Оценка пакета акций предприятия

     Экономический износ определяется суммой убытков, которые несет оцениваемый объект в результате воздействия факторов внешней среды. С учетом того, что  оцениваемое  здание клуба с земельным  участком соответствуют наиболее эффективному использованию этого объекта, оценщик считает влияние внешнего износа также незначительным и в расчете не учитывает.

     7. Определяется остаточная восстановительная  стоимость от оцениваемого объекта  недвижимости  на дату оценки:

От = Sт х (100 – И):100.

     Результаты  определения полной восстановительной  стоимости оцениваемых объектов недвижимости представлены в таблице 2.3.

________________________________________________________________________________

№  Наименование    Инв. Ед.  Общее   Стоимость Полная   Индекс    Индекс     Полная вос-

пп       объекта          №,   изм. кол-во     ед.изм.,      восста-   перехода  перехода  становитель-

                                  лит.         ед. из-       руб.           новит.     к ценам   к ценам    ная стоимость

                                                 мерения                       стоим.      1984 г.     1998 г.     в  ценах на

                                                                                       в ценах                     с НДС       01.01.04 г,

                                                                           .            1969 г.,                                         руб.

________________________________________________________________________________

1  Здание  клуба                м3     1500         52          78000        1.19        17,153         1341600

    2-этажное

2  Участок  земли               га      0 ,6    350000    (тариф единовременного сбора)    210000 

     

   Таблица 2.3 - Расчет полной восстановительной здания с участком земли Примечания:

     А) 52,0 руб. по сборнику укрупненных показателей  восстановительной стоимости № 2;

     Б)  52,0 руб. х 1500 м3 = 78000 руб.;

     В)  1,17 х 1,01 = 1,1817 – (отраслевой и территориальный  индексы перехода к ценам 1969 г. для Тульской области)

     17,153  = 1,1817 х 12,198 х 1,19  (для Тульской  области);

     Г)    78000 руб. х 17,153 = 1341600 руб.

       При определении  процентов  физического износа были использованы  Правила оценки физического износа  зданий - ВСН 5-86 (р.), Госгражданстрой, 1988 г. Обобщенные признаки физического износа представлены в       приложении 2.

      Физический износ земельного  участка не начисляется.   

     Результаты расчетов по определению  физического  износа представлены  в таблице 2.4.

Таблица 2.4 - Определение  физического  износа здания

_______________________________________________________________________________

№      Конструктивные         Удельный    Стоимость,  Процент   Сумма    Остаточная

пп      элементы здания           вес, %            руб.           износа      износа     стоимость,

_____________________________________________________руб._______руб.___

1   Фундаменты                            9            120744              20         24149                 96595

2   Стены и перегородки    .       20          268320               25        67080                 201240

3   Перекрытия (покрытия)       13           174408              20        34882                 139526

4   Кровля                                     4           53664                20         10733                42931

5   Проемы                                    9           120744               20         24149                96595

6   Полы                                        7            93912                25         23478               70434

7   Отделочные работы              13            174408              20        34882                139526

8  Внутренние санитарно-

технические и электри-

    ческие устройства                  20            268320                20         53664           214656

9.  Прочие  работы                         5            67080                 30          20124          46956

                          ИТОГО           100           1341600                            293141         1048459

______________________________________________________________________________

     Таким образом, рыночная стоимость объекта  недвижимости по затратному подходу  составляет:

1048459+210000=1258459 руб.

     Оценка  автотранспорта, машин и оборудования

     В результате проведенного анализа эксперт  пришел к заключению, что полная балансовая стоимость автотранспорта предприятия «ЗАРЯ», полученная в  результате текущих переоценок по коэффициентам  Госкомстата, является завышенной. В  связи с этим была проведена переоценка полной восстановительной стоимости автотранспорта по рыночным ценам на дату оценки 05 января 2004 г. Результаты расчетов приведены в таблице 2.5.

Табл.2.5 - Расчет остаточной восстановительной стоимости  автотранспорта

 №          Наименование         Балансовая стоимость  % износа  Восстановительная стоимость

п/п                                               полная      остаточная                        полная              остаточная

                                                    (.руб.)             (.руб.)                             (руб.)                       (руб.)

