Проблемы оценки земли для целей налогообложения

Физический износ - есть потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации или в результате природного воздействия.

Оценка физического износа проводилась на основе обследования конструктивных элементов здания с учетом текущего состояния здания. Согласно предоставленной заказчиком информации дом построен в 1990г.; в 2001г. была проведена замена кровли; в 2007 г. был произведен ремонт, в ходе которого были заменены окна, двери, полы и потолки. Принимая во внимание, что оцениваемый объект соответствует современным строительным нормам и правилам, считаем функциональный износ равным 0. Определение стоимости замещения объекта. Использована формула:

Восстан. ст -%износа*восстан.ст./100% = 576000-19*576000/100 = 466560руб.

Таблица 2.12

Расчёт физического износа

N п\п	Конструктивные элементы	Восстан. ст-сть, руб.	Срок эконом. жизни	Эффект. возраст, лет	Коэфф. Износа	Износ, руб.
1	2	3	4	5	6	7
1	Фундаменты	252000	90	21	0,23	57960,00
2	Стены	44000	90	21	0,23	10120,00
3	Перекрытия	20000	90	21	0,23	4600,00
4	Кровля	80000	60	10	0,17	13600,00
5	Перегородки	18000	60	21	0,35	6300,00
6	Полы	14000	40	4	0,10	1400,00
7	Лестница	100000	80	10	0,13	13000,00
8	Окна и двери	13000	40	4	0,10	1300,00
9	Потолки	35000	40	4	0,10	3500,00
	ВСЕГО (руб.)	576000				111780

 

Таким образом, процент износа объекта от восстановительной стоимости рассчитывается по следующей формуле:

Определение стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода. Искомая стоимость определяется путем суммирования стоимости замещения улучшений и стоимости земельного участка. Стоимость объекта равна:

466560+537992=1004552

2.4. Согласование результатов  и определение рыночной стоимости   объекта оценки

 

Сравнительный подход - это определение стоимости объекта оценки на основании данных о сделках по объектам-аналогам, сходным с объектом оценки, с учетом корректировок на различия аналогов и объекта оценки. Область его применения ограничена не только самим формирующимся в РФ рынком продаж, но и искаженностью официальных данных о цене реализации недвижимости. Несовершенная налоговая политика заставляет продавцов и покупателей хранить в тайне результаты своих сделок. Однако, учитывая, что подобрать аналоги для расчёта рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода представляется возможным, я приняла решение считать сравнительный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки наиболее достоверным и присвоить ему весовой коэффициент (0,49).

Доходный подход, предполагающий прогнозирование потока будущих выгод от владения недвижимостью, также был применен в оценке данного объекта. Доходный метод основан на определении прибыли приносимой объектом недвижимости, расчете денежных потоков и дисконтировании их к текущей стоимости. К этому следует добавить, что ценообразование на рынке загородной недвижимости, не использует информацию об арендных ставках. Таким образом, я пришла к выводу о неэффективности применения данного подхода, при расчете стоимости объекта и присвоила ему низкий весовой коэффициент (0,01).

Затратный подход основан на принципе «замещения», т.е. положении о том, что у каждого блага есть заменители. Этот подход, на мой взгляд, является весьма достоверным, так как учитывает тенденции развития рынка земельных участков, строительных и отделочных стройматериалов и услуг в сфере строительства. Мною было принято решение о присвоении результату, полученному данным методом весовой коэффициент 0,50.

Таким образом, рыночную стоимость объекта недвижимости необходимо определить следующим образом:

0,49*1003284+0,01*531424+0,50*1004552=1000000руб.

Рыночная стоимость земельного участка [кадастровый номер 50:19:003:02:04:0003] c улучшениями 1.000.000 руб.

И налог, и авансовые платежи уплачиваются в бюджет по месту нахождения каждого объекта недвижимости, по которому налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости (п. 6 ст. 383 НК РФ).

Согласно ст. 390 НК РФ, налоговой базой для расчёта земельного налога является кадастровая стоимость участка. При расчёте налога за год кадастровая стоимость берется на 01 января налогового периода. Если участок образовывается в середине налогового периода, то кадастровая стоимость берётся на дату государственной регистрации вещного права на участок.

Кроме кадастровой стоимости для расчёта налога на землю необходимо знать и налоговую ставку. Она зависит от категории земель. В НК РФ приведены всего 2 ставки земельного налога – 0,3% и 1,5% от кадастровой стоимости. Но субъекты федерации имеют право изменять эти ставки в меньшую сторону, превышать эти значения не имеют права. Налоговая ставка в 0,3% применяется для следующих категорий земель: приобретённых для ведения садоводства, огородничества и ведения личного подсобного хозяйства; жилищного фонда, которые используются для ведения жилищно-коммунального хозяйства, а также для использования инженерными инфраструктурами; для ведения сельского хозяйства и для сельскохозяйственного производства; которые ограничены в обороте для нужд обороны, таможни и национальной безопасности.

