Формирование конкурентной стратегии

 

2.2 Анализ доходов  и расходов организации

 

Продукт риэлтерской деятельности - оказанная клиенту услуга и коммерческий успех фирмы - определяется, прежде всего, количеством оказанных услуг  с удовлетворяющим клиента качеством.

Таблица 2.2 – Анализ доходов и расходов организации

Показатели	Ед. изм.	2011 год	2012 год (прогноз)	Отклонение (+;-)	Темп  роста, %
Выручка	тыс. руб.	5 213	7 850	2 637	150,59
Затраты	тыс. руб.	4 927	6 946	2 019	140,97
Средний уровень затрат	%	94,52	88,48	-6,04	93,61
Прибыль от продаж	тыс. руб.	286	904	618	316,45
Рентабельность продаж	%	5,48	11,52	6,04	210,14
Прочие доходы	тыс. руб.	15	8	-7	53,33
Прочие расходы	тыс. руб.	53	68	15	128,30
Прибыль до налогообложения	тыс. руб.	248	844	596	340,77
Налоговые платежи	тыс. руб.	37	127	89	340,77
Чистая прибыль	тыс. руб.	211	717	507	340,77
Рентабельность деятельности	%	4,04	9,14	5,10	226,30
Среднесписочная численность  работников	чел	17	23	6	135,29
Производительность труда  одного работника	тыс. руб.	307	341	35	111,30
Расходы на оплату труда	тыс. руб.	3 060	4 692	1 632	153,33
Средняя заработная плата  одного работника	тыс. руб.	15	17	2	113,33

 

Рост выручки составил в отчетном году 2637 тыс. руб. или 50,59%. При этом рентабельность продаж выросла  на 6,04%, рентабельность деятельности увеличилась  на 5,10%. При росте численности  работников, рост производительности труда составил 35 тыс. руб. или 11,30%.

На рисунке 2.2 отражена структура  денежных потоков организации за отчетный год.

 

Рисунок 2.2 - Денежные потоки от предоставления услуг

 

Доходную часть формируют  денежные потоки, поступающие в агентство  недвижимости от предоставления услуг:

- при оформлении сделок  аренды и купли-продажи жилой недвижимости;

- при оформлении сделок  аренды и купли-продажи коммерческой недвижимости;

- по юридическому консалтингу.

На долю сделок купли-продажи  жилья приходится примерно 70% от общей  суммы доходов агентства. 15% прибыли  приносят сделки связанные с продажей коммерческой недвижимости. Отдел аренды на сегодняшний день явно убыточный. На долю остальных видов деятельности приходится 15% всех доходов.

Таким образом, основная часть  доходов формируется за счет сделок купли-продажи жилых помещений, остальные  виды деятельности играют вспомогательную  роль.

Расходную часть фирмы  формируют следующие затраты:

- арендная плата;

- заработная плата сотрудников;

- затраты на рекламу  и изготовление рекламной продукции;

- налоговые отчисления;

- прочие расходы.

Таблица 2.3 – Состав и  структура расходов организации 

Показатель	2011 год, тыс. руб.	2012 год (прогноз), тыс. руб.	2011 год, %	2012 год (прогноз), %
Зарплата	3 060	4 692	62,10	67,55
Страховые отчисления	1 040	1 408	21,11	20,26
Аренда	294	315	5,97	4,53
Реклама	185	225	3,75	3,24
Оформление документов	145	252	2,94	3,63
Прочие	203	54	4,12	0,78
Расходы всего	4 927	6 946	100,00	100,00

 

Величина расходов по каждой конкретной позиции зависит от величины фирмы, хотя прямой зависимости здесь  нет. Например, расходы у крупной  фирмы несомненно выше, чем у мелкой. Но существует определенный порог, ниже которого ни одной фирме опускаться не стоит, иначе потребители просто перестанут замечать фирму.

Стоимость аренды офиса, площадью 35 кв. м, (что имеет большое преимущество), составляет 750 руб. за кв.м., с учётом коммунальных платежей. Доля расходов на аренду составляет 5,97% и 4,53% соответственно.

Относительно АН «Доступное жилье» можно сказать, что расходы на рекламу занимают незначительную долю, всего 3,75% и 3,24% соответственно. Затраты при оформлении документов – 2,94% и 3,63%, выплата заработной платы сотрудникам – 62,10% и 67,55%, страховые взносы – 21,11% и 20,26%.

 

 

Рисунок 2.3 - Структура расходов доходов АН

 

В целом предприятие работает стабильно, при этом можно отметить некоторую разбросанность в использовании  предприятием собственных средств, что характеризует его руководство  с предпринимательской точки  зрения, далее перейдем непосредственно  к анализу возможностей усовершенствования деятельности предприятия.

 

2.3 Анализ рынка  риэлтерских услуг

 

В Красноярске спрос на квартиры значительно превосходит их предложение, поэтому цена аренды однокомнатной, самой скромной квартиры в центре города составляет от 15 тыс. руб. После качественного ремонта и относительно хорошо мебелированные квартиры можно арендовать за сумму от 20тыс. руб. Однокомнатную квартиру с евроремонтом в центре найти сложно, но агентство недвижимости «Доступное жилье» всегда выполняет пожелания клиентов, поэтому такого типа квартиру также возможно арендовать, правда её цена, соответственно, будет выше.

Аренда квартир двухкомнатных, небольшого метража, стоит от 18 тыс. руб. Такого типа жильё будет найти намного проще, так как предложение двухкомнатных квартир на сегодняшний день заметно шире. Рынок недвижимости Красноярска также может предложить гостям города двухкомнатные квартиры с хорошим ремонтом, либо жильё с евроремонтом, но стоить оно, естественно, будет на порядок дороже.

