Метод сравнительных продаж при оценке земельного участка

СОДЕРЖАНИЕ

Задание на курсовую работу………………………………………………………3

Введение…………………………………………………………………………..14

РАЗДЕЛ І

МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНЫХ ПРОДАЖ ПРИ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1.1. Понятие и  значение земельного участка…………………………………...15

1.2.Основные принципы  оценки рыночной стоимости земельного участка…16

1.3 .Процедура оценки  рыночной стоимости земельного  участка……………19

1.4 .Подходы оценки……………………………………………………………..24

1.5.Сравнительный  подход…………………………………………………........25

РАЗДЕЛ ІІ

2.1. Дефиниции ……………………………………………………………………28

2.2. Затратный и  доходный подходы……………………………………………..31

2.3. Экономика - географическая  характеристика Луганской области…………33

2.4.Оценка затратным подходом………………………………………………….35

2.4.1.Определение  стоимости замещения………………………………………..36

2.4.2.Метод оценки  физического износа…………………………………...........37

2.4.3.Права пользования  земельным участком…………………………………..41

2.5.Стоимость объекта  оценки доходным подходом…………………………….44

Вывод……………………………………………………………………………….47

Литература………………………………………………………………………….48

Приложение А

 

 

 

 

 

І. Раздел. Теоретическая часть курсовой работы «Метод сравнительных продаж при оценке земельного участка»

II. Раздел. Практическая  часть курсовой работы.

- Составить договор  на проведение экспертной оценки.

- Указать дефиниции, используемые при написании курсовой  работы.

- Охарактеризовать  подходы и методы, используемые  при написании курсовой работы.

- Рассмотреть экономико-географическую  характеристику Луганской области.

 

Описание объекта экспертной оценки.

Объектом оценки является нежилое помещение на 1-этаже 3-х этажного жилого дома. Расположенного по адресу: г.. Луганск ул .. Ленина, д. 2. Год постройки 1953.Первисна и балансовая стоимость составляет 277092,78грн.

Объект оценки расположен в Ленинском районе города.

На расстоянии до 100м от объекта оценки находятся: жилые дома 50-х годов; частный сектор; магазин; детский сад;

Дом объекта оценки подключен к центральным местным инженерным коммуникациям:

- Электро - тепло - газоснабжение

- Канализация

Описание технического осмотра, характеристика помещения.

 

 

Таблица 1.

Площадь построенного объекта	Общая площадь объекта	Строительный объем объекта
278,3м2	195,4м2	1700м2

 

 

 

 

2.1. СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

В основе этого подхода лежит способ определения остаточной стоимости замещения объекта оценки, определяется в следующей последовательности:

- Определение стоимости  замещения;

- Определение износа  объекта оценки;

- Определение остаточной  стоимости замещения.

Закрепленные показатели приведены в сборниках в соответствующих ценах и нормах по состоянию на 1 января 1969г. восстановительной стоимости закрепленных показателей включены все расходы, кроме сноса домов.

Для определения стоимости замещения используется метод расчетов по стоимости единичного показателя.

Стоимость замещения определяется в ценах 1984 года.

Наименование отрасли, промышленности, направления в составе отрасли, в которых проводилось строительно-монтажные работы, другие затраты и затраты в строительстве сооружения оцениваемого имущества - Государственное строительство.

- 1,19 - индекс изменений  сметной стоимости (составляющая  отраслевая государственного строительства).

- 1,032 - К1984 территориальный  коэффициент Луганской области.

- 26,5 - стоимость  единичного показателя, достопримечательность  согласно таблице №19а сборника  УПВС №4; стоимость 1м3сооружения, аналогично своим строительным конструкциям сооружения принадлежащие оценки, по второму территориальному поясу.

- 15,49 - индекс изменений  рыночной стоимости строительно - монтажных работ к их стоимости по состоянию на 1 июля 2008г. (Согласно Сборника Госстроительства и архитектуры жилищной политики Украины, издательство "Инпроект" ноябрь 22.07.2008р. №9 / 8.

- 99.5% - коэффициент, учитывающий индекс инфляции (согласно  данным Государственного комитета  статистики Украины инфляции).

 

2.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ  СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ

Используя описание технического осмотра характеристики помещения необходимо рассчитать стоимость замещения. Для определения используется метод расчетов по стоимости единичного показателя.

