Понятие, цели и принципы оценки земли

- Расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

- Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

- Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

-     Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

-  Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

-   Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений - учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).

 Метод предполагаемого  использования 

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

-    определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

-    определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

-       определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

-    определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

-   расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

     Земля выступает основой жизни и  деятельности человеческого общества. Она является сложным и специфическим объектом оценки, что обусловлено особенностями земли, такими как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также учета при оценке многих других факторов. В России земля – один из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, также и из-за низкой степени развития земельного рынка и неразработанности земельного законодательства.

Теоретическим фундаментом процесса оценки служит система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости  земельного участка. Принципы оценки земельных  участков формируют исходные взгляды  субъектов рынка на величину стоимости земли. Использование тех или иных принципов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающей  на момент оценки .Принципы оценки земельных участков тесно взаимосвязаны и в зависимости от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Они представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков, на которых базируется три фундаментальных подхода к оценке- доходный, сравнительный и затратный.

 

     В контрольной работе рассмотрены различные  методы, используемые для решения проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам, риелторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости земельных участков. Эти проблемы могут возникнуть при различных ситуациях, например когда земля ожидает своего  эффективного собственника, арендатор ищет определенный земельный участок, инвестор хочет создать необходимое ему сочетание земли и строений или когда покупатель подбирает землю, обладающую значительным потенциалом увеличения стоимости.

 

Список использованной литературы:

1. Конституция Российской Федерации.

2. Земельный кодек Российской Федерации.

3. Федеральный закон от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

4. Федеральный закон от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

5. Федеральный закон от 24 июля 2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

6. Постановление Правительства РФ от 2 июня 2008г. №456 (ред.от 07.11.2008) « О Федеральном агентстве кадастров объектов недвижимости», приложение, раздел 1 «Общие приложения».

7. Пункт 1 Указа Президента РФ от 25 декабря 2008г. №1847 «О федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».

8. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России  от 6 марта 2002г. №568-Р.

9. Международные стандарты оценки. 8-е изд. М.:Российское общество оценщиком, 2008.

10. Бондаренко Т.Г., Полунин Г.А., Петров В.И. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных земельных угодий. М. : ООО НИПКЦ «Восход-А»,2009.

11. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России.                М.: Дашков и К, 2004

12. Оценка природных ресурсов / под общ. Ред. В.П.Антонов и П.Ф. Лойко. М.: Институт оценки природных ресурсов. 2002. С.6.

13. Петров. В.И. Оценка стоимости земли. М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, 2005.

14. Петров В.И; под ред.М.А. федотовой.-3-е изд.,перераб. и доп.-М.: КНОРУС. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие,2010

 

 

 

 

 

 

1 Земельный Кодекс РФ

 

2 ст. 9 Закона об оценочной деятельности

3 Федеральный закон №135. Статья 11

4 Конституция РФ (ч.2 ст.9 ч. 1 ст. 36)

5 Комов Б. В. Взаимодействие государственных и рыночных механизмов управления земельными ресурсами. М.. 1996. с. 10.