Общие сведения о найме жилья в гражданском праве

Во  все времена коммерческий найм был одним  из способов решения  жилищной проблемы гражданами. Сейчас же когда способ «получить» уходит в  прошлое вслед  за прочими рудиментами  славной советской  эпохи, а способ «купить» неосуществим для  подавляющей части  населения РФ, особенно сейчас во время спекулятивного пузыря на рынке недвижимости, способ «снять» становится весьма актуальным. До начала спекулятивной истерии 2006 года, коммерческому найму была неплохая альтернатива в виде покупки квартиры с привлечением ипотечного кредита. Сейчас же, когда спекулятивный пузырь надулся и трещит по швам, решиться на ипотеку могут только невменяемые граждане, ставшие жертвами спекулятивного психоза.  Безусловно, обмен с относительно небольшой доплатой в виде ипотечного кредита, вполне возможен и при нынешних условиях, но подобные граждане – «менялы», кроме разве что иногородних, не являются участниками рынка коммерческого найма. 

Знайте  и понимайте свои права. С наймом у  наших граждан, в  массе своей отягощенными советским прошлым и правовым нигилизмом связаны определенные страхи и предубеждения.

Пожалуй главный из них  – опасение проживать  в съемной квартире на «птичьих правах»  и якобы правовая незащищенность от произвола  и своеволия рантье. Безусловно, рынок  коммерческого найма  в России дикий и далек от цивилизованного. Но эта дикость порождена в первую очередь правовой безграмотностью граждан и особенностями нашего мышления. Основная масса сдаваемых в наем квартир – доставшиеся по наследству от умерших родственников, купленные «впрок» и ждущие, пока дети подрастут и т.п. Редко сдается квартира , которую специально приобрели для сдачи в найм и находятся они, как правило, в высшей ценовой категории, претендуя на «элиту» или же чаще, «бизнес-класс». Соответственно лишь немногие рантье являются настоящими предпринимателями и занимаются рентным бизнесом в полном значении этого слова. Доморощенные рантье как черт ладана боятся выхода в правовое поле и их опасения связаны, прежде всего, с обязанностью платить налоги с полученного дохода и глупым заблуждением, что в результате оформленного договора найма они могут потерять право собственности на квартиру. 

К сожалению, вопросы  коммерческого найма  не выделены особо  в Жилищном кодексе, в отличии от социального  найма. Вопросы коммерческого  найма являются гражданско-правовыми отношениями и регулируются Гражданским кодексом , а именно главой 35. «Наем жилого помещения (ст.ст. 671 – 688)» )

Положения этих статей приведены  здесь . 

Зная  и соблюдая положения  этого Закона, можно  чувствовать себя вполне защищенным. Иными словами, для того чтобы быть защищенным с правовой точки зрения, необходимо самому находиться в правовом поле с самого начала договорных отношений с собственником жилого помещения. 

Следует понимать, что Право  собственности является только предпосылкой для права пользования.  Право собственности (владения) подразумевает обеспеченную правом возможность доступа к вещи и возможность ограничивать другим доступ к вещи. В то же время право пользования подразумевает обеспеченную правом возможность эксплуатировать вещь.

Сдает, например, собственник  квартиру по договору найма. Вроде и  собственник, а зайти  когда угодно, «выгнать»  нанимателей которые  добросовестно соблюдают  договор найма  или заселиться не может, поскольку  квартира передана в  пользование по договору.

Согласно  статье 25 Конституции  России и части 1 статьи 3 ЖК РФ, жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать  в него без согласия проживающих в  нем на законных основаниях граждан; это возможно лишь в целях, предусмотренных  Жилищным кодексом, в случаях и порядке, установленных другими федеральными законом, и в порядке или на основании судебного решения. Право на неприкосновенность жилища является личным неимущественным правом и составляющей права на неприкосновенность частной жизни (ст. 151 ГК РФ). Оно одно из важнейших в международном праве и закреплено во многих международных правовых актах. Согласно статье 12 Всеобщей декларации прав человека 1948 г., «никто не может подвергаться произвольному вмешательству в его личную и семейную жизнь, произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища». Конвенция Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека от 26 мая 1995 г. предусматривает, что не должно быть никакого вмешательства со стороны государственных органов в пользование этим правом, за исключением случаев, когда такое вмешательство предусмотрено законом и необходимо в демократическом обществе в интересах государственной и общественной безопасности, общественного порядка, охраны здоровья и нравственности населения или защиты прав и свобод других лиц. Согласно статье 17 Международного пакта о гражданских и политических правах, никто не может подвергаться произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность жилища. 
 

Дополнительно по теме 

Также ответственность  за нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена  ст. 139 Уголовного кодекса  РФ. 

Положения договора найма о  возможности расторжения  договора в одностороннем  порядке ничтожны, поскольку законодательство предусматривает  только судебный порядок расторжения договора по требованию наймодателя (ст. 687 ГК РФ). 

Многие  граждане не знают, что  согласно ст. 684 ГК РФ по истечении срока  договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Интересно, не правда ли? (только следует помнить, что для этого срок договора найма должен превышать 1 год и соответственно быть зарегистрирован в ФРС). 

Посредники. Возникает также  вопрос, обязательно  ли участие агентства  или агента при  найме жилья? Нет, вовсе необязательно. Я бы сказал, совсем необязательно. Сторонами  договора найма являются исключительно наниматель и собственник жилого помещения – рантье. Агентство же при найме фактически не несет никакую ответственность и ни за что не отвечает.

