Риски на рынке недвижимости

Среди методов оценки доходной недвижимости выделены:

            1. Метод валовой  ренты. Подход с использованием  мультипликатора валовой ренты  (GRM) основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

            2. Метод прямой  капитализации

            Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

            Если в проведенном  анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой  доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации.

            Чистый операционный доход (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

            В методе прямой капитализации  определение стоимости производится путем отношения чистого операционного  дохода к единой ставке капитализации  дохода за один год (или среднегодовой  ставке за несколько лет).

         - оценка стоимости объектов недвижимости подходом прямого сравнительного анализа продаж.

         Метод сравнительного анализа продаж – это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

            Стоимость объекта  недвижимости по этому методу равна  средневзвешенной цене аналогичного объекта  с учетом поправок, учитывающих его  отличие от оцениваемого объекта.

            Поправки могут  быть количественные и качественные.

            Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую  цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и, оцениваемый.

3. Экологические  факторы и их влияние на  стоимость недвижимости.

         Экологический фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воздействием субъективного  представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и  плохая экология, а во-вторых, по сложившимся  стереотипам и визуальной оценке.

         Причина такого подхода – недостаток информации в доступных источниках о состоянии территорий, качестве материалов, используемых при жилищном строительстве и т. п. С одной стороны, это происходит в силу незаинтересованности застройщиков в распространении такой информации, с другой – из-за отсутствия отработанной системы и механизма доведения ее государственными органами до сведения населения.

         Таким образом, наибольшее влияние на цену недвижимости оказывают  факторы, воздействие которых можно  оценить визуально, не затрачивая особых усилий. Среди них – экология района, поскольку есть возможность установить наличие промзон, парков, уровень шума и загазованности воздуха. Экологию дома или квартиры визуально оценить сложнее (например, уровень радиации на глаз не определить). В этом случае существенное влияние на стоимость оказывает только оценка физического износа и вида из окон квартиры, хотя он, безусловно, меняется в зависимости от времени года и даже времени суток.

         Кроме «видимых»  экологических факторов, влияют на стоимость и «невидимые» факторы при условии, что покупателю стало о них известно. Однако не стоит забывать, что именно они могут оказывать наиболее пагубное воздействие на здоровье.

         За счет такого информационного  вакуума и создается почва  для манипуляций со стороны строительных компаний, например использования некачественных материалов для снижения себестоимости, экономия на квалифицированной рабочей силе и качестве работ. Это одно из отличий новостроек от домов вторичного рынка, ведь в эксплуатируемых домах различные огрехи уже всплыли наружу, тогда как в новостройке они какое-то время могут быть незаметны.

         Противоречие между  интересами продавцов и покупателей  приводит к тому, что строительные компании не заинтересованы в предоставлении информации по всем аспектам строительства. Высококачественные дорогие материалы используют в лучшем случае для отделки фасадов и холлов. Даже в рекламных кампаниях акцент делают обычно на использование дорогих материалов в отделке, ведь это покупатель сможет оценить визуально.

         Трудности, возникающие  при оценке экологических факторов, и ее субъективность дают широкие  возможности для извлечения прибыли, особенно при использовании методов  активного маркетинга и агрессивной  рекламы

         Степень влияния  экологических факторов на стоимость зависит от класса жилья и цены квадратного метра.

         Строительные компании все чаще занимаются улучшением экологии мест строительства.

         Высокая оценка покупателями экологии жилища дает возможность сделать  дом или жилой комплекс действительно  уникальным и получить существенную экономическую выгоду. А поскольку строительство даже небольшого дома измеряется тысячами квадратных метров, прибыль может составить миллионы долларов.

         При проектировании, строительстве и проведении рекламных  кампаний акценты делают на озеленение фасадов, ландшафтный дизайн и благоустройство придомовой территории (особенно, если она огорожена и охраняется). Создаются ландшафты, значительно повышающие привлекательность объектов: декоративные водоемы, альпийские горки и т.п.

         Более того, некоторые концепции продвижения тех или иных жилых комплексов на рынке недвижимости успешно строят именно вокруг организации ландшафтного дизайна. Показательно и различие в цене квартир одинаковой планировки и площади, расположенных в доме-новостройке на одном или соседних этажах, в зависимости от вида из окна.

         Таким образом, с  уверенностью можно говорить о том, что влияние экологических факторов на стоимость весьма существенно, а  инвестиции в улучшение экологии жилых кварталов могут приносить  ощутимый доход.

Список  используемой литературы.

1. Оценка недвижимости: Учебник / под ред.А.Г.Грязновой,  М.А.Федотовой. – М., “Финансы  и статистика”, 2002.

2. «Экономика  недвижимости»/под редакцией Ресина  В.И.- М.: Дело,1999.

3. Жилищное  строительство. Ежемесячный специализированный журнал. –М.№ 6. – 2001.