Метод сравнительных продаж при оценке земельного участка

ставка дисконта - коэффициент, применяемый для определения текущей стоимости исходя из денежных потоков, которые прогнозируются на будущее, при условии их изменения в течение периода прогнозирования. Ставка дисконта характеризует норму дохода на инвестированный капитал и норму его возвращения в после прогнозный период, согласно которой на дату оценки покупатель может инвестировать средства в приобретение объекта оценки с учетом компенсации всех своих рисков, связанных с инвестированием;

денежный поток - сумма прогнозируемых или фактических поступлений от деятельности (использование) объекта оценки;

чистый операционный доход - прогнозируемая сумма поступлений от использования объекта оценки после вычета всех расходов, связанных с получением этой суммы.

 

 

 

 

2.2. ЗАТРАТНЫЙ И  ДОХОДНЫЙ ПОДХОДЫ

 

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления объекта оценки, которые учитывают в том числе и его износ.

В процессе оценке используется информация об уровнях:

- заработной платы;

- накладных расходов;

- затрат на оборудование.

Также учитываются:

- нормы прибылей  строителей, характерных для данного  региона;

- рыночные цены  на строительные материалы и  т.д.

Оценка недвижимости производится в несколько этапов:

- расчет стоимости  земельного участка с учетом  его наиболее эффективного использования, CЗ;

- расчет затрат  на новое строительство оцениваемых  строений, CН/СТР;

- расчет накопленного  износа, ИН:

- физический износ;

- функциональный  износ;

- внешний износ;

- расчет стоимости  улучшений с учетом накопленного  износа, CУ=СН/СТР-ИН;

- определение итоговой  стоимости недвижимости: CНЕДВ= СЗ-CУ.

Доходный подход.

Это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на основе текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Базовым подходом считается сдача ее в аренду. Преобразование будущих доходов в текущую стоимость осуществляется путем определения величины капитализации доходов.

Различают:

- методы капитализации;

- способы измерения  величин доходов и нормы прибыли.

Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. 
V=I/R; 
V – текущая стоимость недвижимости, 
I – ожидаемый доход, 
R – способы измерения величин дохода и нормы прибыли.

Под доходом обычно понимают чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год.

Норма прибыли обычно определяется с помощью коэффициента, и ставки капитализации.

Коэффициенты капитализации – это норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Различают 2 основных направления капитализации:

- прямую капитализацию;

- капитализацию  дохода по норме отдачи на  капитал.

При прямой капитализации рассматриваются:

- годовой доход;

- ставка капитализации.

Ставка капитализации – это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу (применяется дляпреобразованию будущих доходов в его текущую стоимость).

При капитализации дохода по норме отдачи на капитал:

- учитывается темп  изменения дохода;

- применяются функции  сложных процентов;

- рассчитывается  ставка дисконтирования;

- анализируется  заставляющая ставка капитализации.

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пересчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Оценка недвижимости доходным подходом проводится в несколько этапов:

1. Расчет суммы  всех возможных поступлений от  объекта оценки.

2. Расчет действительного  валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно постоянные  расходы;

- условно переменные  расходы;

- резервы.

4. Определение величины  чистого операционного дохода.

5. Преобразование  ожидаемых доходов в текущую  стоимость:

- прямая капитализация;

- капитализация  доходов по форме отдачи на  капитал.

 

2.3. ЭКОНОМИКА - ГЕОГРАФИЧЕСКАЯ  ХАРАКТЕРИСТИКА ЛУГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

    В хозяйственном  комплексе Украины Луганская  область выделяется по масштабам  добычи каменного угля, по наличию  мощностей по первичной переработке  нефти, по производству металлорежущих  станков, кальцинированной соды, синтетических смол и пластмасс, оконного стекла, тарного картона.

   В 2005 году  приоритетом в экономике Луганской  области будет развитие угольной  отрасли в Этом году регион не намерен закрывать ни одну шахту. Добыча угля в регионе растет. Промышленный потенциал области - это многоотраслевой комплекс с ведущими отраслями тяжелой промышленности. Промышленность региона представлена предприятиями машиностроения, химической, нефтехимической, пищевой, деревообрабатывающей, текстильной промышленности и промышленности строительных материалов. Топливно-энергетический комплекс. Основная роль принадлежит добывающей промышленности, предприятия добывающей промышленности в общем объеме производства составляют пятую часть (18,0 процентов). В добывающей отрасли преобладают угольные предприятия. За 2003 год ими добыто 18463 тысяч тонн готового угля, в том числе коксующегося - 4387 тысяч тонн. Доля продукции, произведенной предприятиями обрабатывающей промышленности, в общем объеме составляет 75,5 процента. Увеличили показатели такие отрасли обрабатывающей промышленности как: химическая и нефтехимическая промышленность, целлюлозно-бумажная промышленность, машиностроение, пищевая промышленность и переработка сельхозпродукции, металлургия и обработка металла, производство древесины и изделий из нее, производство кокса и продуктов нефтепереработки. В Луганской области сформировалось три крупных промышленных узла. Специализацию Луганского узла определяют предприятия машиностроения, металлообработки и легкой промышленности; Алчевско-Стахановского – предприятия угольной, металлургической и машиностроительной; Лисичанско-Рубежанско-Северодонецкого - предприятия химической, нефтехимической промышленности.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ЭКСПЕРТНОЙ ОЦЕНКИ

Объектом оценки является нежилое помещение на 1-этаже 3-х этажного жилого дома. Расположенного по адресу: г.. Луганск ул .. Ленина, д. 2. Год постройки 1953.Первисна и балансовая стоимость составляет 277092,78грн.

Объект оценки расположен в Ленинском районе города.