Если  Вы не имеете время  или желания искать квартиру внаем самостоятельно, то имейте ввиду следующее:

Существует  практика заманивания и «развода» человека, собирающегося снять жилье. Заманивают клиента, а потом заявляют что хата «ушла», да и вообще всё «уходит», так что спешите, хотя вот есть еще вариантики, похуже и подороже, но если поспешите, то можете УСПЕТЬ её снять Предлагаются вначале самые плохие варианты, откровенные хламовники по заряженным ценам, чтобы вы придя в ужОс и смятение схватили то что более-менее подходит, хотя и дорого. Да, еще на Ваш телефон потом будут перезванивать совершенно различные агентессы, интересоваться не сняли ли Вы еще и предлагать квартиры черт знает где…. 

Отдельным вопросом является процедура  оплата услуг посредника. В соответствии с  Федеральным законом  от 22 мая 2003 г. № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении  наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт», а также КоАП РФ, агент-посредник должен приезжать для получения денег с ККМ, как ездят курьеры по доставке товаров на дом.  В  ст. 2  ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» прямо прописано, в каких случаях разрешается принимать деньги без кассы. Это торговля на рынках овощами, керосином, живой рыбой и т.д. и т.п. Посреднических (в данном случае риэлтерских) услуг в этом списке нет, а посему агенты обязаны использовать контрольно-кассовую технику при осуществлении наличных денежных расчетов. 

Если  у агента (что скорее всего) не оказалось  с собой ККТ, то обязательно требуйте от него расписку в  получении денег за конкретную оказанную услугу, где должна быть указана именно фактическая сумма.

Федерального  закона от 22 мая 2003 г. № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении  наличных денежных расчетов и (или) расчетов с  использованием платежных карт», а также КоАП РФ.

В Вашем случае агент  должен приезжать  для получения  денег с ККМ, как  ездят курьеры  по доставке товаров  на дом. 

Составление договора найма. Отнеситесь к составлению  договора очень ответственно и внимательно, тщательно обсудите с собственником жилого помещения каждую мелочь, обсудите и зафиксируйте в договоре все условия найма. Не обращайте внимание на агента, который Вас при этом будет всячески торопить и подгонять. Не ему жить в этой квартире, его интерес только один – скорее урвать свои комиссионные, а уж как там Вы будете проживать его абсолютно не волнует. Не стесняйтесь внимательно читать подсунутую агентом «рыбу» договора и вносить свои дополнения и исправления, о всем о чем договоритесь с собственником жилья.

Зафиксируйте  в договоре найма  стоимость одного месяца съема квартиры, а также период времени, в течение  которого наймодатель  не имеет права  ее менять, условия  оплаты и иные платежи: оплата электроэнергии, счетов за пользование  городским телефоном  и т.д. Отдельно нужно оговорить вопросы, связанные с износом квартиры и порчей имущества. Также необходимо отразить количество и порядок посещений квартиры хозяином (с предварительным уведомлением нанимателя и при присутствии нанимателя !). В текст договора , само собою разумеющееся, необходимо вписать паспортные данные двух сторон, и обязательно документы, на основании которых наймодатель распоряжается данным жилым помещением или нотариально заверенная доверенность. ПРОВЕРЯЙТЕ эти документы внимательно, чтобы избежать мошенничества!

Помимо  договора, обязательно  нужно составить  акт передачи квартиры (образец  можно взять здесь) и имущества в  ней, если квартира сдается  с мебелью. Подписание данного документа  поможет избежать необоснованных претензий, как со стороны  наймодателя, так и со стороны нанимателя по окончании срока действия договора найма. В акте необходимо подробно описать состояние самой квартиры, составить опись передаваемого имущества. 

Нередки случаи, когда собственник  настаивает на возмещении стоимости давно поврежденного предмета интерьера. Причем заявляемая стоимость этого предмета превышает все разумные предметы. Доказать , что дверца уже была отломана (бачок унитаза треснут, гарнитур поцарапан и т.п. у нанимателя не получится если на руках нет описи имущества. В составлении описи имущества по уму заинтересованы обе стороны. Для нанимателя это страховка от необоснованных претензий, а для собственника жилого помещения – уверенность в том, что стоимость испорченного интерьера будет возмещена.

Если  Вам нужен образец договора найма, то сможете найти здесь или скачать по ссылкам представленным ниже. 

Риски нанимателя. Основной риск нанимателя (особенно при найме недорогого жилья) – остаться без денег и  без обещанной  квартиры. На рынке  действует немало мошенников, практикующих самые разные схемы обмана.

Самый распространенный пример мошенничества на рынке найма, это  когда аферист  заключает с нанимателем  договор найма, сразу  вручает ему ключи, а перед заселением меняет замки в  квартире и исчезает. Еще вариант: после заключения договора могут появиться реальные или мнимые хозяина, якобы без ведома которых он сдал квартиру, и предъявить права на жилплощадь и свои претензии на право проживать в квартире.

Обязательно обсудите с владельцем квартиры порядок  действия в случае того или иного ЧП, его контактные телефоны, местаспособы отключения подачи воды, газа и отключения электричества. Следует также узнать номера телефонов различных коммунальных служб.

Обязательно проверьте и попросите  наймодателя отключить  «восьмерку» для выхода на междугородние и международные телефонные линии. Это поможет избежать возможных недоразумений, а звонить в другие города и страны Вы сможете по карточкам IP-телефонии.

Почему  то наниматели, скажем так, стесняются участковых уполномоченных милиции. Не бойтесь участкового. Во-первых, гражданско-правовые отношения не входят в компетенцию милиции, а во-вторых необходимость обращаться за регистрацией наступает лишь при определенных условиях.

В идеале, конечно, сам  наймодатель должен знакомить нанимателя и с соседями и с участковым уполномоченным милиции. Это в идеале, в реальности же наймодатели стараются избежать и самого договора найма.