Государственная регистрация, учет и оценка земель

В выписках должны быть обязательно заполнены  следующие строки.

Кадастровый номер земельного участка. В строке проставляется уникальное обозначение, которое присвоено только вашему участку.

Наименование  земельного участка. Обычно записывают «землепользование». Если вам предоставили часть земельного участка при  доме, а остальную часть — за пределами застройки, то будет записано «единое землепользование».

Местоположение. Как правило, указывается положение  земельного участка в пределах кадастрового квартала или приводится иное общепринятое описание.

Категория земель. Разрешенное использование. В отдельных случаях в строках  может быть записано «не установлено».

Площадь. В строке запишут площадь, вычисленную  при межевании и указанную  в постановлении о внесении уточнений.

Но если в представленных документах отсутствуют  сведения, необходимые для проведения кадастрового учета, или если такие  сведения противоречивы, заявители  немедленно в письменной форме извещаются о приостановке государственного учета. Такая приостановка может быть не более чем на месяц.

Сведения  государственного земельного кадастра носят открытый характер за исключением  информации ограниченного доступа. Это означает, что любое заинтересованное лицо может обратиться за сведениями в органы земельного кадастра. Для  этого надо подать в соответствующие  органы заявление с указанием  своих реквизитов, объема и характера  запрашиваемых сведений, формы предоставления и способа доставки. К заявлению  прилагается квитанция об оплате услуг за предоставление сведений. Заявитель не обязан обосновывать необходимость  получения запрашиваемых им сведений. Сведения предоставляются в виде выписок из государственного земельного кадастра, а в   некоторых случаях — в виде копий хранящихся в деле документов. Выписки изготавливаются в форме кадастрового плана. Отчет о наличии и распределении земель является основным отчетно-учетным документом. В отчете показывается распределение всех земель района по категориям, формам собственности, угодьям и пользователям. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Государственный кадастровый учет объектов недвижимости

3.1. Кадастровое деление  территории 

           Государственный  кадастр объектов  недвижимости  как официальная система регистрации и оформления документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, учета и оценки земельных участков проводится по единой системе на всей территории Российской Федерации.

      Проведение  мероприятий по кадастровому делению  земель в Российской Федерации рассматривается  в настоящее время как одно из наиболее важных мероприятий кадастровых  органов.

      Кадастровое деление территории Российской Федерации  осуществляется в целях присвоения земельным участкам кадастровых  номеров.

      Под кадастровым делением понимается административное деление территории Российской Федерации  для целей нумерации земельных  участков и прочно связанных с  ними объектов недвижимого имущества.

      Единицами кадастрового деления территории Российской Федерации являются кадастровые  округа, кадастровые районы, кадастровые  кварталы.

      Правительство РФ Постановлением от 6 сентября 2000 г. N 660 утвердило Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам, которые определяют порядок кадастрового деления территории страны в целях ведения государственного земельного кадастра и присвоения земельным участкам кадастровых номеров.

      В соответствии с названными Правилами  вся территория Российской Федерации, включая территории ее субъектов, внутренние воды и территориальное море, делится  на кадастровые округа.

      Кадастровым округом признается часть территории Российской Федерации, в границах которой  осуществляется ведение государственного реестра земель кадастрового округа. Государственный реестр земель кадастрового округа является составной частью Единого  государственного реестра земель.

      Кадастровый округ включает в себя, как правило, территорию субъекта Российской Федерации, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую  к этой территории. Установление границ кадастровых округов и присвоение им кадастровых номеров осуществляет Федеральная служба земельного кадастра России.

      Территория  кадастрового округа делится на кадастровые  районы.

      Кадастровым районом признается часть территории кадастрового округа, в пределах которой  осуществляется государственный кадастровый  учет земельных участков и ведение  государственного реестра земель кадастрового района. Государственный реестр земель кадастрового района является составной  частью государственного реестра земель кадастрового округа.

      Кадастровый район включает в себя, как правило, территорию административно - территориальной  единицы субъекта Российской Федерации. Акватория внутренних вод и территориального моря может образовывать самостоятельные  кадастровые районы.