1  Автомобиль  ВАЗ-21093       170000        137000         50%           170000                        85000

 

2  Автомобиль  КАМАЗ 4310   400000        375000          25%          400000                     300000

           ИТОГО:                           570000        512000                         5700000                     385000

Оценка  нематериальных активов

     К нематериальным активам предприятия  “ЗАРЯ” относится по заданию только лицензия на перевозку грузов, которую оцениваем по ее остаточной балансовой стоимости 2000 руб.

     Оценка  производственных запасов

     Производственные  запасы предприятия “ЗАРЯ” оцениваем  по их балансовой стоимости  450000 руб. за вычетом запасов на сумму 15000 руб., подлежащих списанию. Таким образом, оцениваем производственные запасы на сумму 435000 руб.

     Оценка дебиторской задолженности

     Дебиторскую задолженность предприятию “ЗАРЯ” оцениваем по ее балансовой стоимости 100 000 руб. за вычетом безнадежного долга в сумме 50000 руб. Поэтому оцениваем дебиторскую задолженность  на сумму 50000 руб.

     Оценка  и корректировка пассивов баланса предприятия

     Кредиторская  задолженность предприятия «ЗАРЯ» в сумме 35000 руб. должна быть выплачена при ликвидации предприятия.

     Вывод: рыночная стоимость предприятия ЗАО «Заря» по затратному подходу составляет 2095459 руб.

     3.2 Оценка стоимости предприятия по доходному подходу

     Оцениваемое предприятие в соответствии со своим  наилучшим и наиболее эффективным  использованием будет приносить покупателю следующие основные виды доходов:

     -  доходы за счет регулярной  арендной платы;

     -  доходы от будущей перепродажи  объектов недвижимости.

     Из  группы методов оценки приносящей доход  для рассматриваемых объектов наиболее подходящими по своему назначению являются метод прямой капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.

     Однако  первый из указанных методов, по мнению оценщика, не применим в настоящее  время для оцениваемого объекта. Это связано с тем, что отсутствуют  продажи аналогичных объектов предприятия на рынке, поэтому невозможно рассчитать ставку капитализации доходов.

     Для определения рыночной стоимости  оцениваемого предприятия использован  второй из указанных методов –  метод дисконтирования денежных потоков. Под дисконтированием понимается процедура приведения будущего денежного выражения доходов к их стоимости на дату оценки по указанной ставке дисконтирования.

     Для оцениваемого предприятия собрана следующая информация:

1. Арендная плата за пользование помещением составит 1 $ за 1м2 в день и будет возрастать на 3%  за год.
2. Коэффициент загрузки составит  впервые 2 года 80%, в последующие-85%.
3. Операционные расходы составят 15 $ в день и будут  возрастать на 5% в год.
4. Реконструкция здания займет 6 месяца и обойдется в 15 $ за 1м2 площади помещения.
5. Амортизационные отчисления составят 2% в год.
6. Налог на имущество принят 2,5% в год.
7. Земельный налог в первый год составит 650 руб. за 1 м2 и будет возрастать на 5% в год.
8. Тариф единовременного сбора за право пользования градостроительными ресурсами 350 тыс. руб. за 1 га.
9. Налог на прибыль 24% в год.

10. Ставки  дисконтирования составляют:

1-2 год  - 19%

3-4  год - 18%

5-6 год  - 17%

7-8 год  - 16%

9-10 год-15%

   11. Холдинговый период 10 лет, в конце  которого объект будет продан  за сумму, эквивалентную 170000 $, включая расходы на продажу 20000 $, ставка реверсии 10%.      

      Последовательность  расчета рыночной  стоимости предприятия с земельным  участком по методу дисконтирования  денежных потоков представлена  в таблице 2.6.

     Таблица 2.6 - Расчет рыночной стоимости предприятия (в долл.)

________________________________________________________________________________________________

№№     Год          Выручка              Расходы              Прибыль   Расходы  на     Амортиз.    Остаточная   Налог на

  пп                  от реализации     на реализацию   от реализации реконструк-    ционные     стоимость     имущест-

                                                                                                               цию           отчисления                                    во

   1           2                      3                         4                        5                  6                      7                    8                 9

_____________________________________________________________________________________________

  1.           0                  118800                5400                  113400          8250               1233           35000             875

  2.           1                  163152                5670                  157482             -                   1233           33767             844

  3.           2                  178549                5955                  172594             -                   1233           32434             813

  4.           3                  183906                6253                  177653             -                   1233           31301             783

  5.           4                  189423                6566                  182857             -                   1233           30068             752