Проблемы оценки земли для целей налогообложения

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

 

«РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПРАВОСУДИЯ»

 

Факультет подготовки специалистов для судебной системы на базе среднего профессионального образования юридического и экономического профилей

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ (БАКАЛАВРСКАЯ) РАБОТА

 

 

На тему: «ПРОБЛЕМА ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ»

 

 

 

Кафедра экономики и управления недвижимостью                                                                                   

Студента 5 курса  

Очной формы обучения

По направлению подготовки 080200.62 «Менеджмент»

(Управление недвижимостью»

Терентьевой Анастасии Николаевны

Научный руководитель

Керсанова Мария Михайловна

 

Допущена к защите

 

____    ____________2015г.

 

Зав. кафедрой

Бурмакина Н.И.  к.э.н., доцент

(Ф.И.О., ученая, степень, звание)

 

______________(подпись)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2015

 

Оглавление

 

 

Введение

 

Актуальность настоящего исследования определяется в первую очередь тем, что в связи с социально-экономической значимостью земли любое государство стремится к ее эффективному вовлечению в экономический оборот, соблюдая при этом частные и публичные интересы1. Такая задача стоит и перед Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями, являющимися собственниками земель.

На основании вышесказанного объектом исследования является совокупность общественных  отношений в сфере оценки земельных участков. Предметом исследования выступают теоретико-правовые положения оценки рыночной стоимости земельных участков в целях налогообложения.

Цель настоящей работы состоит в выявлении на основе комплексного проблемно-правового анализа особенностей оценки рыночной стоимости земельных участков в целях налогообложения.

Исходя из цели исследования, определены следующие его задачи:

- дать характеристику  земли для целей налогообложения  как объекта оценки;

- дать определение рыночной  стоимости  земли для целей налогообложения;

- выявить научно-методические основы  совершенствования и технологии  оценки земель для целей налогообложения;

Методологической основой работы является общенаучный диалектический метод познания, позволяющий рассматривать налогообложение земельных участков как динамическую категорию, зависящую от различных условий. Также были использованы методы анализа, синтеза, аналогии и обобщения, сравнительно-правовой и формально-логический методы.

Нормативной правовой основой исследования являются: федеральные законы Российской Федерации, подзаконные акты, нормативные акты министерств и ведомств.

Структура работы определена целью и задачами исследования и включает в себя введение, три главы основного текста, заключение, а также список литературы и использованных источников.

 

Глава 1. Теоретические и методологические аспекты оценки  земли для целей налогообложения

1.1. Характеристики  земли для целей налогообложения  как объекта оценки

1.1.1. Анализ динамики и  прогноз рынка  земли для целей налогообложения 

Земля - природный объект как объект земельных отношений. Под природными объектами понимается «естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства»2.

Ряд нормативно-правовых актов говорит о частях земельного участка как об объекте правоотношений:

- кадастровых правоотношений: в процессе государственного кадастрового учета целого земельного участка могут быть сформированы части участка, имеющие ограничения (обременения) или занятые иными объектами недвижимого имущества3

- налоговых правоотношений: Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает уплату земельного налога собственником недвижимости, пропорционально занятой им части земельного участка4

- отношений по регистрации прав и сделок в отношении недвижимого имущества:  Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»5 закрепляет порядок регистрации аренды и сервитутов на часть земельного участка.

- гражданских правоотношений. «Надлежащим образом сформированная и отраженная в кадастровом плане всего земельного участка часть земельного участка с указанием площади, места расположения и кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или ссуды».6

В качестве примера хотелось бы указать, что категория «часть недвижимого имущества» как объект правоотношений, закреплена не только положениями земельного законодательства, но также и нормами жилищного законодательства (статья 16 ЖК РФ – часть индивидуального жилого дома, часть квартиры7).

В отношении понятия земельный участок, в противоположность понятию «часть земельного участка», сразу несколько кодифицированных нормативных актов дают собственные определения понятию «земельный участок» в качестве объекта правоотношений: НК РФ – объект налогообложения, объект налогового вычета, ГК РФ – объект права собственности, объект недвижимого имущества, КоАП – предмет правонарушения8, ЖК РФ – объект изъятия для государственных и муниципальных нужд, объект общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, Градостроительный кодекс РФ – элемент планирования развития территории и т.д.

Определение, данное в ЗК РФ, закрепляет наиболее важное требование к земельному участку – его индивидуализированность. «При предоставлении земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта, объектом правоотношений изначально выступает полноценный объект гражданского права – земельный участок, индивидуализированный согласно техническим требованиям к точности индивидуализации»9.     

Под формированием земельного участка следует понимать «последовательное применение двух процедур юридико-технического характера, а именно: межевание – то есть установление границ земельного участка на местности с закреплением таких границ межевыми знаками и описанием их местоположения»10 и постановка земельного участка на кадастровый учет –  то есть действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе.

1.1.2. Необходимость оценки  рыночной стоимости  земли для целей налогообложения 

Определение рыночной стоимости недвижимости, находящейся в частной собственности необходимо при:

- купле-продаже объектов недвижимого  имущества

- акционировании предприятия и  перераспределения имущественных  долей

- планировании инвестиционных  проектов, привлечении капитала

- дополнительной эмиссии акций

- внесении недвижимого имущества  в качестве вклада в уставной  капитал предприятия или организации

- сдаче в аренду

- ликвидации объекта недвижимости

- страховании

- уточнении налогооблагаемой базы  объектов недвижимого имущества – земельных участков и зданий

- кредитовании под залог объектов  недвижимости

- исполнении прав при принятии  наследства, при разрешении имущественных  споров, при исполнении судебного  приговора и др.