      Территория  кадастрового района делится на кадастровые  кварталы.

      Кадастровый квартал - это наименьшая единица  кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный  раздел государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта (план).  

Кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки  и иные ограниченные природными и  искусственными объектами территории.

      Кадастровый номер кадастрового квартала состоит  из номера кадастрового округа, номера кадастрового района в кадастровом  округе и номера кадастрового квартала в кадастровом районе.

      Кадастровое деление территории кадастрового округа на кадастровые районы и кадастровые  кварталы осуществляет территориальный  орган Росземкадастра на основании разрабатываемых проектов кадастрового деления соответствующих территорий. Требования к кадастровому делению и порядок учета кадастровых единиц устанавливает указанная Служба.

      Изменение границ кадастрового деления, выполненного в соответствии с рассматриваемыми Правилами, допускается в исключительных случаях в порядке, устанавливаемом  Росземкадастром.

      В процессе кадастрового деления кадастровым  кварталам присваиваются кадастровые  номера.

      Кадастровый номер земельного участка состоит  из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка  в кадастровом квартале.

      Порядок присвоения кадастровых номеров  земельным участкам в процессе их государственного кадастрового учета  определен соответствующими Правилами, утвержденными упомянутым Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г.

      Кадастровый номер земельного участка состоит  из кадастрового номера кадастрового квартала и номера земельного участка  в этом квартале.

      Номером земельного участка в кадастровом  квартале является порядковый номер  подраздела, открываемого для записи сведений о данном земельном участке  в соответствующем разделе государственного реестра земель кадастрового района. Порядок учета кадастровых номеров  вновь образованных и прекративших существование земельных участков устанавливается Росземкадастром.

      Кадастровый номер присваивается каждому  земельному участку, формируемому и  учитываемому в качестве объекта  имущества, права на который подлежат государственной регистрации в  Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несколько обособленных земельных  участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.

      Кадастровые номера присваиваются после проверки представленных документов о межевании  ранее учтенных земельных участков и проведения на основе заявки кадастровых  работ (выделение, слияние, разделение, перераспределение) по формированию вновь  образованных земельных участков.

      Отдельным сформированным частям земельных участков (входящим в территориальные зоны, имеющим ограничения (обременения), занятым иными объектами недвижимого  имущества и т.п.) в процессе государственного кадастрового учета присваиваются  учетные кадастровые номера. Учетным  кадастровым номером части земельного участка является порядковый номер  записи, содержащей сведения о данной части земельного участка, в соответствующем  подразделе государственного реестра  земель кадастрового района.

      В развитие указанного Постановления  Правительства РФ Росземкадастром 14 мая 2001 г. был издан Приказ "О кадастровом делении территории Российской Федерации", которым утверждены схема расположения кадастровых округов, а также перечень наименований и номеров кадастровых округов.

      Ведение государственных реестров земель кадастровых  округов возложено на соответствующие  территориальные органы в настоящее  время ФАКОНа, ранее - Росземкадастр.

      Приказом  Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N П/117 "Об утверждении документов государственного земельного кадастра" утверждены требования к кадастровому делению, согласно которым под кадастровым делением в указанном документе понимается закрепление прохождения границ кадастровых районов и кадастровых кварталов, осуществляемое компетентным органом в установленном порядке оформления.  

      Законченное деление территории кадастрового района на кадастровые кварталы является основой  постановки расположенных в их границах земельных участков на государственный  кадастровый учет с присвоением  последним в установленном порядке  кадастровых номеров. 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2. Технология ведения  Государственного  кадастра недвижимости

      Государственный кадастр недвижимости — систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

      Кадастровый учёт и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

      Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов  единства технологии его ведения  на всей территории Российской Федерации, обеспечения общедоступности и  непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений, сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.

      Содержащиеся  в государственном кадастре недвижимости документы подлежат постоянному  хранению; их уничтожение и изъятие  из них каких-либо частей не допускаются.