Различие в стоимости  трехкомнатных квартир в центре Красноярска определяются уже не только качеством ремонта, мебели и бытовой техники, но и метражом квартиры. Например, метраж трехкомнатной квартиры может варьироваться от 70 кв. м. до 120-130 кв. м. Стоимость таких квартир будет намного дороже выше перечисленных, особенно если снимать трёхкомнатную квартиру с европейским уровнем ремонта.

Решив снять квартиру в Красноярске, необходимо будет учесть ряд неприятных факторов. Аренда квартир сегодня - дело опасное, так как это прибыльная область, а мошенников, к сожалению, никто не отменял. Поэтому, чтобы обезопасить себя от потери денег и возможности рано утром оказаться на улице без вещей и документов, нужно знать несколько важных моментов. Во-первых, договор заключать можно только с арендодателем. Поэтому обращаться можно только в агентства недвижимости Красноярска, так как это надёжные и проверенные компании, которые оформят все документы согласно законодательству РФ, что поможет избежать различных недоразумений.

Подписывая договор об аренде, необходимо внимательно изучить  его содержимое. Также не забудьте оговорить с арендодателем его  ответственность за расторжение (досрочное) данного договора по инициативе арендодателя. Два этих правила - самые острые моменты, которые обязательно должны оговорить обе стороны.

Ускоренные и не всегда отлаженные процедуры приватизации, сработанный порядок закрепления  прав на недвижимость, отсутствие механизмов проверки правового статуса и  юридической истории объектов создал в начале 90-х гг. довольно льготные условия проведения сделок, а появившийся  спрос на недвижимость - потребность  в оказании услуг по их совершенствованию.

Именно на этой волне на рубеже 80-90 гг. возникли (или детализовались из бывших маклеров) первые риэлтерские  фирмы, которые поневоле выполняли  целый ряд функций, распределенных (в условиях развитого рынка недвижимости) между рядом профессиональных участников рынка- консультантами, адвокатами, оценщиками, экспертами по недвижимости и другими. Последнее обстоятельство таит в  себе потенциальную опасность для  будущих риэлтерских фирм. С приходом на рынок профессиональных юристов, оценщиков недвижимости она могут  оказаться, не готовы к конкуренции  с ними, а главное направление  своей активности - знание рынка, способность  оказать качественную услугу по поиску объектов, сведению контрагентов - оказывается  недостаточно развитым.

Расширенный спектр функций, выполняемый риэлтерскими фирмами  в начальный период становления  рынка, может стать препятствием на пути их развития и специализации.

Сложность операций с недвижимостью  заставляет людей обращаться к профессионалам рынка, т.е. заказать консультационно-посредническую услугу. И если принять рынок недвижимости в качестве «базиса», то рынок консультационно-посреднических услуг будет выступать как  «надстройка». Попробуем проанализировать «надстройку», рынок риэлтерских  услуг.

С введением в действие закона о приватизации, жилье человека, кроме своего прямого предназначения, стало объектом купли-продажи и  для многих - единственным ценным имуществом, которым можно было как-то распорядиться. Наличие большого количества людей, желающих решить свой «квартирный вопрос», с одной стороны, и желающих поправить свое материальное положение, с другой, привело к тому, что в начале 90-х годов разразился настоящий бум сделок с недвижимостью. Началось формирование рынка жилой недвижимости. При этом незнание людьми законов приводило к оспоримости многих сделок, и действовавшие тогда законы оставляли широкое поле для деятельности различного рода мошенников и аферистов. К тому же, отсутствие механизмов оценки недвижимости привело к разнобою цен, так что две одинаковые квартиры в одном и том же доме могли различаться по цене в полтора раза. Таким образом, возникла естественная потребность в профессионалах, способных помочь людям в решении «квартирного вопроса.

Спрос рождает предложение. Первые маклеры и брокеры провели  огромную работу по упорядочиванию рынка  недвижимости от «дикого капитализма» к более-менее цивилизованным рыночным отношениям. В частности, активно  изучался и перенимался западный опыт (само название профессии «риэлтер»  происходит от английского Real Estate - недвижимость). Создание Российской гильдии риэлтеров (РГР) и Московской ассоциации гильдии  риэлтеров (МАГР) преследовало те же цели. При участии РГР и МАГР разрабатывалось  законодательство, регулирующee как  сделки с недвижимостью, так и  деятельность самих риэлтеров. Также  была создана система банковских сейфовых депозитариев, которая и  сегодня позволяет осуществлять наиболее денежные расчеты.

Такая конструктивная деятельность на фоне общего экономического подъема  и явной нехватки специалистов обеспечивала высокий статус профессии риэлтера, непрерывный поток клиентов и  высокие заработки. Кризис 1998 года положил  конец этой яркой эпохе. Послекризисный период охарактеризовался фактическим  «замораживанием» рынка недвижимости. На сегодняшний день рынок выбрал достаточную активность, и можно  определить основные отличия от периода 90-х годов. Во-первых, действующее законодательство отражает жизненные реалии и является довольно эффективным инструментом, регулирующим рынок (насколько это вообще возможно сегодня в России). Во-вторых, накопленная статистика и отработанные механизмы оценки недвижимости позволяют довольно точно определять стоимость отдельного объекта или прогнозировать рыночную ситуацию.

В-третьих: количество операций с недвижимостью уже значительно  меньше, что было до кризиса. Это  объясняется тем, что большинство  обеспеченных людей уже решили свои жилищные проблемы, большинство коммуналок - расселено, спальные районы - застроены  и распроданы. Таким образом, большинство  сегодняшних клиентов - это люди со средним достатком, которые не могут позволить себе купить новую  квартиру и рассчитывают изменить свои жилищные условия, продавая или обменивая  старое жилье.