Общие сведения о найме жилья в гражданском праве

После подписания Договора сделка вступает в  силу. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

§17. ДОГОВОР НАЙМА  ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

(КОММЕРЧЕСКОГО  НАЙМА)

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник

жилого  помещения или  управомоченное им лицо (наймодатель) —

обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое поме-

щение за плату во владение и пользование  для проживания в  нем.

Разновидностью  договора найма является наем жилого помеще-

ния в государственном и муниципальном фонде социального поль-

зования (социальный наем).

Жилое помещение может  быть предоставлено  юридическому

лицу  только на условиях аренды. При этом арендатор обязан ис-

пользовать  это помещение  по прямому назначению — для прожи-

вания граждан.

Условия данного договора.

Субъектами договора являются:

наймодатель — собственник  или управомоченное им лицо;

наниматель  — могут быть только граждане.

Объектом договора является изолированное жилое помещение,

пригодное для постоянного  проживания (квартира, жилой дом, часть

квартиры  и т.д.). Оно должно быть благоустроенным  применитель-

но  к условиям данного  населенного пункта, отвечать установлен-

ным санитарным и техническим  требованиям.

В мноквартирных домах  наниматели наряду с  жилым помеще-

нием  имеют право пользования  общими помещениями  дома (подъ-

езды, лестницы), механическим, электрическим, санитарно-техни-

ческим  оборудованием за пределами или  внутри квартиры (лифты,

мусоропровод).

Договор найма жилого помещения  заключается в  письменной

форме. Несоблюдение данного  требования не влечет недействитель-

Вторая  часть. Договорное право

205

ность договора, но лишает стороны ссылаться  на свидетельские  по-

казания в случае спора.

Существенным  условием договора найма  является размер платы

за  жилое помещение. Размер и сроки устанавливаются по соглаше-

нию сторон. Максимальный размер платы может  быть предусмот-

рен законом, в таком  случае плата, предусмотренная  договором, не

должна  превышать этот размер. Если сроки в договоре не преду-

смотрены, оплата производится ежемесячно. Одностороннее изме-

нение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено

законом или договором.

Договор найма имеет срочный  характер: может быть заключен

на  срокне более 5 лет. Если срок в договоре не указан, то он счита-

ется  заключенным на 5 лет.

В случаях, когда договор  найма заключен на срок менее 1 года,

наниматель  ограничивается в  ряде своих прав. Так, он не может по-

селить  граждан, с ним  проживающих, временных  жильцов, не име-

ет  преимущественного  права на заключение договора найма на но-

вый срок, не вправе сдавать  помещение в поднаем, не может заме-

нить  себя в договоре другим нанимателем.

Права и обязанности  сторон:

наймодатель:

обязан  передать жилое помещение  свободным (фактически и

юридически), в состоянии, пригодном для проживания;

обязан  осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого поме-

щения, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, проведе-

ние ремонта общего имущества  многоквартирного дома и устройств

для оказания коммунальных услуг;

обязан  осуществлять капитальный ремонт жилого помещения,

если  иное не предусмотрено  законом;

вправе  давать согласие:

на  переустройство и  реконструкцию жилого помещения нани-

мателем;

на  переоборудование жилого дома, влекущее существенное из-

менение условий пользования им;

на  вселение граждан, постоянно  проживающих вместе с нани-

мателем;

на  вселение временных  жильцов;

§17. Договор найма  жилого помещения (коммерческого  найма)

206

на  заключение нанимателем  договора поднайма;

на  замену нанимателя по договору найма жилого помещения.

При переходе права собственности  на жилое помещение  новый

собственник становится наймодателем по договору найма  на тех же

условиях. Договор найма  при смене собственника не расторгается

и не изменяется.

Наниматель:

обязан  использовать жилое помещение только для прожива-

ния, обеспечивать его  сохранность и  поддерживать в надлежащем

состоянии;

обязан  своевременно вносить  плату за жилое  помещение, вно-

сить  самостоятельно плату  за коммунальные услуги, если иное не

установлено договором;

обязан  осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если

иное  не установлено договором;

может переоборудовать  и реконструировать жилое помещение

только  с согласия наймодателя.

