Метод сравнительных продаж при оценке земельного участка

 

 

 

Таблица 6.

Ставка капитализации методом коммулятивного построения

Составляющие показатели	Примечания	Значение ставки %
Базовая ставка		5.11
Компенсация риска изменения базовой ставки	Риск того, что Украинские банки уменьшили кредит по вкладам, существует.	3
Компенсация различий в ликвидности вложений	Объект оценивается, не может быть обращен в наличные средства без потерь по стоимости.	3
Компенсация различий в условиях вложения	Срок вложения средств в недвижимость больше по сравнению с банковским вкладом - это подвешивает риск вкладов.	3
Компенсация рисков, причисляющих производственную деятельность	Учитывает неопределенность с возможным изменением налогового законодательства с инфляционными процессами и другие в масштабах страны.	2
Компенсация необходимости в компетентном управлении	Чем более сложные и рискованные инвестиции в объект оценивается, тем более качественного управления они требуют.	1.5
Компенсация по месту нахождения	Учитывают возможность эксплуатации объекта, оценивают по месту его расположения	1.5
Всего

 

Расчеты провести в долларах. США и национальной валюте по курсу 23,5 грн.

Используя сумму потерь, которая связана с арендой рассчитайте эффективный валовой доход.

Ре = Рв – П /100*Рв

Где;-П – сумма затрат

Рассчитываем чистый операционный доход за год

Для определения стоимости объекта оценки необходимо принять ставку капитализации условно равной ставки дисконта.

Стоимость с учетом принятой арендной ставки и рассчитанной ставки капитализации составит: В = Ро / Р * 100 В национальной валюте составит:

ВЕДЕНИЕ

 

Развитие оценочной деятельности в определяется развитием рыночных отношений. Оценка недвижимости все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

Оценка стоимости земельного городского участка– упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учётом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка. Особенностью процесса оценки стоимости объекта недвижимости является его рыночный характер, необходим учет совокупности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономические и микроэкономические окружения.

Несмотря на привлекательность ситуации, сложность анализа состоит в том, что на момент формирования и развития рынка земли в отечественной экономической науке не существовало и в настоящее время не существует общепризнанной единой методики оценки городских земель, западные же методики основаны на существовании развитого и длительно функционирующего земельного рынка.

Таким образом, разработка теории оценки городских земель в условиях переходной экономики является одной из важнейших проблем исследования формирующейся рыночной системы.

 

 

 

 

 

1.1 ПОНЯТИЯ И ЗНАЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

Земельный участок – это часть поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.

Улучшение земельного участка – это здание, строение, сооружение, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работы иных воздействий (изменение рельефа, удобрение), изменяющих качественный характер земельного участка.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая необходимой информацией, а величина цены сделки не отражает какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Метод оценки – способ расчета стоимости оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материально-техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком результата стоимости объекта оценки, при принятых методах оценки.

Безрисковая ставка доходности – ставка доходности инвестиций, при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Дисконтирование – процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.

Земельная рента - доход, приносимый земельным участком.

Фактор стоимости – фактор, изменение которого влияет на рыночную стоимость земельного участка. [1]

 

1.2 ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

Принцип полезности -рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения -рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей. Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.

Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предложения:

• спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная справедливая рыночная цена объектов недвижимости;
• спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;
• предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка. В странах с равновесной рыночной экономикой эти состояния периодически сменяют друг друга в зависимости от факторов, связанных как с общим состоянием экономики, так и с социальными, демографическими и иными процессами. В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков.
• Принцип замещения -рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности. Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность. В Москве, особенно в центральной части города, как и в большинстве других городов с исторически сложившимся архитектурным обликом, найти абсолютно одинаковые свободные земельные участки практически невозможно. Уникальность каждого участка создает определенные трудности для реализации на земельном рынке, последующего освоения, но способствует формированию достаточно высокого уровня рыночных цен. Иначе выглядит рыночная ситуация в новых городах, районах новой массовой застройки, где выше уровень стандартизации архитектурных градостроительных решений и потому больше однотипных земельных участков. Здесь принцип замещения проявляется в полной мере, способствуя стабилизации рыночных цен на сравнительно низком уровне.
• Принцип ожидания -величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него. Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности. Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости - текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), - постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения. Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой.
• Принцип внешнего влияния -рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.
• Принцип соответствия- оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.
• Принцип наиболее эффективного использования -рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
• целевое назначение и разрешенное использование;
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
• ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
• существующее использование земельного участка. [5]

 

1.3 ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

Включает 5 этапов:

1. Определение основных вопросов оценки:

а) цель оценки (определение рыночной стоимости земельного участка)

б) стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость.

Цена за 1 га — при оценке больших массивов сельскохозяйственных или лесных земель, промышленных зон, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 сотку — при продажах земель для целей садоводства и дачной застройки.

Цена за 1 кв. м — при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр — часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот — цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе числа разрешенных для строительства единиц жилья.

При анализе застроенных земельных участков используются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 кв. м общей площади, когда объекты сходны по услугам или удобствам.

Цена за 1 кв. м площади, подлежащей сдачи в аренду. В отличие от предыдущего показателя здесь не учитывается площадь холлов, лестничных площадок, коридоров и т.п.

Цена за 1 куб. м — при сравнении складских помещений, элеваторов.

Цена за единицу, приносящую доход. В ресторанах, кафе, театрах, спортивных комплексах — одно посадочное место, в гаражах, на автостоянках — место парковки одного автомобиля.

в) правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок (вид собственности);

г) категория земель, в границах которых расположен земельный участок (с/х, город). Для городских земель выделяют вид территориально-экономической зоны:

1. жилая;
2. общественно-деловая;
3. производственная;
4. транспортная;
5. рекреационная;
6. сельхоз использования; военная и т.д.

д) разрешенное использование земельного участка (эксплуатация земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов. Разрешенное использование земель устанавливается градостроительным регламентом) [1];

е) форма собственности (федеральная, региональная, муниципальная, частная и др.) [1];

ж) кадастровый номер (персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое) [2];

з) сервитуты и ограничения вещных прав на земельный участок (cервитут—ограниченное вещное право на недвижимое имущество, не соединенное с владением им, заключающееся в праве одного лица пользоваться полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу. Сервитутможет устанавливаться по соглашению между собственником земельного участка и лицом, требующим сервитута, или решением суда)

и) наличие застройки (ее историческая ценность);

к) определение даты проведения оценки (календарная дата, на которую производится оценка стоимости объекта недвижимости).

2. Сбор, проверка, анализ информации.

Данные могут быть:

Общие:

• анализ природных факторов (затопления, засуха, оползни, землетрясения, сильные ветры, чрезмерная влажность).
• экономических факторов (уровень занятости населения, величина доходов и цен, доступность внешних источников финансирования (степень развития ипотеки, стоимость кредита), издержки по оформлению и регистрации сделок);
• в) социальных, влияющих на рыночную стоимость участка в масштабах района его расположения (численность и плотность населения в данном регионе, возрастной и профессиональный состав;имиграция населения, размер семьи и др.).

Специфические:

-юридические:

• договор на передачу титула собственности;
• документы, описывающие границу участка и удостоверяющие его площадь;
• документы собственника или арендатора;
• характеристика сервитута (частный, публичный);
• правила зонирования и функционального использования;
• градостроительный регламент;
• документы об ограничениях (законодательные, административные, технические).