Так как физические лица, как правило, владеют земельными участками, относящимися к категории сельскохозяйственных земель, то и ставка для расчёта налога берётся 0,3%. Таким образом, формула для расчёта налога на землю для физических лиц выглядит следующим образом:

 Сумма налога = кадастровая ст-ть * 0,3% (1)

Кроме того, в п. 5 ст. 391 НК РФ приведён перечень лиц, которые имеют право на получение налогового вычета из кадастровой стоимости – 10 000 рублей. То есть, налогоплательщик вычитает 10 000 рублей из общей кадастровой стоимости участка, а затем уплачивает налог. Формула можно представить в следующем виде:

Сумма налога = (Кадастр. Ст-ть – 10 000) * 0,3%(2)

У владельца участка льгот нет. Таким образом, для исследуемого земельного участка ставка земельного налога в 2014 и 2015 годах равна: 0,3% от кадастровой стоимости – для сельскохозяйственных земель, земель, на которых находятся объекты инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или жилищные фонды, земли для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или животноводства;

А значит, налог составит 3.000 рублей. 

 

Глава 3. Научно-методические основы совершенствования и технологии оценки земель для целей налогообложения

 3.1 Экономические аспекты оценки земель для целей налогообложения

 

Основой формирования стоимости любого объекта собственности является его полезность. Стоимость объектов недвижимого имущества, как и любого товара, имеет две разновидности: потребительскую и меновую стоимость.

Потребительская стоимость определяется полезностью объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который учитывает сложившийся вариант ее использования. Она обусловлена совокупностью общественных и естественных свойств объекта для его владельца. Потребительскую стоимость объекта недвижимости формируют множество факторов:  расположение, плодородие земельного участка, качественные и количественные характеристики сооружений, долговечность, уникальность, предпочтение, вкус владельца и пр.

Формой выражения потребительской стоимости является полезность. Меновая стоимость возникает только в процессе обмена объекта и представляет собой пропорцию, в которой один объект может быть обменен на другой. В современной товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения стоимости выступают деньги. В условиях конкурентного рынка денежное выражение стоимости - то есть цена товара является фактором, регулирующим силы спроса и предложения. Цена представляет собой форму проявления меновой стоимости и отражает суммарное действие всех факторов рынка.

В некоторых случаях объект недвижимости обладает только потребительской стоимостью для его пользователя. Если недвижимое имущество не находится в гражданском обороте, то его невозможно передать в обмен на какой нибудь эквивалент (например - земельный участок расположенный в зоне исторической застройки и предоставленных в бессрочное пользования без права аренды или продажи). Таким образом, под ценой мы подразумеваем денежное выражение стоимости объекта с точки зрения других субъектов рынка, на определенный момент продажи исходя из варианта его наилучшего использования. Под влиянием различных финансовых факторов цена неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки в конкретных условиях рынка.

Задача оценщика правильно выбрать вид определяемой стоимости, которая будет соответствовать целям и условиям оценки.

При проведении оценочной деятельности оценщик учитывает также следующие правовые акты и нормы: международные стандарты оценки (МСО), международные требования бухгалтерского учета и аудита, а также принципы финансового менеджмента и инвестиционного проектирования. Принадлежность видов стоимости к первой или второй группе определяется целями оценки и полнотой прав на объект недвижимости. Следует отметить, что любой вид стоимости является не историческим фактом (всегда относится к определенному месту и моменту времени), а стоимостью объекта на конкретный момент времени и соответствует выбранной цели.

Первую группу характеризует способность недвижимого имущества обмениваться на деньги или другие товары. Эти виды стоимости носят объективный характер и основываются на поддающихся рассмотрению экономических факторах при проведении операций с объектами недвижимости на рынке. Среди них:

- Купли-продажа

- Сдача в аренду

- Внесение в уставные фонды  предприятий

- Передача в залог и пр.

В настоящий момент принято выделять 6 форм проявления стоимости в обмене: 1. Рыночная. 2. Ликвидационная. 3. Утилизационная. 4. Страховая. 5. Залоговая. 6. Арендная.

В основе практически всей оценочной деятельности лежит понятие рыночной стоимости. Оно является базой для оценки большинства объектов экономики рыночного типа. Определение и трактовка понятия рыночной стоимости в различных юридических, страховых и финансовых организациях имеет определенные особенности. Согласно МСО 1 «рыночная стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения». В частности на величине сделки не могут отражаться какие либо чрезвычайные обстоятельства (стороны хорошо осведомлены и действуют в своих интересах, объект представлен на открытом рынке в форме публичной оферты, одна из сторон не обязана отчуждать объект, платеж выражен в денежной форме, цена представляет собой разумной вознаграждение).

Определяя рыночную стоимость объекта оценщик, прежде всего, должен выявить наиболее эффективное использование (НЭИ) объекта собственности. Этот анализ является неотъемлемой частью процесса оценки рыночной стоимости. НЭИ определяет выбор факторов и характеристик объекта, влияющих на рыночную стоимость.

Стоит отметить, что рыночная стоимость рассчитывается без учета торговых издержек и каких либо сопутствующих налогов (например, налог на продажу).

В некоторых странах в качестве синонима понятия «рыночная стоимость» используется термин «справедливая стоимость». В настоящее время эти термины могут быть эквивалентными, если критерии относительно времени проведения продаж и отсутствия принуждения при определении   «справедливой стоимости» соответствуют нормам « рыночной стоимости».

В случае если товар не может находиться в открытой продаже должное время, то есть продается «срочной» продажей рассчитывается его ликвидационная стоимость. Этот вид стоимости относится к стоимостям рыночного типа, для которых предполагается существование отдельного рынка, так как расчет связан с анализом рыночной информации, представляющий особенности того рынка к которому относится оцениваемый объект.

Ликвидационная стоимость отличается от рыночной изменением двух условий продажи: