Рынок недвижимости в системе рынков и его взаимосвязь с системой экономического кругооборота

• совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;
• возможность использовать инструменты согласования интересов продавцов и покупателей;
• наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;
• проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;
• наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обладающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения;
• получение дохода от объекта инвестирования;
• необходимость в управлении для получения дохода.

Однако рынку недвижимости свойственны и свои «инвестиционные» особенности. Первая особенность —  высокий «пороговый» уровень  инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, как хотелось бы инвестору. Для этого  необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной  стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора  может просто не оказаться достаточных  средств.

Вторая особенность рынка  недвижимости как части инвестиционного  рынка заключается в особенностях управления недвижимостью. Недвижимость, в отличие от иных активов, в большей  степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности  управления существенно зависит  уровень доходности. Отсюда следуют  по меньшей мере два вывода:

1. для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;
2. для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Следующая особенность —  неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами  недвижимости одного типа в пределах даже одной местности, что обусловлено  такими фундаментальными свойствами недвижимости, как редкость и ограниченность.

При инвестировании средств  в недвижимость доходы от такого вложения, как правило, надежно защищены от инфляции (и в большей степени, чем финансовые активы), так как  через арендную плату или цену инфляция переносится в доход  и доход растет вместе с инфляцией. Кроме того, недвижимость предоставляет  инвестору больше гарантий сохранности  инвестированных средств. Земля  — неуничтожима (если не учитывать  возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

В отличие от обычных инвестиций сделки с недвижимостью требуют  высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они  существенно выше и могут достигать 10% от цены.

Особенности ценообразования  на РН также накладывают свой отпечаток. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными  бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на РН — результат  последней продажи и переговоров  между участниками совершающейся  сделки. Отсюда — ценообразование  на рынке ценных бумаг более динамично, чем на РН, а колебания цен более  частые.

Обладая рядом отличительных  особенностей по сравнению с другими  финансовыми активами, недвижимость может быть рассмотрена и как  часть общего инвестиционного портфеля, позволяющая снизить общий риск, и как самостоятельный актив. Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу  вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с  недвижимостью.

Такая позиция заслуживает  внимания, однако она не учитывает  того факта, что объект недвижимости — это не ценная бумага, и помимо инвестиционной полезности (способности приносить доход) он функционально предназначен для удовлетворения определенных потребностей людей. Недвижимость может приобретаться как товар, необходимый для производства или для личного потребления (например, большинство сделок в сфере жилой недвижимости производится именно для этих целей). Таким образом, сами объекты недвижимости могут рассматриваться как товар особого рода. С этой точки зрения можно считать, что рынок недвижимости — часть рынка товаров.

Товар на РН — это участок  земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а  также находящиеся на нем здания и сооружения.

Сущность недвижимости как  товара состоит из трех аспектов:

• физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т. п.);
• юридические характеристики объекта недвижимости (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);
• экономические характеристики объекта недвижимости, дающие представление о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т. п.).

Кроме вышеперечисленных  аспектов отдельно можно выделить дополнительные аспекты:

• затраты на содержание объекта недвижимости (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т. д.);
• доходность объекта недвижимости (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т. д.).