Проблемы оценки земли для целей налогообложения

 

Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода приведён в таблице 2.3 в Приложении.

 

Таблица 2.4

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Объект оценки	Площадь, кв.м.	Стоимость за кв.м., руб.	Стоимость. руб.
Земельный участок с улучшениями, кадастровый номер: 50:19:003:02:04:0003	600	1672,14	1003284

 

В Московской области власть ежегодно представляет под индивидуальное жилищное строительство порядка 200-250 га земли, чаще всего переведенной из категории: земли сельскохозяйственного назначения. Кардинальные изменения произошли и в законодательстве, регулирующем рынок загородной недвижимости. Увеличилось число москвичей, готовых приобрести недвижимость в Подмосковье для постоянного проживания. Мною было принято решение все-таки рассчитать рыночную стоимость объекта оценки, используя данные за прошлый календарный год с сайта http://www.poselok.ru/rent/. Согласно этим данным в Дмитровском районе средняя арендная ставка для объекта недвижимости с имеющимися характеристиками составляет 8000 руб. в месяц. Это 96000 руб./год. Расчёт чистого операционного дохода представлен в таблице 2.5

Таблица 2.5

Расчет чистого операционного дохода

№ п/п	Наименование	Сумма, руб.
1	Потенциальный валовой доход, в т. ч.	96000
	Выручка от основного вида деятельности	96000
	Выручка от дополнительных видов услуг (дополнительная выручка): плата за пользование автостоянкой плата от торговых точек	-
2	Потери от смены арендаторов (семь месяц-58,4%) Потери при сборе платежей (5%)	5607
3	Действительный валовой доход	90393
4	Операционные расходы(3%)	2712
5	Чистый операционный доход	87681

 

Определение общего коэффициента капитализации. В данной работе применяется кумулятивный метод построения коэффициента капитализации. Особенность метода заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента – процентная ставка- сумма отдельных составляющих.

 К безрисковой ставке дохода  прибавляются поправка на дополнительный  риск при вложении инвестиций, поправка на дополнительный риск, поправка на низкую ликвидность  объекта.

Что касается второй составляющей, общего коэффициента капитализации – ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала (если оставшийся срок экономической жизни объекта составляет 89 лет, то ставка будет равна 1/89 = 0,011 или 1,1 %)

Таблица 2.5

Определение общего коэффициента капитализации

Наименование поправки	Размер поправки %
Безрисковая процентная ставка	9%
Поправка на риск	3%
Поправка на низкую ликвидность	2%
Поправка на управление инвестициями	1%
Суммарная процентная ставка	15%
Ставка возврата капитала	1/50=0,02=2%
Общий коэффициент капитализации	17%

 

Стоимость объекта оценки есть отношение чистого операционного дохода к общему коэффициенту капитализации.

С = ЧОД/К=87681 / 0,170 = 531424 руб.

Стоимость объекта оценки составляет: 531424  руб.

Оценка объекта методами затратного подхода. На данном этапе мною было проанализировано множество предложений на продажу земельных участков. Объекты – аналоги расположены в Дмитровском районе Московской области, удаленностью от МКАД 55-65км

 

Таблица 2.7

Характеристики объектов-аналогов

Характеристики (элементы сравнения)	Объекты - аналоги
	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Дата продажи (предложения)	Все предложения актуальны
Местополо- жение	Дмитровский район	Дмитровский район	Дмитровский район	Дмитровский район	Дмитровский район
Удаленность от МКАД, км	60	60	60	60	60
Площадь земельного участка, кв.м.	1000	600	6060	600	600
Наличие коммуникаций	Колодец/ Электричество	Колодец/ Электричество	Колодец/ Электричество	Колодец/ Электричество	Колодец/ Электричество
Цена  предложения,  руб.	900000	450000	650000	550000	500000

Информация взята с сайта http://www.moszemkom.ru/

Поскольку рассматриваемые земельные участки по характеристикам аналогичны оцениваемому земельному участку, то в введении корректировок нет необходимости.

Таблица 2.8

Расчет среднего значения рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка

Параметры сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Источник информации		От заказчика	Информация взята с сайта http://www.cian.ru//sale-realty/flats/
Цена всего объекта	руб.		900000	450000	650000	550000	500000
Общая площадь объекта,  м.кв.	м.кв.		1000	600	600	600	600
Цена 1 м2 общей площади	руб.		900,00	750,00	1083,33	916,67	833,33
Весовой коэффициент			0,20	0,20	0,20	0,20	0,20
Средневзвешенная рыночная стоимость, руб./кв.м.	896,65

 

 

Таблица 2.9

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости         

Объект оценки	Площадь, кв.м.	Стоимость за кв.м., руб.	Стоимость.руб.
Земельный участок	600	896,65	537992,4

 

 

Определение восстановительной стоимости улучшений объекта недвижимости.  Стоимость единиц работы/конструктивных элементов приняты как укрупненные показатели, включающие уже в себя НДС согласно данным http://dom-stroi.ru/doma.htm.

Таблица 2.10

Определение стоимости замещения объекта недвижимости

№№ п/п	Наименование конструктивных элементов и видов работ	Единица измерения	Количество единиц	Ст-сть единицы (руб.)	Сумма (руб.)
1.	Земляные работы	м2	80	200	16000
2	Фундаменты ленточные	м	28	9000	252000
3	Стены наружные брус	м2	110	400	44000
4	Перекрытия деревянные	м2	40	500	20000
5	Перегородки двойные из ДСП	м2	60	300	18000
6	Лестница деревянная	шт	1	100000	100000
7	Крыша остроугольная, черепица	м2	100	800	80000
8	Полы доска	м2	70	200	14000
9	Окна	шт	5	1000	5000
10	Двери внешние и внутренние	шт	4	2000	8000
11	Потолки	м2	70	500	35000
n	Итого				450000

 

В результате получили стоимость замещения объекта недвижимости равную 450000 руб.

 

Таблица 2.11

Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости

	Наименование затрат	Порядок расчета	Сумма
n +1	Основные объекты строительства	Итого строка «n»	450000
n +3	Подготовка территории строительства	1,5% от (n +1) + (n +2)	6750
n +4	Инженерные коммуникации и сооружения	5% от (n +1) + (n +2)	22500
n +5	Благоустройство и озеленение	5% от (n +1) + (n +2)	22500
n +6	Временные здания и сооружения	2% от (n +1) + (n +2)	9000
m	ИТОГО  по (n +1)+ …+(n +6)		510750
m +1	Прочие работы и затраты	5,3 % от «m»	27070
k	ИТОГО  по (m)+(m +1)		537820
k +1	Содержание дирекции, технический надзор	0,5% от «k»	2680
p	ИТОГО  по (k)+(k +1)		540509
p +1	Проектные работы, экспертиза, авторский надзор	8,0% от «p»	43240
q	ИТОГО  по (p)+(p +1)		583748
q +1	Непредвиденные и неучтенные работы и затраты	3% от «q»	17512
	ВСЕГО  (q)+(q +1)		601260
Прибыль застройщика		15% от Всего	90189
ВСЕГО			691449

 

В результате вычислений получили восстановительную стоимость объекта недвижимости равную 691449 руб.

Определение физического износа объекта недвижимости.