Гостиничный сегмент недвижимости

- Площадь одноместного  номера составляет 18 м2, двухместного – 25 м2.

- Площадь санузла  – не менее 4-5 м2.

- В каждом  номере должен быть полный  санузел (ванна, душ, умывальник, унитаз), телефон, кондиционер, телевизор  с дистанционным управлением  и основными телеканалами мира, холодильник или мини-бар, сейф. Также предусматривается охранная  сигнализация или электронные  средства контроля за безопасностью номера, дверной замок повышенной секретности; звукоизоляция номеров повышенная, обеспечивающая уровень шума менее 35 дБ; выключатель дистанционного управления всех источников света у изголовья кровати; в системах отопления предусматривается термостат для индивидуальной регулировки температуры в номере и подогрев пола в ванной комнате.

- В комплекте  мебели номера предусматривается,  кроме указанной аналогичной  для всех категорий гостиниц: кровать (односпальная 90х200 см, двуспальная  160х200 см), стулья – по одному  на комнату, кресла – по  одному на гостя, журнальный  столик, письменный стол с рабочим  креслом, подставка под телевизор,  зеркало в полный рост, набор  посуды для мини-бара, а также  информационные и рекламные материалы  на разных иностранных языках  в папке с эмблемой гостиницы.

- В комплект  санитарно-гигиенического оснащения  категории 4-5 звезд входят: средства  гигиены, фен для сушки и  укладки волос, 4 банных полотенца  на каждого гостя, банный халат  и тапочки (только для гостиниц  категории 5 звезд). 

Кроме того, гостиницы  категории 4 и 5 звезд должны включать:

- бизнес-центр  (конференц-зал), оборудованный средствами  связи, копировальной техникой, компьютерами  и телефаксами;

- плавательный  бассейн с сауной;

- медицинский  кабинет;

- парикмахерскую-салон,

- магазины и  торговые киоски,

- кафе, ресторан  с несколькими залами, барами  и ночной клуб. 

Услуги, предоставляемые  четырех- и пятизвездочными гостиницами  должны быть следующими:

- уборка номера  и его контроль в течение  дня, вечерняя подготовка номера (только для категории 5 звезд);

- смена белья  и полотенец – ежедневно;

- стирка со  сроком исполнения не более  12 часов, глажение со сроком  исполнения до одного часа, химчистка  в течение 12 часов, а также  чистка обуви;

- услуги секретаря,  переводчика;

- обмен валюты  – круглосуточно,

- прокат автомобилей;

- парковка (персоналом  гостиницы) и подача автомобиля  гостя (только для категории  5 звезд);

- швейцар;

- организация  встреч и отъезда клиентов (в  аэропорт, на вокзал);

- бронирование  билетов на различные виды  транспорта; т

- уристические услуги;

- услуги питания:  возможность выбора любого из  вариантов питания, бронирование  мест в ресторане (меню должно  быть в каждом номере, а обслуживание  – круглосуточным). 
 

  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Характеристика  сегмента 

Тенденции развития

 Правительство  Москвы планирует привлечь в  жилищное и гостиничное хозяйство  100 млрд рублей инвестиций. Прошли общественные слушания проекта госпрограммы «Жилище», который должен выявить все проблемы сферы недвижимости в столице. По данным источника в мэрии, согласно этой программе к 2016 году в городе будет введено в эксплуатацию 170 гостиниц на 50 000 мест. Приоритет власти оставляют за строительством отелей среднего класса. Но исполнение программы уже под вопросом. Уровень отставания реализации от проектных мощностей в Москве традиционно достигает примерно 30% в год.

Главные цифры 
14 500 номеров, отвечающих современным стандартам, пополнят московский рынок к концу 2011 года, из них: 
5% – 5*, 
26% – 4*, 
34% – 3*, 
14% – экономкласс.

