Введение
Наибольшей ценностью, которой обладает
государство, является земля. Земля служит
основой общественной и экономической деятельности
человека, являясь в тоже время товаром и источником
благосостояния людей. Земля занимает
уникальное и ключевое положение в экономической
жизни общества, она является фактором
производства, прямо или косвенно необходимым
при изготовлении всех товаров. Будучи
базовым ресурсом, земля является источником
всех других благ.
Ценность земли заключается в её
основных характеристиках:
каждый участок земли является уникальным по своему местоположению и внешнему окружению;
земля является недвижимой
в вещественном отношении;
земля долговечна ,а её стоимость со временем
увеличивается;
предложение земли ограничено
природой;
земля может использоваться
людьми для различных целей.
С принятием нового Земельного
кодекса Российской Федерации (далее-ЗК
РФ)1 и других нормативных правовых
актов расширяется гражданский оборот
земельных участков, земля все в большей
степени становится товаром- объектом
хозяйственного оборота.
Мировая практика свидетельствует
о том, что включение земли в экономический
оборот и изъятие земельной ренты в пользу
государства является важным источником
поступления средств в бюджеты различных
уровней для финансирования расходов
на образование, создание инфраструктуры
поселений, охрану почв, ведение кадастра
недвижимости и для других целей.
Достоверная оценка стоимости
земли способствует принятию эффективных
решений в области земельных отношений,
как в государственном, так и в частном
секторе. Экономисты и градостроители
уже давно осознали, что отсутствие экономической
оценки кадастровой и рыночной стоимости
земли приводит к неэффективному землепользованию
и нежелательной модели городского развития,
например к строительству в центре городов
промышленных предприятий, а это в свою
очередь приводит к существенным финансовым
потерям в муниципальных и городских бюджетах.
Свободный земельный рынок
может активно развиваться только
при создании правовых, экономических
и социальных условий для рыночного оборота
земли, а также методических основ для
проведения кадастровой и рыночной оценки
земельных участков.
1.Понятие, цели и принципы
оценки земли
1.1.Оценка рыночной стоимости
земельного участка
Рыночная стоимость земельного
участка устанавливается в соответствии
с Федеральным законом от 29 июля 1998 года
N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации".
Под рыночной стоимостью объекта
оценки понимается наиболее вероятная
цена, по которой данный объект оценки
может быть отчужден на открытом рынке
в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагая
всей необходимой информацией, а на величине
цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, то есть
когда:
- одна из сторон сделки
не обязана отчуждать объект
оценки, а другая сторона не
обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо
осведомлены о предмете сделки
и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен
на открытом рынке посредством
публичной оферты, типичной для
аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет
собой разумное вознаграждение за объект
оценки и принуждения к совершению сделки
в отношении сторон сделки с чьей-либо
стороны не было;
- платеж за объект оценки
выражен в денежной форме.
Распоряжением Минимущества
РФ от 6 марта 2002 года N 568-р утверждены Методические
рекомендации по определению рыночной
стоимости земельных участков. В данных Рекомендациях
закреплено, что рыночная стоимость земельного
участка зависит:
- от спроса и предложения
на рынке и характера конкуренции
продавцов и покупателей (принцип
спроса и предложения);
- от ожидаемой величины,
срока и вероятности получения
дохода от земельного участка
за определенный период времени
при наиболее эффективном его
использовании без учета доходов
от иных факторов производства,
привлекаемых к земельному участку для
предпринимательской деятельности (принцип
ожидания);
- от изменения его целевого
назначения, разрешенного использования,
прав иных лиц на земельный
участок, разделения имущественных
прав на земельный участок;
- от его местоположения
и влияния внешних факторов (принцип
внешнего влияния).
Рыночная стоимость земельного
участка определяется исходя из его наиболее
эффективного использования, то есть наиболее
вероятного использования земельного
участка, являющегося физически возможным,
экономически оправданным, соответствующим
требованиям законодательства, финансово
осуществимым, в результате которого расчетная
величина стоимости земельного участка
будет максимальной (принцип наиболее
эффективного использования). Наиболее эффективное
использование земельного участка определяется
с учетом возможного обоснованного его
разделения на отдельные части, отличающиеся
формами, видом и характером использования.
Наиболее эффективное использование может
не совпадать с текущим использованием
земельного участка.
При определении
наиболее эффективного использования
принимаются во внимание:
- целевое назначение и
разрешенное использование;
- преобладающие способы
землепользования в ближайшей
окрестности оцениваемого земельного
участка;
- перспективы развития
района, в котором расположен
земельный участок;
- ожидаемые изменения
на рынке земли и иной недвижимости;
- текущее использование
земельного участка.
Основанием для проведения
оценки рыночной стоимости земельного
участка является договор между оценщиком
и заказчиком2. Договором между оценщиком
и заказчиком может быть предусмотрено
проведение данным оценщиком оценки конкретного
объекта оценки, ряда объектов оценки
либо долговременное обслуживание заказчика
по его заявлениям. В случаях, предусмотренных
законодательством РФ, оценка объекта
оценки, в том числе повторная, может быть
проведена оценщиком на основании определения
суда, арбитражного суда, третейского
суда, а также по решению уполномоченного
органа.