      Действия  уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее — уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ сведений о недвижимом имуществе, называются кадастровым учётом. 

3.2.1Формирование объектов кадастрового учета и подготовка кадастровых паспортов

      Формирование  объектов кадастрового учета, если иное не установлено настоящим Федеральным  законом, является обязательным:

• при проведении государственного кадастрового учета недвижимого имущества и правовых зон;
• при внесении изменений и дополнений в сведения о недвижимом имуществе, учтенном в Государственном кадастре недвижимости.

  Формирование объекта кадастрового  учета не проводится:

• при изменении адреса и назначения объекта капитального строительства или помещения;
• при изменении категории и вида разрешенного использования земельного участка, а также в случае сноса в установленном порядке находящегося на таком земельном участке здания либо сооружения;
• в случае отмены актов органов государственной власти и местного самоуправления, установивших правовые зоны;
• при объединении двух или более земельных участков в случае, если в Государственном кадастре недвижимости содержатся однозначные сведения о местоположении границ объединяемых земельных участков.

      Формирование  объекта кадастрового учета осуществляется на основании договора подряда, заключаемого с кадастровым инженером с  соблюдением требований, предусматривающие  проведение следующих работ, осуществляемых кадастровым инженером:

     1) подготовительные работы;

     2) установление границ объекта  кадастрового учета; 

     3) определение индивидуализирующих  характеристик объекта кадастрового  учета; 

     4) составление акта формирования  объекта кадастрового учета. 

      Для проведения подготовительных работ  лицом, осуществляющим формирование объекта  кадастрового учета, в органе кадастрового учета запрашивается выписка  с целью проведения формирования объекта кадастрового учета.

      В ходе подготовительных работ по формированию земельного участка кадастровым  инженером в порядке, предусмотренном  законодательством Российской Федерации, составляется проект границ земельного участка, который подлежит утверждению  лицами, имеющими вещные права на формируемый земельный участок, или их уполномоченными представителями.

      Полномочия  представителей должны быть выражены в виде нотариально оформленной  доверенности на право утверждения  границ земельного участка либо следовать  из надлежаще заверенной копии правового  акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. Проект границ земельного участка составляется в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. После утверждения проекта границ земельного участка проводится согласование границ земельного участка. Граница земельного участка считается согласованной в случае подписания акта согласования кадастровым инженером, лицами, обладающими вещными правами на земельные участки, граничащие с формируемым земельным участком, их представителями или непредставления ими (их представителями) возражений в порядке, предусмотренном настоящей статьей. 

      Кадастровый паспорт - выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. Необходимость получения собственниками помещений кадастрового паспорта при регистрационных действиях определена Законом о государственном кадастре недвижимости. Кадастровый паспорт - один из элементов формирующейся современной системы учёта объектов недвижимости в РФ, на сегодняшний день, требующийся для регистрации прав.

      Кадастровый паспорт состоит из разделов и  исполнен на нескольких листах, каждый из которых должен быть заверен подписью должностного лица и печатью (Приложение). Этот документ может включать в себя следующие разделы:

      Таблица 2

 

      С лета 2005 года кадастровый план (теперь - кадастровый паспорт) удостоверяется печатью отдела Роснедвижимости, а не кадастровой палаты. При этом свои подписи на нём ставили и начальник отдела Роснедвижимости либо его заместитель, и начальник филиала кадастровой палаты.

      С июля 2009 года кадастровый паспорт  подписью начальника филиала кадастровой  палаты не заверяется. 

3.2.2. Подготовка выписок из Государственного реестра объектов недвижимости

       Кадастровая выписка о земельном участке  включает в себя разделы КВ.1 –  КВ.6. Разделы КВ.3 и КВ.4 оформляются  только при наличии в государственном  кадастре недвижимости (далее ГКН) соответствующих  сведений. Для предоставления сведений о кадастровой стоимости земельного участка в кадастровую выписку о земельном участке включаются только разделы КВ.1. Для предоставления сведений ГКН, необходимых для проведения кадастровых работ, в том числе сведений об адресах правообладателей смежных земельных участков, в кадастровую выписку о земельном участке включаются все разделы, предназначенные для отображения имеющихся в ГКН сведений о земельном участке.

