Общие сведения о найме жилья в гражданском праве

Форма договора найма жилья 

Статья 811 ГК предусматривает  простую письменную форму договора найма  жилого помещения. В  заблуждение вводит норма статьи 793 ГК. Статьей 203 ГК предусмотрено, что сделка должна быть осуществлена в форме, которая определена законом. 

Пунктом 1 статьи 209 ГК определено, что сделка, которая  осуществлена в письменной форме, подлежит нотариальному  удостоверению только в случаях, указанных  законом или договоренностью сторон. Системный анализ законодательства позволяет сделать вывод, что положения главы 59 ГК относительно договора найма (аренды) жилья являются специальными по отношению к положениям главы 58 ГК (наем (аренда)). Указанную позицию также поддерживает ГНА в Киевской области. Так, в письме № 2273/n/31-045/127 от 4 марта 2005 года она указывает, что юридические аспекты аренды нежилых помещений регламентируются положениями главы 58 ГК, правовые отношения по найму (аренде) жилья регулирует глава 59 ГК. 

Из  вышеизложенного  следует, что нотариальное удостоверение договора найма (аренды) жилого помещения необязательно, хотя имеет ряд  преимуществ, а именно: 

1) для наймодателя  (арендодателя): 

— избежание судебного  производства относительно исполнения условий договора нанимателем. Исполнительная надпись нотариуса является основанием для открытия исполнительного производства; 

2) для нанимателя (арендатора): 

— при нотариальном удостоверении нотариус проверяет предоставляемое  в пользование  имущество на наличие каких-либо запретов; 

3) для обеих сторон: 

— расчет между сторонами  в полном объеме или  первоначальный платеж может быть произведен в присутствии  нотариуса без  оформления дополнительных расписок или осуществления  переводов. 

Естественно, придется оплатить услуги нотариуса и государственную пошлину и таким образом «засветить» договор перед налоговой инспекцией, так как при нотариальном удостоверении подобного договора нотариус обязан уведомить налоговый орган по месту жительства арендодателя, если арендатор не является участником хозяйственных отношений. Договоры аренды удостоверяются нотариусом по месту нахождения недвижимого имущества. Кроме того, в соответствии с пунктом 107 Инструкции о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины № 20/5 от 3 марта 2004 года, необходимо будет получить справку-характеристику органов технической инвентаризации, а это, как известно, процедура хлопотная, особенно если в квартире есть изменения планировки. 

«Специальная» регистрация 

В соответствии со статьей 158 ЖК УССР данный договор  подлежит регистрации  в исполкоме местного совета (уполномоченная организация на осуществление  регистрации —  обслуживающий жэк). Однако за отсутствие регистрации договора найма ответственность прямо не предусмотрена. Данная регистрация сегодня используется в целях переоформления счетов по коммунальным и эксплуатационным услугам на имя нанимателя. Регистрация договора найма жилого помещения не урегулирована подзаконными нормативными актами, поэтому осуществляется в произвольном порядке. На практике жэки требуют два экземпляра договора найма (аренды) — один оставляют у себя, другой отправляют в налоговую. Регистрация договора не ограничена сроками. Поскольку порядок проведения данной регистрации не урегулирован, существует возможность уклонения от ее проведения. 

Для подтверждения законного  пребывания нанимателя достаточно осуществить  регистрацию места  пребывания (в течение 7 дней с момента  прибытия) или места  проживания (в течение 10 дней в порядке, предусмотренном Законом Украины «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания на Украине»). Такая регистрация может быть осуществлена и без регистрации договора найма и относится только к гражданам Украины или иностранцам, пребывающим на территории Украины на законных основаниях более 90 дней. Иностранцы, которые временно (не более 90 дней) находятся на территории Украины, проходят регистрацию при въезде на территорию Украины. Она действует по всей территории Украины без каких-либо дополнительных регистраций места пребывания. 

Плата за использование  жилья, оплата услуг  по содержанию, коммунальные услуги 

Следует помнить о том, что при регистрации  в одной квартире нескольких человек  размер платы за использование  жилья и размер коммунальных услуг будут изменены. Статьи 66—68 ЖК УССР предусматривают плату за использование жилья в домах государственного и общественного фондов. Исчисляется она, исходя из общей площади квартиры. Норма общей площади квартиры на одного жителя устанавливается в размере 21 кв. м. Размер платы устанавливает Кабинет Министров Украины (КМУ). Наниматель оплачивает в однократном размере ту площадь, которая не превышает установленной нормы (статья 66 ЖК Украины — 1,5 нормы) из расчета на нанимателя и членов его семьи. Плата за использование площади более установленной нормы взимается в повышенном размере, который определяется КМУ. 

В соответствии с постановлением КМУ № 560 от 12 июня 2005 года об утверждении  Порядка формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений, придомовых территорий и типового договора о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, квартплата относительно квартир, находящихся в частной собственности, называется услугами по содержанию. Размер платы за услуги по содержанию не зависит от количества проживающих (зарегистрировавших свое местонахождение) лиц. Единицей калькуляции в данном случае является 1 квадратный метр общей площади квартир дома. 