Договор между оценщиком и заказчиком
заключается в письменной форме и не требует
нотариального удостоверения. Он должен
содержать: основания заключения договора;
вид объекта оценки; вид определяемой
стоимости (стоимостей) объекта оценки;
денежное вознаграждение за проведение
оценки объекта оценки; сведения о страховании
гражданской ответственности оценщика.
В договор в обязательном порядке включаются
сведения о наличии у оценщика лицензии
на осуществление оценочной деятельности
с указанием порядкового номера и даты
выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего,
а также срока, на который данная лицензия
выдана.
Договор об оценке как единичного
объекта оценки, так и ряда объектов оценки
должен содержать точное указание на этот
объект оценки (объекты оценки), а также
его (их) описание.
В отношении оценки объектов
оценки, принадлежащих Российской Федерации,
субъектам Российской Федерации или муниципальным
образованиям, договор заключается оценщиком
с лицом, уполномоченным собственником
на совершение сделки с объектами оценки,
если иное не установлено законодательством
Российской Федерации.
В статье 11 Закона об оценочной
деятельности определены общие требования
к содержанию отчета об оценке.3 Надлежащим исполнением оценщиком
своих обязанностей, возложенных на него
договором, являются своевременное составление
в письменной форме и передача заказчику
отчета об оценке. Отчет не должен допускать
неоднозначного толкования или вводить
в заблуждение. В нем в обязательном порядке
указываются дата проведения оценки, используемые
стандарты оценки, цели и задачи проведения
оценки, а также приводятся иные сведения,
которые необходимы для полного и недвусмысленного
толкования результатов оценки, отраженных
в отчете. Если при проведении оценки определяется
не рыночная стоимость, а иные виды стоимости,
то в отчете должны быть указаны критерии
установления оценки объекта и причины
отступления от возможности определения
рыночной стоимости.
1.2.Цели экономической оценки
земли.
Россия располагает огромными земельными
ресурсами, однако отсутствие стоимостной
оценки этой важнейшей части национального
богатства, несовершенство земельного
законодательства, бесплатность и обезличенность
земли привели к их неэффективному использованию.
Начатая в 1991 г. земельная реформа позволила
ликвидировать монополию государственной
собственности на землю, обеспечить значительное
число граждан земельными участками, ввести
платность землепользования, сформировать
основы земельного рынка и его инфраструктуру.
Важнейшей задачей земельной реформы являются
дальнейшие радикальные преобразования
земельных отношений для осуществления
практического перехода к гарантированным
Конституцией Российской Федерации формам
собственности на землю и развитию регулируемого
государством земельного рынка на основе
системы научно обоснованной экономической
оценки стоимости земли.
Экономическая оценка земельного
участка — деятельность по систематизированному
сбору и анализу данных, необходимых для
определения стоимости земель различного
целевого назначения на основе действующего
законодательства и стандартов.
Результат оценки земельных участков
существенно зависит от цели оценки, обусловливающей
вид стоимости земельного участка, и права,
которые к нему относятся.
Можно выделить четыре
основных цели оценки земельных участков:
-удовлетворение потребностей
развивающегося рынка земли;
-создание базы для налогообложения;
-реальное отражение их стоимости
в бухгалтерском учете предприятий;
составление государственного земельного
кадастра, а также реальное стоимостное
отражение земель в статистике национального
богатства страны.
Оценка земли подразделяется
на массовую кадастровую оценку земельных участков
и рыночную оценку единичных участков
Кадастровая оценка
земли — это массовая оценка, которая представляет
собой совокупность административных
и технических действий по установлению
кадастровой стоимости земельных участков
в границах административно-территориального
образования по оценочным зонам.
Целью рыночной оценки земельного участка
является определение рыночной (инвестиционной,
специальной) стоимости единичного земельного
участка на дату оценки независимыми оценщиками
в соответствии с принятыми стандартами
и методами оценки.
Основой определения стоимости конкретных
земельных участков служат рыночные цены.
Рыночные цены на земельные участки формируются
в процессе взаимодействия спроса и предложения.
При этом продавцы, покупатели и другие
субъекты рынка руководствуются совокупностью
экономических принципов, характеризующих
их поведение и определяющих величину
оценки стоимости конкретного земельного
участка.
1.3.Принципы экономической
оценки земли
В основе применяемых методов оценки
рыночной стоимости лежат принципы формирования
стоимости, традиционно называемых оценочными
принципами. Данные принципы не подчинены
законодательному регулированию, а следуют
из определения рыночной стоимости как
цены, которую можно достичь в рамках обычных
деловых операций. Они вытекают из рыночных
механизмов, господствующих на свободно
функционирующем рынке земельных участков.
Оценочные принципы позволяют формализовать
процедуру оценки по объективным критериям,
так как исходят из поведения участников
рынка недвижимости и отражают основные
факторы, влияющие на формирование рыночной
стоимости. Наиболее важными и существенными
принципами формирования стоимости земли
являются:4