Риски на рынке недвижимости

План.

Введение

1. Риски на  рынке недвижимости.

2. Собственность  и виды ее оценки.

3. Экологические  факторы и их влияние стоимость  недвижимости.

 

         Введение.

         Среди элементов  рыночной экономики особое место  занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

         Недвижимость является главным предметом обсуждения при  приватизации государственной и  муниципальной собственности, при  аренде нежилых помещений, при покупке  и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. 
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. 
Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

1. Риски  на рынке недвижимости.

         Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система  рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

         В систему рынка  недвижимости при таком подходе  включаются отношения, возникающие:

         -в ходе создания  объектов недвижимости — между  инвесторами, застройщиками, подрядчиками  и пользователями недвижимости;

         -в процессе оборота  прав на недвижимость — между  продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

         -в процессе эксплуатации  объектов недвижимости — между  собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

         Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого  объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка  недвижимости.

         Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными  особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

          Риск - потенциальная, численно измеримая возможность потери. Понятием риска характеризуется неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий.

          Современные тенденции  развития российского рынка недвижимости определили необходимость разработки для его участников системы жестких мер, ограничивающих степень инвестиционного риска. Прежде всего, речь идет о создании системы прогнозирования стоимости жилой недвижимости. Приобретая недвижимость, инвестор преследует различные цели: финансовые соображения (получение дохода, сохранение сбережений), либо бытовые (удовлетворение материальных потребностей в жилье, удовлетворение духовных потребностей в престиже), либо это может комбинация целей. В первом случае возникает необходимость в кратко- или среднесрочном прогнозе. Во втором прогноз должен иметь более долгосрочную перспективу.

2. Собственность  и виды ее оценки.

         Собственность в  экономическом смысле - это реальные отношения между людьми по присвоению и хозяйственному использованию всего имущества.

          Собственность  в юридическом понимании показывает, как сложившиеся на деле имущественные  связи оформляются и закрепляются  в правовых нормах и законах,  устанавливаемых государством в  обязательном порядке для всех  граждан.

         Собственность принадлежит к числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих веков скрещиваются лучшие умы человечества. Однако борьбой в теоретическом плане дело не ограничивается. Социальные потрясения, от которых порой содрогается весь мир, одной из главных своих причин имеют, в конечном счете, попытки изменить сложившиеся отношения собственности, утвердить новый строй этих отношений. В одних случаях эти попытки приводили к успеху, в других терпели крах. Бывало, что общество действительно переходило на новую, более высокую степень своего развития.

         Основные виды собственности:

         -Индивидуальная  собственность.

         Эта форма концентрирует  в одном субъекте все перечисленные  признаки: труд, управление, распоряжение доходом и имуществом. В современной  экономике сюда могут быть причислены те, кого принято называть некорпорированными собственниками. К этой форме могут быть отнесены: крестьяне, ведущие свое обособленное хозяйство; отдельные торговцы (включая "челноков"); частнопрактикующие врачи, адвокаты и все те, в ком сосредоточены труд, управление, распоряжение доходом и имуществом.

         - Частная собственность.

          Частная собственность  близка по содержанию с индивидуальной  в том смысле, что основные  правомочия сконцентрированы в  одном физическом лице или  юридическом лице. Но частная собственность, как особая форма, отличается от индивидуальной тем, что признаки (правомочия) здесь могут разделяться и персонифицироваться в разных субъектах. Трудятся одни, а распоряжаются доходом и имуществом другие. Положение последних определяется экономической властью, а положение первых — экономической зависимостью.¹ В промежуточном положении находится управляющий (менеджер), поскольку, как отмечалось выше, управляющие участвуют в выполнении функций по распоряжению. Если частное лицо, будучи собственником условий производства, не применяет труд наемных работников, то такую собственность следует определить как индивидуальную (или частно-трудовую).

         - Кооперативная собственность.

          В основе этой  формы лежит объединение индивидуальных  собственников. Но это не арифметическая сумма индивидуальных собственников, а их функционирующее единство. Каждый в кооперативе участвует своим трудом и имуществом, имеет равные права в управлении и распределении дохода. Кооперативная собственность может быть долевой, где определены доли каждого участника в имуществе кооператива, или без долевой, т. е. без выделения и персонификации долей имущества каждого участника.