Невидимая рука рынка 
По итогам первых пяти месяцев 2011 года в Москве наблюдается абсолютная концентрация отелей верхнего сегмента со стабильной средней загрузкой на уровне 60%. Большинство из них сосредоточено в центре столицы. Даже самые дорогие отели категории 5*, бутик-отели и гостиницы класса de luxe у нас остаются востребованными. По данным специалистов компании NAI Becar, сегодня в Москве дефицит номеров категории 3* составляет 34 000, более высоких категорий – 10 000. 
Согласно официальной статистике Мосгорстата, в конце 2009 года в Москве было зафиксировано 34 454 номера различных категорий. Большинство гостиниц, расположенных за пределами центра столицы, по мнению аналитиков Jones Lang LaSalle Hotels Russia, не отвечает требованиям современных путешественников – не все они готовы оплачивать проживание в столице по умопомрачительным ценам. В классическом варианте гостиничный рынок представляет собой пирамиду, где основание – дешевые гостиницы, а верхушка – дорогие. В Москве пока основание представлено низкокачественным предложением, а все гостиницы современного стандарта сконцентрированы в верхней части.

Если пятизвездных отелей в столице хватает, то наиболее востребованный потребителями среднеценовой сегмент сегодня пустует. Предложение услуг гостиниц среднего ценового сегмента за последние годы сократилось на 50%. Гостиничное хозяйство по стране в целом находится в крайне запущенном состоянии. Тому есть объяснение: несмотря на наличие спроса гостиничным бизнесом у нас никто толком заниматься не хотел, так как инвестиции в него возвращаются не раньше чем через восемь лет. Таких длинных денег ни у кого нет.  
Но российские гостиничные операторы не унывают. Они полагают, что успех отелей категории 5* подогревается отсутствием среднеценового сегмента, а когда появятся разнообразные предложения, многие клиенты дорогих гостиниц перейдут к ним. Отель средней ценовой категории может получить большую прибыль, если будут оптимизированы затраты. Валовой доход от эксплуатации отелей категории 5*, безусловно, выше дохода от эксплуатации 3–4*, но и издержки значительнее. Большинство туристов предпочитают останавливаться в гостиницах категории 3–4*. Поэтому приоритеты очевидны: строительство именно таких отелей должно занимать главное место в планах инвесторов.

Головная  боль 
Ниша гостиниц экономкласса в столице до сих пор свободна. Но принимать решение о строительстве отеля где-нибудь в Бибирево все равно стоит с осторожностью. «Спальные районы – не место для гостиниц, – уверяет Усенко. – Они труднодоступны и, как правило, плохо привязаны к центрам деловой активности. А в центре на дорогой земле строить то, что не дает высокого дохода, не имеет смысла». То, что овчинка не стоит выделки, понимают многие игроки. В пределах Садового кольца отель категории 3*, конечно, принесет стабильный доход. Однако стоимость земли в центре Москвы настолько высока, что нет смысла вкладываться на ней в трехзвездную гостиницу – ее никогда не продать по цене пятизвездной. Дилетанты на этот рынок не идут, строительство гостиниц бизнесмены воспринимают как весьма рискованный сегмент коммерческой недвижимости. Быстрый возврат инвестиций у нас гарантирован лишь в жилищном сегменте, где и сейчас можно получить хорошую прибыль без головной боли. Жилье в сравнении со многими видами коммерческой недвижимости заведомо намного прибыльнее. Это классический закон рынка. Сегодня договоры аренды в гостиничной сфере практически не применяются, поэтому получить гарантированный или хотя бы прогнозируемый доход собственникам гостиницы очень сложно.

Не  в звездах счастье

В Москве практически  нет возможности строить новые  пятизвездные гостиницы: по словам источника в мэрии, последним разрешенным объектом этой категории в городе был Ritz-Carlton. Тем не менее эксперты ожидают выхода на рынок еще нескольких гостиниц высшей категории: «Four Seasons Москва», Mandarin Oriental, InterContinental, Fairmont, Raffles, «Kempinski Никольская». 

