Оценка земли

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

1. Определение рыночной стоимости земельного участка методом сравнительного анализа сопоставимых продаж………………………..…3

 

2. Определение рыночной стоимости земельного участка методом базового участка ………………………………………………….……………4

 

3. Определение рыночной стоимости земельного участка методом определения затрат на освоение (разбивка на участки)………………….8

 

4. Определение рыночной стоимости земельного участка методом техники остатка……………………………………………………………..….9

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Определение рыночной стоимости земельного участка методом прямого сравнительного анализа сопоставимых продаж.

Приложение А, Вариант 7

 

Определить рыночную стоимость земельного участка методом прямого сравнительного анализа сопоставимых продаж.

В качестве объектов сравнения выбраны четыре земельных участка, недавно проданных на местном рынке.

Таблица 1

Исходные данные по искомому земельному участку и аналогам

№ аналогов	Цена, руб.	Размер, м2	Физическая характеристика	Местоположение
искомый	X	10000	холмист	на берегу реки
1	5950	10000	»	на другом берегу реки
2	6620	8000	ровный	в центре города
3	5110	8000	»	вниз по реке
4	4710	8000	холмист	вверх по реке

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого размером, физическими характеристиками и местоположением.

Для корректировки по размерам необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере объекты 1 и 4 отличаются только по размеру. Сравнивая объекты 1 и 4, определяем корректировку на размер:

5 950 – 4 710 = 1 240 руб.

Для определения величины корректировки по физическим характеристикам необходимо произвести сравнение объектов 3 и 4, т.к. они различаются лишь физическими характеристиками:

5 110 – 4 710 = 400 руб.

Для определения величины корректировки по местоположению необходимо произвести сравнение объектов 2 и 3, т.к. они различаются лишь этим показателем:

                                       6 620 – 5 110 = 1 510 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Таблица 2

Определение скорректированной цены

Характеристики	Искомый объект	Аналоги
		1	2		3	4
Цена, руб.	Х	5 950	6 620	5 110		4 710
Размер, м2		0	+ 1240	+ 1240		+ 1240
Физическая характеристика		0	- 400	- 400		0
Местоположение		0	- 1510	0		0
Корректировка, руб.		0	- 670	- 840		+1240
Скорректированная цена, руб. стоимость, руб		5 950	5 950	5 950		5 950
Стоимость искомого объекта, руб.	5 950

 

В качестве рыночной стоимости оцениваемого земельного участка принимаем скорректированную цену, равную 5 950 руб.

 

2. Определение рыночной стоимости земельного участка

методом базового участка

         Приложение Б, Вариант 7

 

Определить рыночную стоимость базового земельного участка.

В качестве объектов сравнения выбраны пять земельных участков, недавно проданных на местном рынке (объекты сравнения №1...№5). Все участки имеют примерно одинаковые размеры, но отличатся по другим параметрам. Определение процента поправки производится методом экспертной оценки.

Таблица 3

Расчет стоимости по способу базового участка

Участки	Цена продажи, приведенная во времени, руб.	Обзор	Интенсивность дорожного движения	Размер, га	Цена продажи, приведенная к базовому участку, руб.
Базовый	Х	ограниченный	умеренная	0,2	Х
№ 1	2000,0	стандарт ный (-0,15)	низкая (-0,05)	0,2	1600,0
№2	2400,0	лучший (-0,15)	» (-0,05)	0,2	1920,0
№3	1600,0	ограниченный (+0,15)	умеренная	0,2	1600,0
№4	1280,0	»	высокая (+0,10)	0,2	1480,0
№5	2880,0	стандарт ный (-0,15)	высокая (+0,10)	0,5 (-0,30)	1872,0

Рассмотрим объект сравнения № 1 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 2000,0 руб.

Таблица 4

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 1

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+, -), %
Обзор	На 15 лучше, чем у оцениваемого участка		- 15
Интенсивность дорожного движения	на 5 лучше, чем у оцениваемого участка		- 5
Размер, га	–		не требуется
Общая поправка	–		- 20

 

Рассмотрим объект сравнения № 2 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 2400,0 руб.

Таблица 5

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 2

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+, -), %
Обзор	на 15 лучше, чем у оцениваемого участка	- 15
Интенсивность дорожного движения	на 5  лучше, чем у оцениваемого участка	- 5
Размер, га	–	не требуется
Общая поправка	–	- 20

 

Рассмотрим объект сравнения № 3 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене 1600,0 руб.

Таблица 6

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 3

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+, -), %
Обзор	–	не требуется
Интенсивность дорожного движения	–	не требуется
Размер, га	–	не требуется
Общая поправка	–	–

Рассмотрим объект сравнения № 4 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 1280,0руб.

Таблица 7

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 4

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+, -), %
Обзор	–	не требуется
Интенсивность дорожного движения	на 10 хуже, чем у оцениваемого участка	+ 10
Размер, га	–	не требуется
Общая поправка	–	+ 10

 

Рассмотрим объект сравнения № 5 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 2880,0 руб.

Таблица 8

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 5

 

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (4, -), %
Обзор	на 15 лучше, чем у оцениваемого участка	-15
Интенсивность дорожного  движения	на 10 хуже, чем у оцениваемого участка	+10
Размер, га	на 30 лучше, чем у оцениваемого участка	-30
Общая поправка	–	-35

Скорректированные цены продаж сведены в графу 6 таблицы 3.

В рассматриваемом примере среднее значение цены - 1680,0 руб., значение медианы (середины ранжированного ряда) - 1600,0 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового участка составляет 1600,0 руб. (данные по медиане).

После установления стоимости единицы сравнения или стоимости базового участка можно определять рыночную стоимость отдельных земельных участков, внося поправки на их отличительные параметры.