может переоборудовать  жилой дом, что  приведет к существен-

ным изменениям условий  пользования этим помещением, только с

согласия  наймодателя;

вправе  вселять граждан, постоянно с ним  проживающих, в жи-

лое помещение с согласия наймодателя. При  вселении несовершен-

нолетних  детей такого согласия не требуется. Граждане, постоянно

проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним пра-

ва  по пользованию жилым  помещением. Однако ответственность  за

действия  таких граждан  перед наймодателем несет наниматель. До-

пускается заключение договора между нанимателем  и гражданами,

постоянно с ним проживающими, об установлении солидарной от-

ветственности перед наймодателем (сонаниматели). По требованию

нанимателя  и граждан, постоянно  с ним проживающих  с согласия

наймодателя, наниматель может  быть заменен одним  из проживаю-

щих с ним совершеннолетним гражданином. В случае смерти нани-

мателя  договор продолжает действовать на тех  же условиях, а нани-

мателем становится один из граждан, проживавших  вместе с преж-

ним нанимателем;

вправе  с согласия граждан, постоянно с ним  проживающих, и с

предварительным уведомлением наймодателя разрешить безвозмезд-

Вторая  часть. Договорное право

207

ное проживание временным  жильцам (пользователям). Срок прожива-

ния пользователей —  не более 6 месяцев. Пользователи не приобрета-

ют  прав на жилое помещение  и не несут ответственность. Они обязаны

освободить  его по истечении  срока проживания или не позднее 7 дней

после такого требования нанимателя (если срок не установлен);

имеет право на преимущественное заключение договора на новый

срок. Наймодатель за 3 месяца до истечения  срока договора должен

предложить  заключить договор  на тех же или иных условиях; отка-

заться  от продления в  связи с решением не сдавать помещение  в те-

чение не менее 1 года. Если наймодатель не исполнил данной обя-

занности, договор считается  продленным на тот же срок и на тех же

условиях. Если наниматель отказался  от продления договора с реше-

нием  не сдавать жилое  помещение внаем, но позже заключил дого-

вор с другим лицом, наниматель вправе требовать  признания тако-

го  договора недействительным и возмещения убытков, а также во-

зобновления с ним договора;

вправе  с согласия наймодателя  передать часть или  всепомеще-

ние в пользование  поднанимателю. Последний  не приобретает са-

мостоятельного  права пользования  помещением, а ответственность

перед наймодателем несет наниматель. Договор поднайма заключа-

ется  на срок не более  срока договора найма, является возмездным

и может быть заключен только с соблюдением  требования о норме

жилой площади на одного человека. На данный договор не распро-

страняется  правило о преимущественном праве на заключение до-

говора  на новый срок.

Расторжение договора найма жилого помещения.

Наниматель  вправе расторгнуть  договор найма  в любое время,

письменно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца.

Такой договор может  быть расторгнут в судебном порядке по

требованию:

1) наймодателя, в  случаях если наниматель:

не  вносит плату за жилое  помещение за 6 месяцев, а при кратко-

срочном найме в случае невнесения платы  более двух раз;

разрушает или портит жилое  помещение;

продолжает  использовать жилое помещение не по назначению,

систематически  нарушать права и  интересы соседей  после преду-

преждения наймодателя об устранении данных нарушений. Суд  мо-

§17. Договор найма  жилого помещения (коммерческого  найма)

208

жет предоставить нанимателю срок для устранения данных наруше-

ний, но не более 1 года. По истечении срока  при повторном  обра-

щении наймодателя суд  расторгает договор;

2) по требованию  любой из сторон  в договоре, если:

помещение перестает быть пригодным  для постоянного  прожи-

вания, а также в случае его аварийного состояния;

наниматель  или лица, за которых  он отвечает, используют жилое

помещение не по назначению;

в других случаях, предусмотренных  жилищным законодатель-

ством.

При расторжении договора найма наниматель и граждане, по-

стоянно с ним проживающие, подлежат выселению из жилого по-

мещения только на основании  решения суда