Отчет по учебно-ознакомительной практики по строительству

Развитие  механизмов ипотечного кредитования

Основной задачей государственной  политики является создание необходимых  условий для эффективной реализации возможностей граждан по улучшению  своих жилищных условий, а также  оказание содействия в обеспечении  жильем тех категорий граждан, которые  не могут этого сделать самостоятельно.

Значительную роль в финансировании приобретения жилья населения играет механизм ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного кредитования в Красноярском крае является одним  из приоритетных направлений политики края.

В этой работе рассмотрена реализация приоритетного национального проекта  «Доступное и комфортное жилье –  гражданам России».

  Экономическая экспертиза

В этой экспертизе в виде диаграмм представлена динамика количества жилищных кредитов в Красноярском крае 2005-2008

Наблюдается заметное увеличение жилищных кредитов.

Но в тоже время наблюдается  существенный рост цен на недвижимость в эти же годы. Только увеличение жилищного строительства может быть естественным ограничителем роста цен на жилье.

В качестве примера реализации предложенных механизмов рассмотрена схема получения  ипотечного кредита под залог  земельного участка и объекта  незавершенного строительства. Произведена  оценка залоговой стоимости. Рассчитан  аннуитетный платеж по кредиту. Выявлены плюсы и минусы для всех участников схем.

Актуальность и значимость развития ипотечного кредитования застройщиков банками в современных условиях не вызывает сомнений.

Вывод: применение механизмов ипотечного кредитования под залог объектов незавершенного строительства и  земельных участков реально могут  решить проблему привлечения дополнительных инвестиций.

 

5.2 Анализ дипломного  проекта

 

Анализ дипломного проекта «Выбор рационального варианта завершения и эффективного использования здания КАТЭКНИИУГОЛЬ в г. Красноярске»

Данную работу выполнил студент СФ 04-51 О.Н. Багаева

Целью проекта является выбор рационального варианта завершения и эффективного использования здания КАТЭКНИИуголь в г. Красноярске.

Для раскрытия  поставленной цели были сформулированы и решены следующие задачи:

1. Дана характеристика объекта исследования
2. Рассмотрен правовой режим объектов незавершенного строительства
3. Проведена оценка состояния окружающей среды
4. Проведена техническая оценка здания
5. Изучен рынок коммерческой недвижимости Красноярска в сегменте бизнес-центров
6. Разработаны варианты рационального завершения объекта.

 

Объектом исследования является здание КАТЭКНИИуголь, расположенное на «Стрелке»  по проспекту Мира, 4, проспекту Мира, 6. Собственником объекта является ООО строительная компания «Инжиниринг-Строй».

Задачи исследования решались с учетом официальных статистических материалов, законодательных актов и других нормативных документов.

В дипломном  проекте были проведены  5 видов  экспертиз: управленческая, правовая, экономическая, техническая, экологическая  экспертизы исследуемого объекта.

Техническая экспертиза объекта

В технической экспертизе был проведен  визуальный  осмотр здания на данном этапе строительства с целью определения технического состояния отдельных элементов конструкций и зданий в целом.

Был выявлен ряд дефектов : есть отдельные участки плит перекрытия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, практически все металлические  конструкции здания поражены коррозией , на закладных деталях осыпалось антикоррозийное покрытие. Сопряжение двух металлических балок на третьем этаже выполнено неверно и т.д.

Был сделан вывод, что продолжение  незавершенного строительства возможно, но при условии устранения  всех выявленных дефектов.

Правовая экспертиза

Исследован правовой режим объекта  незавершенного строительства.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании:

1)Документов, подтверждающих право  собственности на данный земельный  участок, разрешения на строительство,  проекто-сметной документации, содержащих  описание объекта незавершенного  строительства.

2) документов, подтверждающих право  пользования данным земельным  участком, разрешения на строительство,  проекто-сметной документации, содержащих  описание объекта незавершенного  строительства.

 

 

Экономическая экспертиза

В экономической  экспертизе проведена оценка эффективного использования помещений объекта. Проведены комплексные задачи по обоснованию доходов и расходов от эксплуатации бизнес-центра. Выполнена оценка эффективности инвестиционного проекта.

Автор проекта предлагает два варианта завершения строительства объекта:

        - достроить объект в соответствии с первоначальным проектом

        - реконструкция и достройка здания с изменениями в проекте.

Инвестиционный проект бизнес-центра класса А является эффективным по всем показателям. В целях дальнейшего  усиления позиций бизнес-центра на рынке офисной недвижимости и  получения большей прибыли для  собственника автор данной работы предлагает осуществить реконструкцию объекта  по второму варианту.

Экологическая экспертиза

Выполнена оценка существующего и  прогнозируемого состояния окружающей среды в районе строительства  и эксплуатации объекта. Определено воздействие объекта на состояние  окружающей среды и представлены основные мероприятия по ее защите.

На основании проведенной экспертизы установлено, что расположение и  эксплуатация бизнес-центра не окажут неблагоприятного воздействия на среду  обитания населения.

Управленческая  экспертиза

Концепцией рассматриваемого проекта  является создание современного бизнес-центра класса А с широким комплексом услуг для арендаторов и посетителей, сопутствующей торговлей и профессиональным управлением.

Будущий бизнес-центр представляет собой объект незавершенного строительства  с другими функциями. Это 28-этажное  здание общей площадью свыше 65 000 кв.м. в центре города Красноярск.

Расположение бизнес-центра является одним из сильных его конкурентных преимуществ. К нему легко подъехать  по улице Ленина, Карла Маркса, с  пр. Мира. Проблемы с парковкой быть не должно.

Подземный паркинг планируется  сделать двухэтажным и трехэтажным. Еще одна уникальная характеристика это наличие собственной парковой зоны перед зданием. При грамотной  планировке зеленой зоны парк может  оказаться очень приятным дополнением.

На основании  проведенной экспертизы было предложено:  собственнику бизнес-центра следует привлечь управляющую компании специализирующуюся на работе с объектами коммерческой недвижимости.

   Вывод: в процессе выполнения дипломного проекта,  автором были достигнуты цели и решены задачи, поставленные в результате дипломного проектирования.

 

 

 

5.3 Исследование жилого дома

 

Объектом  моего  исследования был жилой дом с арендуемыми помещениями на 1 этаже  по адресу ул. Высотная д.1 

Основные  характеристики объекта недвижимости:

Адрес –  г. Красноярск, ул. Высотная 1, Октябрьский  район 

Площадь, занимаемая зданием – около 50700 м. кв.

Здание было построено примерно в 1960-х гг.

Октябрьский район – это современный, благоустраивающийся  район со всей присущей для городской  территории инфраструктурой. Октябрьский  район является очень привлекательным  районом города для проживания людей, что вызвано благоприятной экологической  обстановкой.

Техническая экспертиза

Задача: проанализировать соответствие объекта требованиям строительных норм и правил.

В данном случае я провела визуальный осмотр здания, для   определения его технического состояния.

Внешний вид здания далек от совершенства:

-в некоторых местах наблюдается  разрушение кирпичной кладки, трещины на фундаменте

 

 

 

 

- вид здания  с улицы требует косметического ремонта, для достижения достойного внешнего вида.

 

 

 

 

 

-старые, деревянные балконы, с рам облупилась практически вся краска, разрушено крыльцо, обнаружены дефекты в облицовки здания, нет соответствующего водоотведения дождевой воды.

 

 

Таким образом, проанализировав соответствие объекта  требованиям строительных норм и  правил, можно утверждать, что здание действительно пригодно для эксплуатации, но нуждается как минимум в косметическом ремонте.