       Изготовление  и заполнение кадастровой выписки  о земельном участке осуществляется машинописным (в том числе с  использованием компьютерной техники) способом. Рукописным способом допускается  вписывать отдельные слова, условные знаки и т.п. чернилами, пастой или  тушью.

       Разделы, предназначенные для отражения  в текстовой форме сведений о  земельном участке, оформляются  на стандартных листах бумаги формата  А4. Для оформления разделов, предназначенных для отражения в графической форме сведений о земельном участке, допускается использование стандартных листов бумаги большого формата. Если вносимые в раздел кадастровой выписки о земельном участке сведения не умещаются на одном листе, допускается размещать их на нескольких листах этого же раздела. Разделы изготовленной кадастровой выписки о земельном участке не брошюруются.

       На  каждом листе кадастровой выписки  о земельном участке арабскими  цифрами указывается его порядковый номер (по порядку в пределах всего  документа), а также общее (всего) количество листов, содержащихся в  кадастровой выписке о земельном  участке. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4.Оценка  земель.

4.1. Оценка качества  почв в с/х предприятиях (бонитировка).

    Бонитировка почв – сравнительная оценка качества почв по совокупности природных признаков, наиболее важных для возделывания основных сельскохозяйственных культур. Результатом  выполнения этого этапа работы должна стать выраженная в баллах относительная  агропроизводительная ценность земли (потенциальное плодородие) при возделывании конкретных культур по технологии, рекомендуемой в зоне расположения хозяйства. Объектом оценки служат низшие таксономические единицы картирования почвенного покрова – почвенные разности или агропроизводственные группы почв. По регрессионным зависимостям выявляются бонитировочные признаки почв, обеспечивающие наивысшую достоверную связь со среднемноголетней урожайностью культур. Разрабатывается бонитировочная шкала, с помощью которой оценивается качество почв в баллах бонитета.

Хоз.«Степное» Энгельского района саратовской области.

   По слову оценки положены следующие  свойства почв.

    1.Содержание и запас гумуса.

    2.Мощъность гумусового горизонта.

    3.Содержание физической глины.

Показатели  оценочной почвенной разновидности  по исследуемому признаку определяется в балах по формуле:      

Б=К*100/К100

Где:

К - фактическое  содержание оценочного признака (например гумус)

К100 –  значение оценочного признака принятого  за эталон. 

  Значение  признаков принятых за эталон (100 баллов) для уч. Хоз. «Стопного» приведены в таблице 3.

Таблица 3

Эталонные значения признаков.

 

Совокупный почвенный  балл рассчитывается как среднее  геометрическое значение из частных  баллов.

Бф = Кп √Б1×Б2×Б3×Б4

Где :

Б1,Б2,Б3,Б4- баллы по составляющим свойствам почв.

Кп – понижающий коэффициент на не благоприятные свойства почв. 

 
 
 
 
 
 

Таблица 4

Список  оцениваемых почв, их бонитет и энергоемкость

 

    Вывод: Таким образом, мы видим, что на выбранном нами земельном массиве  есть 6 почв, причем наибольшим совокупным почвенным баллом обладают темнокаштановые среднемощные почвы(67), балл энергоемкости (128) у темнокаштановых маломощных почв. 

4.2. Определение базисной урожайности

  Урожайность сельскохозяйственных культур зависит  от  множества факторов. Помимо уровня потенциального плодородия почв, величина которого в земельно-оценочных работах  выражается совокупным почвенным баллом, существенное значение играет достигнутый  в хозяйстве (районе) уровень интенсификации сельскохозяйственного производства, культура земледелия. Базисная урожайность  культуры для почвенной разности определяется на основе его совокупного почвенного балла (Бci) и урожайной цены балла (Цбi) по формуле:

,

Средневзвешенные  значения урожайности ( _I) определяются по формуле:

,

  где _кi – урожайность культуры в ц. к.ед;

  d_si – доля культуры в структуре посевов. 
 
