередко охотятся за вариантами "без посредников".  

О законах, работающих и неработающих при  найме жилья, о  правах и обязанностях участников сделок, о неприятностях подстерегающих неопытных собственников и нанимателей, а также о тенденциях современного рынка аренды жилья агентству "Интерфакс-Недвижимость" рассказали эксперты риэлторских фирм столицы.  

Аренда  и найм  

Специалисты разъяснили, как действующий закон регулирует отношения между нанимателем и наймодателем. "Сначала нужно определиться с юридической терминологией, - говорит руководитель юридического департамента "МИАН-агентство недвижимости" Хая Плещицкая. - По договору аренды жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование только юридическим лицам и только для проживания граждан. Физическим лицам жильё предоставляется по договору найма.  

В соответствии со статьёй 30 Жилищного Кодекса  РФ, собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину (на основании договора найма, договора безвозмездного пользования), а также юридическому лицу (на основании договора аренды с учётом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным Кодексом). Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского Кодекса РФ, где одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём (статья 671 ГК РФ).  

Такой договор заключается  в письменной форме  на срок не более 5 лет. Объектом договора может  быть изолированное  жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Если в течение срока договора вдруг меняется собственник, то это не влечёт расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора найма".  

"В  соответствии со  ст. 607 ГК РФ объектами  аренды могут являться  земельные участки  и другие обособленные  природные объекты,  предприятия и  другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), - разъясняет юрисконсульт корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Ольга Запевалина. - В действующем законодательстве существует понятие аренды квартир только в случае, если одной из сторон в договоре аренды является юридическое лицо. Физические лица (граждане) при сдаче квартиры заключают договор найма.  

Защита  прав нанимателя и  наймодателя осуществляется в соответствии с действующим законодательством и в первую очередь в соответствии с ГК РФ. Для защиты своих прав наймодатель и наниматель могут обратиться в суд, но только в том случае, если между ними заключён договор найма, в котором оговорены все необходимые условия найма".  

"В  настоящее время  договор найма  составляется в  простой письменной  форме и не подлежит  обязательному нотариальному  удостоверению и  государственной  регистрации, - добавляет  заместитель директора  компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова. - Достаточно, чтобы обе стороны подписали этот документ, после чего все взаимоотношения нанимателя и наймодателя регулируются в соответствии с условиями договора".  

Права и обязанности  

Хая Плещицкая обратила внимание на некоторые  конкретные пункты закона (Гражданского Кодекса РФ), которые касаются прав и обязанностей обеих сторон в сделке:

Наймодатель обязан: передать нанимателю свободное жилое  помещение в состоянии, пригодном для  проживания; осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаём жилое помещение; предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг; обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (капитальный ремонт).  

Наниматель  обязан: использовать жилое помещение  только для проживания; обеспечивать сохранность  жилого помещения  и поддерживать его  в надлежащем состоянии; осуществлять текущий  ремонт (если договором  не установлено иное);своевременно вносить плату за жилое помещение и, обычно, коммунальные платежи; указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с ним, при этом такие граждане имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением, а наниматель, по общему правилу, (если договором не установлено иное), отвечает перед наймодателем за действия данных граждан, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.  

Наниматель  вправе: с согласия наймодателя и  граждан, постоянно  с ним проживающих и при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, вселить в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется и норма не учитывается;по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, сдать всё или часть занимаемого жилого помещения в поднаём, с согласия наймодателя.  

Наниматель  не вправе: производить  переустройство и  реконструкцию жилого помещения без  согласия наймодателя.  

Неприятности  по найму  

В западных странах  аренда жилья подробно регламентирована, и, кроме того, данный сегмент рынка  имеет более долгую историю и сложившуюся практику, говорит Мария Жукова. Мы попросили специалистов отметить особенности российского опыта и законодательства в этой области, и рассказать о возможных неприятных сюрпризах, с которыми можно столкнуться во время сделки, если она проводится не профессионалами.  

"Законодательная  база, регламентирующая  отношения нанимателя  и наймодателя  квартир невелика, - считает Ольга  Запевалина. - Основной  законодательный  акт, который регламентирует  эти отношения  - это Гражданский Кодекс РФ. В нём даются общие положения о найме. Если вы заключаете договор найма, то в нём должны быть прописаны все существенные условия. В силу юридической неграмотности сторон договора, они могут не предусмотреть в его тексте все необходимые существенные условия, в результате чего, в случае возникновения конфликтной ситуации не смогут должным образом защитить свои права.

