Метод сравнительных продаж при оценке земельного участка

 

 

Коэффициент физического износа = 0,59

Кф = 1-41/100

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ВНЕШНЕГО (ЭКОНОМИЧЕСКОГО) ИЗНОСА

Используя анализ количества объектов построенных в Луганской области за данный период, (млн. грн. / В год.). Необходимо рассчитать коэффициент физического износа.

(в млн. грн. /в  год)

Рис. 1. Количество объектов построенных в Луганской области за данный период.

Анализ данных статистических показателей позволяет сделать выводы относительно экономического износа.

Необходимо рассчитать коэффициент экономического износа и величину совокупного коэффициента. Для определения совокупного износа и остаточной стоимости замещения объекта.

Остаточная стоимость замещения объекта определяется как разница между стоимостью замещения и величиной совокупного износа.

-1,00 - Коэффициент  функционального износа.

Анализ данных статистических показателей позволяет сделать выводы, что к экономический износ.

Е = (16,0 – 10,0) / 16,0*100 = 37,50

Ке = 1-Е / 100 = 0,63

Величина совокупного коэффициента составит:

Ксув = Кф*Кфунк* Ке

Ксув = 0,62*1*0,63 = 0,391

Рассчитав коэффициент, учитывающий экономический обесцениваемый и совокупный коэффициент необходимо определить совокупный износ для определения остаточной стоимости замещения.

Величина совокупного износа (замещение) составляет:

Зсув = Вз2008 – (Вз2008*Ксув)

Зсув =854032,51 – (854032,51 *0,372) = 536332,42грн.

Остаточная стоимость замещения составит:

ЗВЗ = Вз – Зсув

ЗВЗ = 854032,51 -536332,42= 317700,09 грн.

 

2.4.3. ОЦЕНКА ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Оценка стоимости права пользования земельного участка определяется капитализацией величины ставки земельного налога за этот участок.

Сппз = С / Ск де:

Сппз – стоимость права пользования земельным участком.

Ск – ставка капитализации.

Для расчетов безрисковой ставки студенты должны воспользоваться данным используемые для инфляции

( на сайте http://inflationdata.com/://Inflation_Rate/CurrentInflation.asp.)

- 0,110% - реальная  безрисковая ставка (используется средняя годовая процентная ставка по валютным вкладам).

- 0,0560 - общий уровень  инфляции (уровень роста потребительских  цен в долларах США)

Безрисковая ставка, которая скорректирована на риск инфляции ожидания составит:

Yreal = (1+Ynom) / (1+λ) – 1 де:

-Ynom – реальная безрисковая ставка.

- λ – общий уровень инфляции

Yreal = (1+0,110) / (1+0,0560) – 1 = 0,0511=5,11%

Далее рассчитываем ставку капитализации согласно исходных данных таблицы № 4.

Таблица № 4

Определение ставки капитализации

Наименование ставки и компенсации	Значение ставки %
Безрисковая ставка	5,11
Компенсация различий в ликвидности вкладов (недвижимость в отличиях от банковских вкладов не может быть в короткий срок обращена в деньги без существенных потерь в стоимости) от 1 до 5%.	4
Компенсация различий в условиях инвестиций (срок вложений в недвижимость является значительно больше, чем срок банковских депозитов, сумма депозитов превышает типичную сумму депозитов) от 1 до 5%	3
Компенсация необходимости в инвестиционном менеджменте и компетентному управлении активами (выбор возможных вариантов по финансированию и принятию решений о продаже объекта) от 1 до 5%	2
Компенсация других видов рисков (от 1 до 5%)	2
Всего (Округляем)	16

 

 

Ск = 5,11+4+3+2+2=16 -ставка дисконта

Годовая ставка земельного налога определяется:

В = Sз*Сд де;

Sз – площадь здания

Сд –  Ставка земельного налога согласно нормативной документации.

Сд = 0,105*1,6*3,1 = 0,521грн.

Расчеты стоимости права пользования земельного участка студенты должны отразить в таблице №5.

 

 

 

Таблица № 5

Расчеты стоимости права пользования земельного участка

Показатели	Буквенное обозначение	Числовое значение
Площадь участка, м2	Sд	278,3
Ставка земельного налога, грн.	Cп	0,521
Годовой земельный налог, грн.	В (Іl lh)	144,1
Ставка дисконта	Сд	16
Срок аренды, год	N	50
Фактор текущей стоимости иммунитета	PVFF(Rllh, п)	5,880
Стоимость права пользования (аренда) земельного участка, грн.	Vlh = Il lh PVFF(Rllh, п)	847,31

 

 

Таким образом, стоимость права пользования земельным участком составит 847,31грн

Остаточная стоимость замещения определяется с учетом стоимости пользования землей (ППС).

ОСЗппз = Сз + СППЗ.

Сз - остаточная стоимость замещения объекта оценки (без учета стоимости ППС)

ОСЗ, грн..	Сппз, грн..	ОСЗ с учетом стоимости права стоимости землей
317700,09	847,31	318547,4

 

 

Таким образом, стоимость нежилого помещения общей площадью 278,3на 1-этаже 3-х этажного жилого дома. Расположенного по адресу: г.. Луганск ул. Ленина, д. 2..определена затратным подходом, с учетом права на пользование земельным участком составляет 318547,4грн.