В российской классификации  все запутано. К примеру, Holiday Inn во всем мире традиционно соответствует категории 3*, у нас отели этой сети ставят себе 4* – и в Сокольниках, и на Дмитровском шоссе, и на Симоновском валу. Проблема не в бренде Holiday Inn, а в российских стандартах. При таком положении вещей отечественным отельерам вроде бы не стоит беспокоиться – надо просто развиваться в своей нише. Однако есть все предпосылки к тому, что неуемные иностранцы рано или поздно начнут претендовать и на среднеценовой сегмент в России. Действительно, столичное правительство уже намерено стимулировать инвесторов, заинтересованных в строительстве отелей, цена за ночь в которых не превысит $140. Такое ограничение явно придется не по нраву многим владельцам дорогих отелей, но оно может стать стимулом для понижения звездности гостиниц не только в Москве, но и в регионах.Не исключено, что международные сети, готовые снизить количество звезд и предоставить западные стандарты обслуживания, скоро придут в этот сегмент.Да уже приходят! В Москве заявлено большое количество гостиниц стандарта 2–3*, просто девелоперы не торопятся их завершать. И, по мнению Усенко, дело не в деньгах, а не в нежелании сетевых операторов открывать среднеценовые бренды. 

«Тройка»  среди «пятерок» 

Заманить  инвесторов на столичный гостиничный  рынок непросто.Планировалось построить более 200 отелей общей вместимостью около 100 000 номеров до 2010 года. Ничего не вышло. В середине 2000-х, когда гостиничный рынок курировал Орджоникидзе, предпринимались попытки стимулировать инвестиции в эту сферу путем различных преференций – сокращения затрат на аренду земли во время строительства, предоставления налоговых льгот. Тогда Москва готова была даже частично компенсировать кредитные проценты на возведение гостиничных объектов. Но даже это мало кого стимулировало, поскольку остальные сегменты недвижимости предлагали более интересные барыши.

Самые радужные планы в освоении масштабных инвестиций сегмента недорогих отелей вынашивал Виктор Вексельберг, владелец компании «Ренова-СтройГруп». В хорошие времена (до кризиса) он планировал на 10 лет инвестировать $1 млрд в строительство 50 гостиниц класса 3*. Холдинг «Кловер Групп» («РГС-Недвижимость») до 2014 года готовился вложить $500 млн в создание отелей категории 3–4* по 180–200 номеров на базе многофункциональных комплексов под брендом Clover в крупных городах России. Но все осталось на бумаге.

Инвесторов  сдерживают и обременения этого  сегмента. Препятствия на каждом шагу, слишком много согласований, да и  связи в каждом городе надо налаживать с нуля. 70–75% строительства гостиницы – это как раз получение участков, согласование, разработка и утверждение проектной документации. Возведение стен и коммуникаций – это оставшиеся 25%. Кроме того, западные игроки до сих пор не доверяют нам: в Европе договоры на управление гостиницей заключаются на 20–30 лет, в России – лишь на 10. 

Спрос.

Традиционно для первого квартала загрузка гостиниц остается на невысоком уровне:в среднем по рынку уровень заполняемости составляет 61%.По сравнению с аналогичным периодом 2010 года был замечен незначительный рост в размере 1%.Максимальный уровень загрузки наблюдается в сегменте отелей 3*. 

Стоимость размещения.

В рассматриваемом  периоде стоимость номера незначительно  снизилась по сравнению с аналогичным  периодом 2010 года(около 8% в долларовом эквиваленте) в силу ужесточения  конкуренции в сегменте 4-5* и сравнительно невысокого уровня загрузки.Данная ситуация характерна для начала года и объясняется сезонным снижением спроса.

Средней уровень показатель ADR по рынку по итогам периода составляет порядка 240$ за номер в сутки.