В настоящее время, как правило, заключаются  договоры найма в  устной форме, что  противоречит статье 674 ГК РФ или, если договор  найма заключается в письменной форме, то часто в нём не описываются все условия найма".  

О.Запевалина отметила, что при  передаче квартиры в  найм, законодательством  не предусмотрен акт  приёма передачи жилого помещения. "Практика показала, что подписание такого акта является необходимостью, и без подписания этого акта в случае возникновения конфликтной ситуации стороны не смогут ничем подтвердить состояние, в котором находилась квартира перед сдачей её в найм, наличие и состояние мебели и оборудования и иные важные для сторон условия", - рассказала О.Запевалина.  

"Жизненные  обстоятельства всегда  предлагают определённые  корректировки даже  для самых совершённых  законов, - говорит  Хая Плещицкая. - Это  нужно учитывать  в современной  ситуации, как собственнику, так и нанимателю.  

Например, собственнику квартиры, сдающему её в наём, лучше брать часть  денежной суммы, вносимой нанимателем (обычно 50-100%) в депозит - в счёт возможной порчи  нанимателем имущества, получением в будущем  космических счетов за межгород и других проблем.  

В случае неуплаты собственниками квартир подоходного  налога за сдаваемое  в наём жильё, и  возникновения проблем  с освобождением  квартиры нанимателями, собственник, обратившись  в суд за защитой  своего права, рискует  быть оштрафованным  за неуплату налогов. Этот факт может оказаться неприятным сюрпризом для собственников, но недостатком законодательства, его назвать нельзя.  

Ещё одним неприятным сюрпризом для  собственника может  являться сам факт необходимости и  единственной законной возможности защиты своего права только в судебном порядке в случае отказа от освобождения квартиры нанимателями. Даже собственникам, платящим налоги, не найти защиты у участкового. Это обстоятельство продиктовано позицией государства и законодательно закреплённым принципом защиты жилищных прав граждан, когда любой вопрос, связанный с выселением, решается только в судебном порядке.  

Не  является законным решением и смена замков в квартире с последующим "вынесением" вещей нанимателя на лестничную клетку. В данной ситуации виноватым может оказаться поступивший так хозяин". "Чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами, необходимо детально прорабатывать договор найма и фиксировать все договорённости между сторонами в письменной форме, - советует М.Жукова. - В этом случае риск неприятностей, связанных с арендой жилья, можно существенно снизить".  

Опрошенные  агентством "Интерфакс-Недвижимость" сошлись во мнении, что безопасность сделки во многом зависит  и от грамотного выбора посредника - опытного риэлтора или юриста, который поможет свести к минимуму риски при заключении договора найма.  

Остатки былой привлекательности  

Директор  агентства недвижимости "Открытая Компания" Максим Каталов по нашей  просьбе рассказал  о современных  тенденциях на рынке  аренды жилья в  Москве. По его мнению, ситуация меняется стремительно и былая привлекательность сделок падает.  

"Последний  десяток лет квартиры, сдаваемые в аренду, стали для многих  жителей крупных  городов стабильным, а зачастую и  единственным источником  доходов, - сказал  М.Каталов. - К тому же, привлекательный образ рантье, как образ жизни под старость лет - мечта многих сегодняшних офисных клерков.  

Ситуация, к сожалению, стремительно меняется, и не в  лучшую сторону. Со всех сторон привлекательность  подобных инвестиций падает. Наступление идёт по всем фронтам. Растёт "коммуналка", необходимость платить налоги становится всё ощутимей, падает спрос - всё больше арендаторов с помощью ипотеки становятся обладателями собственных квартир. К тому же у человека с деньгами в добавление к не сдающимся банковским депозитам, появляются куда более эффективные, нежели вложения в недвижимость средства сохранения и преумножения капиталов - паевые фонды, игра на бирже. Таким образом, становится объяснимым увеличение квартир, предложенных к продаже, которые ранее сдавались в аренду.  

Впрочем, когда-нибудь весы могут  опять качнуться  в другую сторону"... 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Тонкости  договора найма жилого помещения, которое  находится в частной  собственности 

Передача  в пользование  недвижимого имущества — актуальная тема практически для каждого собственника, особенно после вступления в силу Гражданского кодекса Украины (ГК). Сегодня заключение договоров найма жилого помещения регулируется как нормами главы 6 Жилищного кодекса УССР, так и нормами главы 59 ГК. 

Предмет договора найма жилья 

Предметом договора найма жилья  могут быть принадлежащие  на праве собственности  наймодателю квартира, жилой дом, их части  любых размеров. Не могут быть самостоятельным  предметом договора найма жилого помещения  непригодные для проживания подсобные помещения, которые сдаются в наем только вместе с жильем.