 
 
 

Таблица 5

Исходные  данные для определения  базисного урожайности.

 

Урожайная цена балла показывает на сколько изменяется нормальная урожайность при изменении совокупного балла. Результаты расчетов сводки в таблице 6. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица 6

Оценка  почв по урожайности  сельскохозяйственных культур

 
 

4.3.Оценка технологических свойств почв и рабочих участков

  К технологическим  свойствам наряду с энергоемкостью относятся контурность рабочих участков, их рельеф, каменистость и удаленность от хозяйственного центра. Все эти параметры влияют на величину затрат при возделывании культур. В частности, энергоемкость почв прямо пропорциональна расходу топлива и обратно пропорциональна производительности машинно-трактортных агрегатов при выполнении основной обработки почв. Оценка ее приведена выше.

На основании  проведенных измерений и расчетов значения коэффициентов рельефа  и каменистости, баллов энергоемкости  и контурности служат исходными данными для вычисления интегральных показателей технологических свойств – баллов благоприятности выполнения пахотных (Б_п)  и непахотных (Б_нп)работ по формулам:

_,  

Б_п= ,   

  где Б_к, Б_э – баллы контурности и энергоемкости рабочих участков;

  К_р, К_к – коэффициенты рельефных условий и каменистости.

  Местоположение  участков оценивается их транспортной доступностью с помощью показателей: расстояние, класс склона маршрута, дорожные условия. Расстояния (L_i), разделенные на индивидуальные сочетания классов склона маршрута и групп дорог, измеряются курвиметром на плане землепользования по установленной заранее схеме перевозки грузов. Эти расстояния переводятся в эквивалентные (L_э) в зависимости от дорожных условий: 

L_э=L_i·К_гд·К_см,  

  где К_гд – коэффициент оценки группы дорог

  К_см – коэффициент оценки склона маршрута

  Местоположение  рабочего участка относительно хозяйственного центра (L_xi) рассчитывается как сумма этих эквивалентных расстояний:

,                                   

  где i – классы дорог, различающиеся по дорожным условиям (группы дорог, класс уклона маршрута);

  L_i –расстояние определяемое курвиметром по i-му классу дорог. 
 

  Таблица 7

 
 
 
 
 

Таблица 8

Паспортизация рабочих участков по уровню плодородия почв и технологическим  свойствам

 
 

Таблица 9

Показатели  экономической оценки пашни при возделывании зерновых 

(цена  реализации 400 руб/ц)

 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица 10

Показатели  экономической оценки пашни при возделывании подсолнечника

(цена  реализации 700 руб/ц)

 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица 11

Показатели  экономической оценки пашни при возделывании кукурузы на силос

(цена  реализации 50 руб/ц)

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица 12

Показатели  экономической оценки пашни при возделывании однолетних трав на сено

(цена  реализации 100 руб/ц) 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица 13

Расчет  показателей общей  экономической оценки пашни в хозяйстве

 
 
 
 
 
 
 
 

    Заключение

   Подводя итоги проделанной работы можно  смело сказать, что мы получили практические навыки по экономической оценке сельскохозяйственных угодий и, соответственно, закрепили  теоретические знания, полученные на занятиях по изучению дисциплины «Государственная регистрация, учет и оценка земель». Была закреплена методика расчета совокупного  почвенного балла, методика оценки участков по технологическим свойствам (балл контурности, энергоемкости, благоприятных пахотных и непахотных работ), методика определения затрат на производство, методика расчета дифференциального дохода, окупаемости затрат, методика определения кадастровой стоимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   Список  литературы

2. Государственная регистрация, учет и оценка земель. Методические указания для выполнения лабораторных занятий и курсового проекта. Губин Н.М., Янюк В.М., Серов Ю.М Саратов, ФГОУ  ВПО « Саратовский ГАУ им. Н.И. Вавилова»
3. Земельный кодекс Российской Федерации.