 

 

2.5. ОЦЕНКА ДОХОДНЫМ  ПОДХОДОМ

Сущность метода капитализации дохода следует из важнейшего принципа оценки - принцип ожидания: стоимость недвижимости определяется величиной ожидаемой прибыли и других выгод, которые могут быть получены в будущем в результате ее использования лучшим и наиболее эффективным способом.

Для определения валового месячного дохода экспертом проводится исследование рынка аренды помещений.

Показатели	Средняя арендная плата, S/ м2	Площадь, м2	Валовой доход за месяц, дол..США
Помещение, которое оценивается	3,5	278,3	974,05

 

Валовый месячный доход составит:

Рв = 3,5* 278,3= 974,05дол.США

Сумма расходов связанная с арендой составляет -15%. С учет возможных потерь, связанных с арендой необходимо определить эффективный валовой доход. Валовой доход необходимо рассчитать в год.

Далее необходимо рассчитать стоимость объекта оценки с учетом принятой арендной ставки и рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки капитализации с учетом премий за рискованность вкладов. Нахождение ставки методом коммулятивного построения.

Таблица № 6

Ставка капитализации методом коммулятивного построения

Составляющие показатели	Примечания	Значение ставки %
Базовая ставка		5.11
Компенсация риска изменения базовой ставки	Риск того, что Украинские банки уменьшили кредит по вкладам, существует.	3

 

 

Продолжение таблицы 6

Компенсация различий в ликвидности вложений	Объект оценивается, не может быть обращен в наличные средства без потерь по стоимости.	3
Компенсация различий в условиях вложения	Срок вложения средств в недвижимость больше по сравнению с банковским вкладом - это подвешивает риск вкладов.	3
Компенсация рисков, причисляющих производственную деятельность	Учитывает неопределенность с возможным изменением налогового законодательства с инфляционными процессами и другие в масштабах страны.	2
Компенсация необходимости в компетентном управлении	Чем более сложные и рискованные инвестиции в объект оценивается, тем более качественного управления они требуют.	1,5
Компенсация по месту нахождения	Учитывают возможность эксплуатации объекта, оценивают по месту его расположения	1,5
Всего		19

 

 

Расчеты провести в долларах. США и национальной валюте по курсу 23,5 грн.

Используя сумму потерь, которая связана с арендой рассчитайте эффективный валовой доход.

Ре = Рв – П /100*Рв

Где;

-П – сумма затрат

Ре = 974,05-15/100*974,05= 827,94 дол.США

Рассчитываем чистый операционный доход за год

По = 827,94*12 = 9935,28 дол. США

Для определения стоимости объекта оценки необходимо принять ставку капитализации условно равной ставки дисконта.

Стоимость с учетом принятой арендной ставки и рассчитанной ставки капитализации составит:

В = Ро / Р * 100

В =9935,28 / 24 * 100 = 41397 дол. США

В национальной валюте составит:

В = 41397 * 23,5 / 100 = 9728,26 грн.

Таким образом, стоимость нежилого помещения общей площадью278,3на 1-этаже 3-х этажного жилого дома. Расположен по адресу: г. Луганск,

 ул. Ленина,  д. 2.определена доходным подходом, с учетом права на использование  земельного участка составит  9728,26 грн.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВЫВОД

Таким образом, стоимость нежилого помещения общей площадью 278,3на 1-этаже 3-х этажного жилого дома. Расположенного по адресу: г.. Луганск ул. Ленина, д. 2..определена затратным подходом, с учетом права на пользование земельным участком составляет 318547,4грн.

Таким образом, стоимость нежилого помещения общей площадью278,3на 1-этаже 3-х этажного жилого дома. Расположен по адресу: г. Луганск,

 ул. Ленина,  д. 2.определена доходным подходом, с учетом права на использование земельного участка составит9728,26 грн.

Использование метода сравнения продаж при оценке земельного участка имеет ряд преимуществ и недостатков:

Преимущества МСП:

• наиболее простой подход;
• статистически обоснованный;
• предлагает методы корректировки;
• обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки МСП:

• требует активного рынка;
• сравнительные данные не всегда имеются;
• требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;
• основан на прошлых событиях и не принимаются в расчет будущие ожидания.

 

 

 

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2003. - 406с.

2. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. / Грибовский С.В. — СПб.: Питер, 2001. – 324с.

3. Оценка рыночной  стоимости недвижимости. [Электронный  ресурс]. – Режим доступа: http://www.bibliotekar.ru/biznes-8/57.htm, свободный.

4. Подходы, используемые  при оценке рыночной стоимости  земли. [Электронный ресурс]. – Режим  доступа: http://market-pages.ru/ocenkazemli/18.html, свободный.

5. Экономическая  оценка городских земель [Электронный  ресурс].

6. В.И. Петрова «Оценка стоимости земельных участков». Учебное пособие. М. 2008г.

7. Л.С. Васильева  «Экономика недвижимости» Рекомендовано  Межвузовским центром экономического  образования Министерство образования  и науки. М. 2008г.

8. Драпиковский А., Иванова И. «Оценка земельных участков

9. Порядком  проведения экспертной денежной  оценки земельных участков, утвержденным Приказом Госкомзема Украины от 9.01.2003года.

10. Методикой экспертной денежной оценки земельных участков, утверждено Постановлением Кабинета Министров Украины № 1531 от 11 октября 2002 г.

 

 

Размещено на Allbest.ru