Метод сравнительных продаж при оценке земельного участка

–физические:

• рельеф;
• ландшафт;
• инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательской работы (если проводились);
• состояние участка (не разработан, расчищен, имеет посадки);
• описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенной в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики.

Характеристика местоположения и прилегающей территории:

• использование примыкающих участков;
• ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;
• наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;
• возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;
• близость и интенсивность движения транспорта и уровень шума;
• наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);
• состояние окружающей среды;
• негативное воздействие природных, экологических и социальных факторов.

Анализ экономических факторов:

• цены соседних участков;
• наличие на соседних участках инженерных коммуникаций, возможность их прокладки, величина расходов на их создание;
• данные о продажах аналогичных участков;
• данные о стоимости аренды участка;
• данные о затратах на новое строительство или на улучшение объекта для его эффективного использования;
• данные о доходах и затратах от использования объекта;
• этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка (находящийся в эксплуатации, временно не эксплуатируется, земельный участок подготавливается к продаже или продан).

Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка.

3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющийся физически возможным, экономически оправданным, соответствующий требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальна. При определении наиболее эффективного использования принимается во внимание:

• целевое назначение и разрешенное использование;
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности использования земельного участка;
• текущее использование земельного участка;
• перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
• ожидаемые оценки стоимости земли и иной недвижимости.

4. Расчет рыночной стоимости на основе подхода к оценке.

5. Подготовка отчета об оценке. [5]

 

1.4. ПОДХОДЫ ОЦЕНКИ

 

Существует 3 общепринятых подхода в оценке:

1. Сравнительный – отражает совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка, присутствующего на дату оценки.

2. Доходный – отражает позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора).

3. Затратный – отражает точку зрения по созданию объекта оценки с позиции унесенных затрат.

Выбор того или иного подхода осуществляется исходя из спецификации оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в составе информации.

В общем случае необходимо применять все три подхода, невозможность или ограничение принятия какого либо из подходов отражается в отчете об оценке. [3]

 

1.5 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ  ПОДХОД

 

Применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на рынке. Подход основан на принципе замощения, он позволяет получить максимально точную рыночную стоимость земельного участка на конкретном рынке.

В рамках данного подхода применяются следующие методы:

• Метод сравнения

• Метод выделения

• Метод распределения

Метод сравнения. Используется для оценки земельных участках, занятых и не занятых строениями и сооружениями, условия применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого [2].

Последовательность действий:

1. Выбор основной части стоимости земельного участка;

2. Определение цен продаж аналогов;

3. Определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости;

4. Определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка;

5. Корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;

6. Обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен на аналог.

В качестве наиболее ценных и важных факторов стоимости земельных участков выступают:

• Местоположение и окружение;

• Целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок.

• Физические характеристики (рельеф, размер, форма);

• Транспортная доступность;

• Доступная инфраструктура.

В характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается в разрезе факторов стоимости путем сопоставления объектов каждого аналога с объектом оценки.

При корректировке цен аналогов, в том числе учитывается:

1. Условия финансирования сделок с аналогом (соотношение собственных и заемных средств).

2. Условия платежа при совершении сделок с аналогом (денежные средства, бартер и т.д.).

3. Обстоятельства совершения сделки с аналогом (был ли земельный участок представлен на рынке в условиях сделки, продан в момент банкротства).

4. Результаты заключения сделки с аналогом.

Величина корректировки цен определяется следующим образом:

1. Прямым состоянием цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости.

2. Сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости, определяется путем капитализации в доходах по данному фактору стоимости.

3. Оценка затрат, связанных с изменением фактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки.

Экспертное определение аналогов. В случае, если объект оценки имеет относительно лучшие характеристики, то цена объекта аналога корректируется в сторону увеличения и наоборот.

Метод выделения.Используется для оценки застроенных участков. Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок или предложений с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки. Данный метод применяется при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку. Земельные участки должны иметь одинаковые размеры. [5]

земельный участок оценка стоимость

 

II. Раздел. Практическая  часть курсовой работы

- Составить договор  на проведение экспертной оценки;

- Указать дефиниции, используемые при написании курсовой  работы;

- Охарактеризовать  подходы и методы, используемые  при написании курсовой работы;

- Рассмотреть экономико-географическую  характеристику Луганской области.

 

2.1. ДЕФИНИЦИИ

Дефиниции и определения, используемые в соответствии НС №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав», утвержден Постановлением Кабинета Министров Украины от 10 сентября 2003 г. №1440 на языке оригинала:

база оценки - комплекс методических подходов, методов и оценочных процедур, соответствующих определенному виду стоимости имущества. Для определения базы оценки учитываются цель оценки и условия использования ее результатов;

методологические подходы - общие способы определения стоимости имущества, основанные на основных принципах оценки;

метод оценки - способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого позволяет реализовать определенный методологический подход;

оценочные процедуры - действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности дает возможность провести оценку;

принципы оценки - положенные в основу методологических подходов основные правила оценки имущества, отражающие социально-экономические факторы и закономерности формирования стоимости имущества;

объекты оценки - имущество и имущественные права, которые подлежат оценке. Объекты оценки классифицируют по разным признакам, в частности, объекты оценки в материальной и нематериальной форме, в форме целостного имущественного комплекса;

недвижимое имущество (недвижимость) - земельный участок без улучшения или земельный участок с улучшением, которые с ней неразрывно связаны, здания, сооружения, их части, а также другое имущество, в соответствии с законодательством относится к недвижимому имуществу;

износ (обесценивание) - потеря стоимости имущества по сравнению со стоимостью нового имущества. Износ по признакам его возникновения делится на физический, функциональный и экономический (внешний). Физический и функциональный износ может быть таким, что технически устраняется, и таким, который не устраняется, или устранение его является экономически нецелесообразным;

физический износ - износ, обусловленный частичной или полной потерей первоначальных технических и технологических качеств объекта оценки;

функциональный износ - износ, обусловленный частичной или полной потерей первоначальных функциональных (потребительских) характеристик объекта оценки;

дата оценки - дата (число, месяц и год), на которую проводится оценка имущества и определяется его стоимость;

идентификация объекта оценки и связанных с ним прав - установление соответствия объекта оценки имеющимся исходным данным и информации о нем;

рыночная стоимость - стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения;

стоимость замещения - определенная на дату оценки текущая стоимость затрат на создание (приобретение) нового объекта, подобного объекта оценки, который может быть ему равноценной заменой;

стоимость воспроизводства - определенная на дату оценки текущая стоимость затрат на создание (приобретение) в современных условиях нового объекта, который является идентичным объекту оценки;

дисконтирования - определение текущей стоимости денежного потока с учетом его стоимости, которая прогнозируется на будущее

капитализация - определение стоимости объекта оценки на основании ожидаемого дохода от его использования. Капитализация может осуществляться с применением ставки капитализации (прямая капитализация) или ставки дисконта (косвенная капитализация или дисконтирования)

ставка капитализации - коэффициент, применяемый для определения стоимости объекта исходя из ожидаемого дохода от его использования при условии, что доход предполагается неизменным в течение определенного периода в будущем. Ставка капитализации характеризует норму дохода на инвестированный капитал (собственный и / или заемный) и норму его возврата;