Стоимость замещения в ценах 1984 согласно нормативной документации определяется по формуле:

В84 = Vo*Во*К84 де;

Vo – количество единичных показателей в оцениваемом объекте.

Vo – 1500м3

К84  = 1,03*1,19=1,23

Во – Стоимость единичного показателя.

Во=26,5грн.

Стоимость замещения

Стоимость объекта оценки согласно нормативной документации и изменений по индексу инфляции составляет:

 

2.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ  ВЕЛЕЧИНЫ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Размер физического износа и расчет средневзвешенного физического износа определяется в соответствии с "Правилами оценки физического износа жилых домов», утвержденных приказом № 52 от 02.07.93р. Госкомитетом Украины по жилищнокомунальному хозяйству.

Характеристика физического состояния конструктивных элементов объекта оценки определяется согласно результатам внешнего осмотра в таблице 2.

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 2.

Величина физического износа

Наименование конструктивных элементов	№ таблицы в соответствии с «Правилами оценки»”	Признаки износа в соответствии с «Правилами оценки»”	Физический износ, %
1	2	3	4
1.Фундамент	табл. № 4 5	Глубокие трещины, следы увлажнения цоколя.	40
2.Стены, перегородки	табл. № 11 14 22	Трещины и выбоины штукатурки, выветривания швов. Трещины в местах примыкания перегородок к перекрытию.	35
3. Плиты, перекрытия	табл. № 28 32	Трещины в местах примыкания к стенам. Ширина трещины до 2 мм.	25
4.Лестницы	табл. № 45	Просветы в отдельных местах, трещины и отставание нескольких плит	30
5.Полы: - Линолеум; - Деревянные	табл. № 50 54 52	Материал пола стертый, отсутствие отдельных плиток, прогибы и осадки до 10% местами изломы досок.	40
6.Двери деревянные, окна металлические	табл. № 56 57 58 59	Оконные переплеты расшатаны в углах, фурнитура повреждена. Дверные полотна имеют неплотный притвор, перекосы обвязок.	30
7.Внутренняя отделка (побелка, масляная окраска)	табл. № 60 61 62	Следы протекания, ржавые пятна, царапины, выбоины. Вздутие и отпадание внешнего слоя.	75
8.Внутренние сантехнические  и электротехнические устройства.	табл. № 66 67 68	Потеря эластичности изоляции проводов, повреждения сетей. Капельные течения в приборах, повреждение арматуры.	65

 

 

Используя данные таблицы №2 согласно своего варианта необходимо заполнить данные физического износа каждого конструктивного элемента и провести расчеты в таблице №3.

Таблица 3.

Расчет средневзвешенного физического износа

Конструктивные элементы здания	Удельный вес элемента, % согласно сб. УПВС L	Физический износ элементов здания
		Физический износ элементов здания ФLi %	Средневзвешенное значение Ф % ФLi* Lі/ 100
1. Фундаменты	5
2. Стены и прегородки	28
3. Перекрытия	11
4. Лестница	5
5. Полы	11
6. Проемы	11
7. Крыша	4
8.Отделочные работы	8
9. Другие работы	7,2
10. Внутренние технические  устройства	6,5
11. Электрические  устройства	3,3
Всего	100%

 

 

Коэффициент физического износа =

 

Кф = 1-ф/100

 

 

2.3.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ  ВЕЛИЧИНЫ ВНЕШНЕГО (ЭКОНОМИЧЕСКОГО) ИЗНОСА

Используя анализ количества объектов построенных в Луганской области за данный период. (млн. грн. / В год.). Необходимо рассчитать коэффициент физического износа.

(в млн. грн. /в  год)

Рис. 1. Количество объектов построенных в Луганской области за данный период.

Анализ данных статистических показателей позволяет сделать выводы относительно экономического износа.

Необходимо рассчитать коэффициент экономического износа и величину совокупного коэффициента. Для определения совокупного износа и остаточной стоимости замещения объекта.

Остаточная стоимость замещения объекта определяется как разница между стоимостью замещения и величиной совокупного износа.

-1,00 - Коэффициент  функционального износа.

Анализ данных статистических показателей позволяет сделать выводы, что к экономический износ.

Е = (16,0 – 10,0) / 16,0*100 = 37,50

Ке = 1-Е / 100 = 0,63

Величина совокупного коэффициента составит:

Ксув = Кф*Кфунк* Ке

Рассчитав коэффициент, учитывающий экономический обесцениваемый и совокупный коэффициент необходимо определить совокупный износ для определения остаточной стоимости замещения.