Таким образом, при регистрации  в квартире, принадлежащей на праве частной собственности, более чем одного человека будет изменен только размер коммунальных услуг. Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24 июня 2004 года под коммунальными услугами подразумевает «результат хозяйственной деятельности, направленной на удовлетворение потребностей физического или юридического лица в холодной и горячей воде, водоотводе, газо- и электроснабжении, отоплении, а также вывозе бытовых отходов в порядке, определенном законодательством». Постановление КМУ «Об утверждении Правил предоставления услуг по централизованному отоплению, обеспечению холодной и горячей водой, водоотводу и типового договора о предоставлении услуг по централизованному отоплению, обеспечению холодной и горячей водой и водоотводу» № 630 от 21 июля 2005 года предусматривает, что оплата указанных услуг производится на основании показаний квартирных средств учета, нормативов (норм) потребления, домовых средств учета. В случае отсутствия квартирных или домовых средств учета оплата производится на основании нормативов (норм) потребления, которые рассчитываются следующим образом: 

— за централизованное обеспечение холодной и горячей водой  и водоотвод —  из расчета на одно лицо; 

— за централизованное отопление — из расчета за 1 кв. м (куб. метр) отопительной площади (объема) квартиры и дополнительно за превышение расчетного напряжения оборудования отопления (радиаторов) в соответствии с законодательством. 

В соответствии с постановлением КМУ «Об утверждении  норм потребления  природного газа населением в случае отсутствия газовых счетчиков» № 619 от 8 июня 1996 года нормы потребления рассчитываются, исходя из количества зарегистрированных в данной квартире людей. 

Таким образом, при регистрации  в одной квартире нескольких человек  размер коммунальных услуг будет увеличен в связи с увеличением платы за водо- и газообеспечение, так как единицей калькуляции в данном случае является количество людей. 

Стороны договора найма жилья 

Как было указано выше, наймодателем (арендодателем) может быть только собственник жилого помещения. На данный момент право собственности на жилые помещения подтверждают следующие правоустанавливающие документы: 

1) нотариально удостоверенный  договор отчуждения  жилого помещения  (купля-продажа, мена, дарение, рента,  пожертвование, пожизненное содержание, управление имуществом); 

2) наследственный договор; 

3) свидетельство о  праве собственности; 

4) свидетельство о  праве на наследство; 

5) свидетельство о  приобретении арестованного  имущества с публичных  торгов; 

6) свидетельство о приобретении заложенного имущества на аукционе; 

7) свидетельство о  праве собственности  на часть в общем  имуществе супругов; 

8) договор о разделе  наследства; 

9) договор о прекращении  права на содержание  при условии получения  права на недвижимое  имущество; 

10) договор о прекращении  права на алименты  для ребенка в  связи с передачей  права на недвижимое  имущество; 

11) договор о выделении (разделении) части в натуре; 

12) ипотечный договор,  договор об удовлетворении  требований ипотекодержателя, если условием  данного договора  предусмотрена передача  ипотекодержателю  права собственности  на предмет ипотеки; 

13) решение суда; 

14) договор купли-продажи, заключенный на бирже, с отметкой о регистрации соответствующих прав. 

Следует также помнить, что  подпункт 9.1.3 пункта 9.1 Закона Украины «О налогообложении  доходов физических лиц» предусматривает, что предоставление в аренду недвижимости, принадлежащей нерезиденту (юридическому или физическому лицу), может осуществляться только через постоянное представительство или уполномоченного агента, которые и будут выступать налоговыми агентами такого нерезидента. 

Общая совместная собственность 

Хотелось  бы остановиться на особенностях права  общей совместной собственности супругов, так как существуют различные мнения правоведов относительно ограничения права  собственности супругов при передаче в  наем жилого помещения. В соответствии со статьей 63 Семейного кодекса Украины (СК) и частью 3 статьи 368 ГК муж и жена имеют равные права владения, использования и распоряжения имуществом, принадлежащим им на праве общей совместной собственности, если иное не установлено соглашением. 

Исходя  из логики данных норм, каждый из супругов должен согласовывать свои действия относительно владения, использования и распоряжения имуществом. Законодатель (часть 3 статьи 65 СК) определил порядок согласования действий супругов в случае распоряжения имуществом, принадлежащим супругам на праве общей совместной собственности. Таким образом, при заключении сделок, подлежащих нотариальному удостоверению и/или государственной регистрации, один из супругов обязан получить письменное нотариально удостоверенное согласие другого. Распоряжение имуществом как составляющая триады права собственности предполагает возможность собственников определить судьбу имущества, то есть уничтожить, отказаться от права собственности или передать право собственности третьему лицу. 

Учитывая  предусмотренное статьей 63 СК и частью 3 статьи 368 ГК равенство прав супругов в праве общей совместной собственности, при передаче имущества в наем одним из супругов согласие второго супруга все-таки должно быть предоставлено. Но возникает вопрос, в какой форме может быть выражено такое согласие? 

Исходя  из норм части 1 статьи 202 ГК, согласие одного из супругов является односторонней сделкой. Сделки могут быть заключены в письменной или устной форме. Часть 1 статьи 205 ГК предусматривает, что  стороны имеют  право выбора формы сделки, если иное не установлено законом. 

Форма договора найма жилого помещения предусмотрена  нормами статьи 811 ГК, поэтому независимо от суммы, участников, срока действия данный договор должен быть заключен в письменной форме. Часть 3 статьи 206 предусматривает, что сделка во исполнение письменного договора может быть выражена в устной форме, если это не противоречит положениям договора или закона. 

Таким образом, в рассматриваемом  случае заключения одним  из супругов договора найма жилого помещения согласие может быть оформлено отдельно в простой письменной форме, путем выдачи доверенности на заключение договора найма жилого помещения, подписания данного договора обоими супругами или подписания одним из супругов с письменным согласием другого супруга непосредственно на экземпляре договора. 

Цена  договора найма жилья  и порядок расчетов 

Животрепещущим  остается вопрос определения  цены договора найма. В данном виде договоров  устанавливается  договорная цена. Но КМУ постановлением № 1787 от 20 ноября 2003 года утвердил Методику определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц.