Проблемы оценки земли для целей налогообложения

При анализе варианта использования участка необходимо рассматривать различные негативные моменты и неудобства (с нанесением их на карту-схему). Оценщик должен выявить и рассмотреть варианты использования объекта совместно с соседними участками. Подобные ситуации описываются принципами сбалансированности и экономического размера.

3. Финансовая обоснованность. Этот  этап представляет собой выяснение  наличия рыночного спроса на  объект такого рода для продажи  или сдачи в аренду. Вариант  считается экономически приемлемым  если размер дохода от эксплуатации  объекта равен или превышает объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и возврат капитала. То есть все варианты использования с положительным доходом могут рассматриваться как выполнимые в экономическом отношении.

Итогом аналитических действий предложенных критериев НЭИ становится выбор варианта, который при прочих равных способен принести рассматриваемому участку наибольший чистый доход (наибольшую остаточную стоимость земли). Принятый вариант использования объекта должен быть детализирован.

Заключение

Оценка рыночной стоимости недвижимости представляется собой процесс весьма трудоемкий и ответственный. На практике исследование наиболее эффективного использования участка земли состоит из составления вариантов его использования и выбора оптимального из них. Таким образом, исследование представляет собой анализ эффективности нескольких возможных инвестиционных проектов менеджмента.

Земельный участок является вкладом местоположения в объект недвижимости, величина этого вклада может значительно изменяться в зависимости от объема и назначения будущих улучшений.

Задача оценщика определить наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка (ННЭИ). Однако в рамках настоящей темы проанализирован ещё 1 важный аспект – оценка земли в землях налогообложения. Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формы платы за использование земли - земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Данная проблема достаточно нова: только в 2000 году Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля № 316 впервые установлены Правила проведения государственной оценки земель, которыми регулируется порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. В период с 2001 по 2003 год были согласованы и утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке всех категорий земель.

Следует отметить, что при составлении отчетов об оценке в целях налогообложения необходимо обратить особое внимание на применение именно действующих редакций стандартов оценки, что относится также и к ссылкам на европейские и международные стандарты. Важно учитывать правовой статус соответствующих документов. К примеру, Международные стандарты оценки утверждены крупными общественными организациями оценщиков, которые придерживаются этих стандартов в своей работе. Однако статуса международного договора, имеющего определенный приоритет над национальным законодательством, они не имеют.

Основные методы, применяемые для оценки рыночной стоимости земельных участков, представлены в распоряжениях Минимущества РФ:

1. №568-р от 06.03.2002 «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»;
2. №1102-р от 10.04.2003 «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

Эти требования можно разделить на две группы: общие, строго регламентированные (то есть такие, которые предполагают наличие в отчете обязательных, «формальных» элементов), и содержательные, «авторские», которые связаны с отражением в отчете трактовки существенных элементов (этапов) процесса оценки и применением самим оценщиком определенных процедур, влияющих на итоговое значение стоимости объекта оценки.

В приведённом в рамках настоящей работы примере отражена проблема оценки стоимости земельного участка в целях налогообложения:

 кадастровая стоимость земельного участка [кадастровый номер 50:19:003:02:04:0003] c улучшениями 1.000.000 руб.

Ставка земельного налога в 2014 и 2015 годах равна: 0,3% от кадастровой стоимости – для сельскохозяйственных земель, земель, на которых находятся объекты инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или жилищные фонды, земли для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или животноводства, а значит, налог составит 3.000 рублей. Данная оценка приближена к объективной, поэтому не возникает частой проблемы, заключающейся в том, что часть земельных участков продолжительное время используется землепользователями на основании договоров аренды с собственником-государством. И эти землепользователи объективно не готовы к возможному чрезмерному увеличению финансового, в том числе налогового, бремени, связанного прежде всего с ошибками в методиках и эксцессом исполнителей при определении кадастровой стоимости земельных участков. Кроме того, необходимо учесть и мировой опыт, свидетельствующий о том, что для создания справедливой системы налогообложения в той или иной мере используется рыночная стоимость земли. Именно рыночная, а не какая-либо иная. При этом могут быть применены разные технические приемы (у оценщиков - подходы) определения кадастровой стоимости, которые имеют разную точность, разные сферы применения и т.п., но результат во всех случаях окажется рыночным, и, разумеется, при всех подходах рыночная стоимость не будет точной.

Также необходимо учитывать опыт демократических государств, независимо от степени их развитости, в которых действует важнейший принцип - кадастровая стоимость не должна превышать рыночную, поскольку нельзя говорить о справедливости, когда налог за малодоходный, неудобно расположенный участок будут взимать как с такого же по площади, но высокодоходного участка.

Учитывая, что на размер кадастровой стоимости прежде всего оказывают влияние два основных фактора - вид разрешенного использования земельного участка и удельный показатель кадастровой стоимости, а также законность и обоснованность действий государственных органов, ответственных за организацию и проведение кадастровой оценки, значительное количество землепользователей, недовольных результатами оценки, обращаются в арбитражные суды в рамках процедуры оспаривания действий и бездействия государственных органов, участвующих в процедуре государственной кадастровой оценки земель. При этом заявители в первую очередь исходят из того, что законом за каждым из этих органов закреплены свои полномочия, которые должны соблюдаться, иначе кадастровая оценка не будет признана законной.

В целом необходимо отметить положительную тенденцию, складывающуюся в пользу лиц, владеющих земельными участками.

 Поэтому теоретическое совершенствование  алгоритма оценки земли является  важным и необходимым.

Таким образом, поставленные задачи решены, цель достигнута.

Список использованной литературы

I. Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета, № 7, 21.01.2009,
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (текущ.ред.)//Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410
3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (текущ.ред.)//Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, № 32, ст. 3340
4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (текущ.ред.)//Российская газета, № 256, 31.12.2001 
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (текущ.ред.)//Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 2
6. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ//Собрание законодательства РФ, 05.06.2006, № 23, ст. 2381
7. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ//Российская газета, № 277, 08.12.2006
8. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (текущ.ред.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594
9. Федеральный закон от 02.01.2000 №28-ФЗ (текущ.ред.) «О государственном земельном кадастре»//Российская газета, № 5, 10.01.2000
10. Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ (ред. от 18.07.2011) «О землеустройстве»// Парламентская газета, № 114-115, 23.06.2001
11. Федеральный закон от 10.01.2002 № 7-ФЗ (текущ.ред.) «Об охране окружающей среды» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.08.2011)//Российская газета, № 6, 12.01.2002
12. Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом»//Собрание законодательства РФ, 09.06.2008, № 23, ст. 2721

II. Литература

13. Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. Право муниципальной собственности на земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики: монография. М.: Новый индекс, 2011 – с.381
14. Бевзенко Р.С. Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки. М.: Статут, 2008 – с.209
15. Весели Р., Ланкин А. Государственная кадастровая (массовая) оценка для целей налогообложения - российский и зарубежный опыт // Экономические стратегии. 2008. № 2. С.41
16. Волкова Т.В., Гребенников А.И. Правовой порядок предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством: теоретические и практические аспекты // Экологическое право. 2010. № 4. - с. 27
17. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская, Н.А. Игнатюк и др.; под ред. С.А. Боголюбова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2009. – с.67
18. Малис Н.И. Совершенствование налогового механизма - путь к повышению доходов бюджета // Финансы. 2014. № 4. С. 32
19. Орлов С.В., Камаев Р.А. К проблеме перехода отношений землепользования в городе Москве на рыночную основу // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2012. № 4(13)
20. Павлова В.А. Концепция кадастровой оценки земель как основа налогообложения недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 7. С. 77
21. Панченко А.В. Развитие земельного налогообложения в России. URL: http://www.safbd.ru
22. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков / Под ред. М.А. Федотовой. М.: КНОРУС, 2008. С.8
23. Плотников В.Н. Государственное регулирование прав иностранцев на землю // Экономика сельского хозяйства России. 2001. № 8. - с. 3
24. Тананушко В.С. Земельный налог как механизм эффективного управления земельными ресурсами муниципальных образований // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 6. С. 66
25. Чергинская С.В. Проблемы обеспечения прав граждан при предоставлении земельных участков для строительства // Экологическое право. 2010. № 1. - с. 19
26. Яковенко П. Кадастровая и рыночная стоимость земли: хитросплетения оценочных проблем // Практический бухгалтерский учет. Официальные материалы и комментарии. 2014. № 4. С. 15
 

Приложение. Таблица 2.3

Расчет рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка с улучшениями