Величина совокупного износа (замещение) составляет:

Зсув = Вз2008 – (Вз2008*Ксув)

Остаточная стоимость замещения составит:

ЗВЗ = Вз – Зсув

 

2.4.  ОЦЕНКА ПРАВА  ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Оценка стоимости права пользования земельного участка определяется капитализацией величины ставки земельного налога за этот участок.

Сппз = С / Ск де:

Сппз – стоимость права пользования земельным участком.

Ск – ставка капитализации.

Для расчетов безрисковой ставки студенты должны воспользоваться данным используемые для инфляции

( на сайте http://inflationdata.com/://Inflation_Rate/CurrentInflation.asp.)

- 0,110% - реальная  безрисковая ставка (используется средняя годовая процентная ставка по валютным вкладам).

- 0,0560 - общий уровень  инфляции (уровень роста потребительских  цен в долларах США)

Безрисковая ставка, которая скорректирована на риск инфляции ожидания составит:

Yreal = (1+Ynom) / (1+λ) – 1 де:

-Ynom – реальная безрисковая ставка.

- λ – общий уровень инфляции

Yreal = (1+0,110) / (1+0,0560) – 1 = 0,0511=5,11%

Далее рассчитываем ставку капитализации согласно исходных данных таблицы № 4.

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 4

Определение ставки капитализации

Наименование ставки и компенсации	Значение ставки %
Безрисковая ставка	5,11
Компенсация различий в ликвидности вкладов (недвижимость в отличиях от банковских вкладов не может быть в короткий срок обращена в деньги без существенных потерь в стоимости) от 1 до 5%.	4
Компенсация различий в условиях инвестиций (срок вложений в недвижимость является значительно больше, чем срок банковских депозитов, сумма депозитов превышает типичную сумму депозитов) от 1 до 5%	3
Компенсация необходимости в инвестиционном менеджменте и компетентному управлении активами (выбор возможных вариантов по финансированию и принятию решений о продаже объекта) от 1 до 5%	2
Компенсация других видов рисков (от 1 до 5%)	2
Всего (Округляем)	16

 

 

Годовая ставка земельного налога определяется:

В = Sз*Сд де;

Sз – площадь здания

Сд –  Ставка земельного налога согласно нормативной документации.

Сд = 0,105*1,6*3,1 = 0,521грн.

Расчеты стоимости права пользования земельного участка студенты должны отразить в таблице №5.

Таблица № 5.

Расчеты стоимости права пользования земельного участка

Показатели	Буквенное обозначение	Числовое значение
Площадь участка, м2	Sд
Ставка земельного налога, грн.	Cп
Годовой земельный налог, грн.	В (Іl lh)
Ставка дисконта	Сд
Срок аренды, год	N	50
Фактор текущей стоимости иммунитета	PVFF(Rllh, п)	5,880
Стоимость права пользования (аренда) земельного участка, грн.	Vlh = Il lh PVFF (Rllh, п)

 

Остаточная стоимость замещения определяется с учетом стоимости пользования землей (ППС).

ОСЗппз = Сз + СППЗ

Сз - остаточная стоимость замещения объекта оценки (без учета стоимости ППС)

ОСЗ, грн..	Сппз, грн..	ОСЗ с учетом стоимости права стоимости землей

 

 

2.5. ОЦЕНКА ДОХОДНЫМ  ПОДХОДОМ

Сущность метода капитализации дохода следует из важнейшего принципа оценки - принцип ожидания: стоимость недвижимости определяется величиной ожидаемой прибыли и других выгод, которые могут быть получены в будущем в результате ее использования лучшим и наиболее эффективным способом.

Для определения валового месячного дохода экспертом проводится исследование рынка аренды помещений.

Показатели	Средняя арендная плата, S/ м2	Площадь, м2	Валовой доход за месяц, дол..США
Помещение, которое оценивается

 

Валовий месячный доход составит:

Сумма расходов связанная с арендой составляет -15%. С учет возможных потерь, связанных с арендой необходимо определить эффективный валовой доход. Валовой доход необходимо рассчитать в год.

Далее необходимо рассчитать стоимость объекта оценки с учетом принятой арендной ставки и рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки капитализации с учетом премий за рискованность вкладов. Нахождение ставки методом коммулятивного построения.