Главным условием оценки недвижимого имущества является анализ состояния существующего рынка недвижимости. Основные данные используемые оценщиками при рассмотрении того или иного объекта, такие как: уровень риска, вероятная цена объекта, поток доходов находятся в прямой зависимости от функционирования рынка недвижимости. Анализ особенностей рынка недвижимости позволяет обоснованно корректировать данные при оценке методом рыночного подхода.

Понятие «рынка» в общем понимании определяется системой экономических отношений, в которой товары и услуги без ограничений переходят от продавца к покупателю и регулируются соотношением спроса и предложения. Рынок недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый механизм, через который передаются права собственности на недвижимое имущество, устанавливается цена объекта и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Рынок недвижимости - это сектор финансового рынка, связанный с оборотом прав на объекты недвижимого имущества.  Рынок недвижимости является основой рыночной  экономики и имеет огромное значение. Это подтверждает:

- колоссальные размеры национального  богатства, материализованного в  недвижимости, большая часть которых  вовлечена в рыночный оборот, приносящий соответственно доход  предпринимателям, ренту владельцам, налоговые отчисления в федеральный, региональные и муниципальные бюджеты

- высокая доля рынка недвижимого  имущества в ВНП

- высокий уровень дохода бюджета (в ряде регионов) от сдачи в  аренду, а  также первичной продажи  государственной и муниципальной  недвижимости (в том числе земли)

- значительное количество рабочих  мест, появившихся в ходе становления  и развития рынка недвижимости

- существенные финансовые вливания  в бюджет от налогов на недвижимое  имущество и сделки с ним

Рынок недвижимости является неотъемлемой частью рыночного механизма. Рынки труда, капитала, товаров и др. для своего полноценного функционирования должны иметь или брать в аренду необходимые им территории, помещения. Рынок недвижимости, основываясь на законах рыночной экономики и государственного регулирования, позволяет создавать новые объекты недвижимого имущества, устанавливать равновесные цены, обеспечивать передачу прав на недвижимость, инвестиции в недвижимое имущество, управление объектами недвижимости, распределение экономического пространства между конкурирующими вариантами землепользования.

В национальной экономике рынок недвижимого имущества решает социальные задачи, связанные с использованием полезных свойств недвижимости; выполняет функции  контроля за свободным формированием цен; контролирует отчуждение прав собственности от одного экономического субъекта к другому,  защищает его права; выполняет функции по перераспределению инвестиций между конкурирующими видами объектов недвижимости.

Рынок недвижимости в современной России за прошедшие годы прошел значительный путь развития. Первый этап - зарождения - 1990-1995 гг. - характеризуется высокой степенью риска, высокой динамикой цен и отсутствием правовой базы для работы участников рынка. Отправной точкой развития рынка недвижимости в нашей стране следует считать 1990 г. Принятие «Закона о собственности СССР» признавало понятие частной собственности, которое впоследствии (Земельный кодекс РСФСР 1991 г., Гражданский кодекс РФ 1994 г., Градостроительный кодекс РФ 1998 г.) законодательно разрешало регистрацию земельных участков, сооружений, зданий и их частей - помещений.

Второй период - становления - продолжается по сегодняшний день. Это время характеризуется формированием правовой базы рынка недвижимости, вовлечением в оборот земли и промышленной недвижимости.

Важнейшей особенностью периода становления является взаимодействие рынка недвижимости и финансового рынка. В частности: появляются услуги, связанные с развитием рекреационной недвижимости; повышается роль маркетинговых исследований при выборе объектов для инвестиций; усиливается процесс выделения девелоперских  компаний в особую группу компаний, занимающихся процессами развития недвижимости, без участия в них в роли подрядных организаций; повышается роль первичного рынка.

Специфику недвижимости как товара определяют признаки самой недвижимости.  К ним относятся:

- неповторимость, уникальность. Здания, построенные по типовой застройке, но расположенные в разных  местах, обычно имеют различную  полезность, а значит и стоимость. Каждый участок земли имеет свою неповторимую топографическую привязку.

-неподвижность. Признак неподвижности (или стационарности) свидетельствует  о невозможности перемещения  объектов из мест с низким  спросом в места повышенного  спроса.

-долговечность. Недвижимость - долговечный товар. Владелец может использовать объект в нескольких циклах купли-продажи, многократной сдаче в аренду.

-ликвидность.  Недвижимость обладает  более низкой по сравнению  с другими товарами ликвидностью. Сделки с объектами недвижимого  имущества требуют сложного и дорогостоящего юридического оформления. В РФ для них необходима государственная регистрация. Недвижимость, как правило, дороже других товаров. Это увеличивает риск серьезных потерь при возможных ошибках.

Приведенные признаки недвижимости как товара определяют особенности рынка недвижимости:

1. Специфический метод оборота  недвижимости (оборот прав на  недвижимость)

2.Большой размер транзакционных  издержек

3. Низкая ликвидность

4. Формирование цены на объект  в результате участия ограниченного числа покупателей и продавцов

5. Поле взаимодействия спроса  и предложения - ограниченный регион, но не национальная экономика  в целом.

Рынок недвижимости дифференцирован - рынок каждого отдельно взятого региона обусловлен экономическими, природными, законодательными условиями, определяющих порядок совершения сделок.

Рынок недвижимости сегментирован. Среди параметров его потребительской сегментации можно выделить: характер использования (коммерческая, жилая и пр.); географическое положение (условия продажи объекта в одном районе города отличные от условий другого); цена; качество объектов (офис класса «А»  принадлежат к другому сегменту рынка нежели офисные помещения класса «В» находящиеся рядом); инвестиционных мотивация (заинтересованность инвесторов  в объектах не приносящей выгоды, но с большим потенциалом прироста стоимости); тип прав на недвижимость (разные типы имущественных прав определяют принадлежность к сегменту рынка - например право собственности, право аренды и пр.).