На расстоянии до 100м от объекта оценки находятся: жилые дома 50-х годов; частный сектор; магазин; детский сад;

Дом объекта оценки подключен к центральным местным инженерным коммуникациям:

- Электро - тепло - газоснабжение

- Канализация

 

Таблица 1.

Площадь построенного объекта	Общая площадь объекта	Строительный объем объекта
278,3м2	195,4м2	1700м2

 

 

 

 

 

2.4.СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

В основе этого подхода лежит способ определения остаточной стоимости замещения объекта оценки, определяется в следующей последовательности:

- Определение стоимости  замещения;

- Определение износа  объекта оценки;

- Определение остаточной  стоимости замещения.

Закрепленные показатели приведены в сборниках в соответствующих ценах и нормах по состоянию на 1 января 1969г. восстановительной стоимости закрепленных показателей включены все расходы, кроме сноса домов.

Для определения стоимости замещения используется метод расчетов по стоимости единичного показателя.

Стоимость замещения определяется в ценах 1984 года.

Наименование отрасли, промышленности, направления в составе отрасли, в которых проводилось строительно-монтажные работы, другие затраты и затраты в строительстве сооружения оцениваемого имущества - Государственное строительство.

- 1,19 - индекс изменений  сметной стоимости (составляющая  отраслевая государственного строительства).

- 1,032 - К1984 территориальный  коэффициент Луганской области.

- 26,5 - стоимость  единичного показателя, достопримечательность  согласно таблице №19а сборника  УПВС №4; стоимость 1м3сооружения, аналогично своим строительным конструкциям сооружения принадлежащие оценки, по второму территориальному поясу.

- 15,49 - индекс изменений  рыночной стоимости строительно - монтажных работ к их стоимости по состоянию на 1 июля 2008г. (Согласно Сборника Госстроительства и архитектуры жилищной политики Украины, издательство "Инпроект" ноябрь 22.07.2008р. №9 / 8.

- 99.5% - коэффициент, учитывающий индекс инфляции (согласно  данным Государственного комитета  статистики Украины инфляции).

 

2.4.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ  СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ

Используя описание технического осмотра характеристики помещения необходимо рассчитать стоимость замещения. Для определения используется метод расчетов по стоимости единичного показателя.

Стоимость замещения в ценах 1984 согласно нормативной документации определяется по формуле:

В84 = Vo*Во*К84 де;

Vo – количество единичных показателей в оцениваемом объекте.

Vo – 2100м3

К84  = 1,03*1,19=1,23

Во – Стоимость единичного показателя.                                

Во=26,5грн.

Стоимость замещения    Вз84 = 1700*26,5*1,23 = 55411,50 грн.

Стоимость объекта оценки согласно нормативной документации и изменений по индексу инфляции составляет:

Вз= 55411,50*15,49*0,995 = 854032,51грн.

 

2.4.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ  ВЕЛЕЧИНЫ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

Размер физического износа и расчет средневзвешенного физического износа определяется в соответствии с "Правилами оценки физического износа жилых домов», утвержденных приказом № 52 от 02.07.93р. Госкомитетом Украины по жилищно - коммунальному хозяйству.

Характеристика физического состояния конструктивных элементов объекта оценки определяется согласно результатам внешнего осмотра.

Таблица № 2

Величина физического износа

Наименование конструктивных элементов	№ таблицы в соответствии с «Правилами оценки»”	Признаки износа в соответствии с «Правилами оценки»”	Физический износ, %
1	2	3	4
1.Фундамент	табл. № 4 5	Глубокие трещины, следы увлажнения цоколя.	40
2.Стены, перегородки	табл. № 11 14 22	Трещины и выбоины штукатурки, выветривания швов. Трещины в местах примыкания перегородок к перекрытию.	35
3. Плиты, перекрытия	табл. № 28 32	Трещины в местах примыкания к стенам. Ширина трещины до 2 мм.	25
4.Лестницы	табл. № 45	Просветы в отдельных местах, трещины и отставание нескольких плит	30
5.Полы: - Линолеум; - Деревянные	табл. № 50 54 52	Материал пола стертый, отсутствие отдельных плиток, прогибы и осадки до 10% местами изломы досок.	40

 

 

Продолжение таблицы 2

6.Двери деревянные, окна металлические	табл. № 56 57 58 59	Оконные переплеты расшатаны в углах, фурнитура повреждена. Дверные полотна имеют неплотный притвор, перекосы обвязок.	30
7.Внутренняя отделка (побелка, масляная окраска)	табл. № 60 61 62	Следы протекания, ржавые пятна, царапины, выбоины. Вздутие и отпадание внешнего слоя.	75
8.Внутренние сантехнические  и электротехнические устройства.	табл. № 66 67 68	Потеря эластичности изоляции проводов, повреждения сетей. Капельные течения в приборах, повреждение арматуры.	65

 

 

 

Используя данные таблицы №2 согласно своемуварианту необходимо заполнить данные физического износа каждого конструктивного элемента и провести расчеты в таблице №3.

Таблица 3.

Расчет средневзвешенного физического износа

Конструктивные элементы здания	Удельный вес элемента, % согласно сб. УПВС   L	Физический износ элементов здания
		Физический износ элементов здания ФLi %	Средневзвешенное значение Ф % ФLi*Lі/ 100
1. Фундаменты	5	40	2
2. Стены и прегородки	28	35	9,8
3. Перекрытия	11	25	2,75
4. Лестница	5	30	1,5
5. Полы	11	40	4,4
6. Проемы	11	30	3,3
7. Крыша	4	75	3
8.Отделочные работы	8	65	5,2
9. Другие работы	7,2	30	2,16
10. Внутренние технические  устройства	6,5	75	4,88
11. Электрические устройства	3,3	65	2,15
Всего	100%		41,14