Понятие, цели и принципы оценки земли

•   принцип полезности;

•   принцип ожидания;

•   принцип предложения и спроса;

•   принцип замещения;

•   принцип остаточной продуктивности;

•   принцип зависимости или местоположения;

•   принцип наиболее эффективного использования.

 Принцип полезности.     

Рыночную стоимость  имеют земельные участки, которые  способны удовлетворять потребности  пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени. 

Принцип ожидания.

Величина рыночной стоимости  земельного участка зависит от ожидаемой  величины, срока и вероятности  получения ренты от него.  
     Величина  рыночной стоимости земельного участка  зависит от дохода, остающегося после  оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской  деятельности.

Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всех будущих  доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость  объектов недвижимости, прежде всего  земельных участков), — постоянно  растет в силу увеличения спроса и  ограничения предложения. 

 

Принцип предложение и спрос.  

Рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера  конкуренции продавцов и покупателей.

Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости.

Предложение характеризуется  количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий  момент по конкретной цене. Соотношение  спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном  рынке. 

Принцип замещения.

Принцип замещения означает, что покупатель не будет платить более высокую цену за земельный участок, если он может купить такой же земельный участок, но по более низкой цене. Действие этого принципа в отношении земли означает, что рыночная стоимость землю устанавливается по уровню наиболее низких цен на земельные участки аналогичного качества и предложения. На действии этого принципа построено применение метода сравнения продаж.

Принцип остаточной продуктивности.

Принцип остаточной продуктивности означает, что стоимость земли определяется доходом, оставшимся после оплаты привлеченных к земле рабочей силы, капитала и предпринимательских усилий. Доход, приписываемый земле, называется рентой, которая формирует рыночную стоимость земли. Из принципа остаточной продуктивности следует, что рыночная стоимость земли, взятой отдельно, составляет разницу между общей рыночной стоимостью земельного участка с учетом всех улучшений и стоимостью самих улучшений.

 

 

Принцип зависимости или местоположения.

Принцип зависимости означает, что стоимость земельного участка зависит от его местоположения и формируется его окружением, теми видами землепользования, которые преобладают в округе и признаются наиболее эффективными видами использования земельных участков, приносящими наибольшие доходы. Принцип зависимости означает, что если текущее использование земельного участка не соответствует преобладающим видам землепользования, оно не может рассматриваться в качестве землепользования, обеспечивающего формирование рыночной стоимости. Местоположение земельного участка является одним из важнейших факторов, оказывающим влияние на его стоимость. Через местоположение земельного участка можно учесть влияние большого количества других ценообразующих факторов, связанных с правовыми, физическими, экологическими характеристиками земельного участка, а также иными социальными мотивациям.

Принцип наиболее эффективного использования.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его  наиболее эффективного использования. 

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:  

- целевое назначение и разрешенное  использование;   

-преобладающие  способы землепользования в ближайшей 

окрестности оцениваемого земельного  участка;

          -ожидаемые изменения на рынке  земельных участков;   

      -существующее использование земельного  участка.  

При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов  его использования выбирается наилучший  и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.   

Величина  рыночной стоимости земельного участка  изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).

2. Методы оценки земельного  участка

2.1.Подходы к оценки земли

В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других.

 

  Рассмотрим  подробнее каждый из подходов.5

 

 Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок. 

 

 Имея  достаточное количество достоверной  информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения  рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость  участка на конкретном рынке. 

 

   В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.

Затратный подход  в оценке заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений). В условиях рыночных отношений недвижимость приобретается для того, чтобы получить доход или какие- либо удобства от владения ею в будущем

Применение затратного подхода необходимо при:

• Анализе нового строительства;
• Определении варианта использования земли;
• Реконструкции зданий;
• Оценке для целей налогообложения;
• Для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости;
• Оценке для целей страхования;
• Оценке последствий стихийных бедствий;
• Оценке специальных зданий и сооружений.

 

     В условиях же перехода к рыночным условиям затратный подход чаще всего является в оценке определяющим, т. к. для применения других подходов требуется обширная рыночная информация, которая из- за неразвитости рынка отсутствует.

 

   Оценщику  следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий  не соответствует их рыночной стоимости. Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полного  воспроизводства или замещения  минус износ плюс стоимость участка  земли как свободного. 
     Доходный  подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. 

 

   Подход  основывается на принципе ожидания, —  разумный покупатель (инвестор) приобретает  земельный участок в ожидании будущих доходов

или выгод. Подход применяется при оценке стоимости  земельных участков, для которых  возможно установить на основе анализа  индивидуальных ставок арендной платы  за земли аналогичного качества уровень  этой категории доходов. 

Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких  расчетных показателей, таких как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др. В рамках доходного подхода для оценки используются: метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.

2.2Методы оценки земельного участка

Метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных участков).17 Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

•      определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами (далее – элементов сравнения);

•      определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

•      определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

•      корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого

аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

•      местоположение и окружение;

•      целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

•      физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

•      транспортная доступность;

•      инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

•      условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

•      условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

•      обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

•      изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

  • прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

•      прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

•      корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

•      определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

•      экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.