         В небольших по размерам кооперативах не создаются особые органы управления. В крупных кооперативах создаются специальные органы управления и выделяются специальные люди для управления делами кооператива. В этом случае количественный рост порождает качественные особенности, поскольку участники кооператива делегируют особым органам и модулям одно из важнейших прав собственности — управление и даже частично функции распоряжения. Поэтому необходимо заметить, что противоречия между функциями и субъектами распоряжения и управления возможны в кооперативной форме, поскольку происходит делегирование функции управления особым органом и участником. По содержанию к кооперативной собственности очень близки предприятия, получившие названия "рабочей собственности", которая образуется в результате выкупа работниками предприятий у частных собственников.

         - Государственная  собственность.

          От предыдущих  форм она отличается тем, что  абсолютные права собственности  находятся не у отдельных частных  лиц и их объединений, а у  государственного института публичной,  политической и экономической  власти. Государство является верховным  распорядителем имущества (условиями производства). Управляют производством назначенные государством руководители (менеджеры). Особенность собственности государственных предприятий состоит в том, что их имущество не делится на доли и не персонифицируется в отдельных участниках экономического процесса, и в том смысле она унитарна.

         Собственность на основные факторы (средства) производства получает здесь высшую форму анонимности, поскольку субъектом распоряжения имуществом предприятий выступают  федеральные государственные органы.

         Развитие процессов  обобществления в индустриальном производстве ведет к нарастанию процесса анонимности  собственности и в специальных  органах разного уровня. Параллельно  происходит нарастающая социализация экономики. Поэтому некоторые черты  государственной собственности как объективно необходимой формы обретают свою актуальность в уже обозримой перспективе. В области экологии и иных национально значимых сферах они приобретают практическую значимость и институциональный механизм реализации экологических, социальных и иных программ.

         Государственная собственность  реализуется еще в одном направлении. Обладая экономической (и политической) властью, она директивно присваивает  часть доходов субъектов экономического процесса (через налоги, акцизы, пошлины и т. д.) и перераспределяет их.

         - Муниципальная собственность

         Наряду с государственной  муниципальная собственность является разновидностью публичной собственности. Верховным распорядителем имущества  муниципальных предприятий являются органы местной власти (городские, районные и др.). Управление муниципальными предприятиями осуществляется либо непосредственно муниципальными органами, либо через назначенных руководителей (или менеджеров). Созданный доход может распределяться муниципальными органами, руководителями самостоятельно или с участием трудовых коллективов.

         Применительно к  собственности происходит диффузия разных форм и отношений собственности, в результате чего усложняется внутреннее содержание отдельных форм. Внутри отдельных форм соединяются черты разных форм собственности.

         Стоимость недвижимости   создают  4    фундаментальных   фактор, действующих на рынке: спрос  на  недвижимость  со  стороны  платежеспособных покупателей;  полезность;  ограниченность  предложения;  отчуждаемость объектов недвижимости.

               Покупатели  коммерческой недвижимости интересует  одна  простая  вещь  -доход  от использования данного объекта  . Доход  есть  выраженное  в   деньгах отдача имущества . При  этом следует  учитывать  ,  что  : чем  выше  размер дохода ,тем лучше; чем выше надежность получения дохода , тем  лучше  ;  чем дольше вы получаете доход  , тем лучше .

               Следовательно,  для определения стоимости недвижимости  оценщик  должен принять во  внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода  от использования данного имущества.

               Оценка  стоимости предприятия -  это   процесс  оценки  предприятия   как единого функционирующего  комплекса,  приносящего  прибыль.  Этот  процесс включает в себя  обоснованную оценку основных  фондов и  оборотных средств, материальных  и нематериальных  активов ,  текущих   и   будущих   доходов предприятия на определенный момент времени .

            Существуют следующие  экономические подходы к оценке стоимости недвижимости:

            - затратный подход  к оценке стоимости недвижимости.

            Сущность затратного метода заключается в определении  стоимости недвижимости на основе затрат на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

            Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

            Ограничения, связанные  с применением метода:

1. Затратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов.
2. Большие трудности и неопределенности с определением износа.
3. Метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

         - определение стоимости  недвижимости на основе доходного  подхода.