Рынок недвижимости

Рынок недвижимости

Содержание

Содержание

Введение

1. Основные черты рынка  жилья

2. Потребность и спрос  на жильё в крупных российских  городах

3. Жилищное строительство  как государственный приоритет

Заключение

Список использованной литературы

 

Введение

Переход России к рыночной экономике породил большое количество проблем. Жилищная проблема - одна из самых  значительных в их числе. В ней  переплетаются важные социально-экономические  взаимосвязи. Поэтому в каком-то смысле её было бы правильным назвать  узловым пунктом экономических  реформ, во всяком случае, в среднесрочной  перспективе.

В сфере жилищного хозяйства  различия между советской командной  и нормальной рыночной экономикой наиболее значительны. В одной системе - бесплатное жильё и минимальная стоимость  аренды или коммунальных услуг. В другой - рыночная цена жилья или его аренды такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере в городах, является заметным бременем для бюджета государства, местных властей и предприятий. В другой - рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда, приобретающего национальные, а зачастую и транснациональные масштабы.

Переход к рыночной экономике  вызывает объективную необходимость  в проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себя создание рынка жилья; увеличение доли жилого фонда, принадлежащего гражданам на правах собственности; возможно более  широкое использование средств  населения при строительстве  и эксплуатации жилья.

 

 

 

1. Основные черты рынка жилья

Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые  складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Нет  другого товара (разве что хлеб), который бы до такой степени определял  жизнь каждой семьи. Эту сторону  дела искусно использовали коммунисты, вообще « изгнав» жильё из товарного  мира. Другие две причины - техническая  сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Жильё  нельзя производить и продавать  как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с  рынком капитала, частью инфраструктуры.

Экономическая наука оказалась  бессильной ответить на этот вызов, не смогла раскрыть природу жилья - как  блага одновременно и экономического и социального, то есть подчиненного двум разным видам законов. Правда, начиная с середины 70-х годов в СССР предпринимались робкие попытки сформулировать понятие социального гарантированного минимума жилищной обеспеченности (С.Шаталин и др.). Однако в ходе рыночных преобразований они были отброшены, как и другие важные догадки советских экономистов.

Жильё, по существу, «выпало» из первых программ перехода к рынку  в России («400 дней», «500 дней»). Не был  задействован огромный макроэкономический потенциал жилищного сектора, Более  того, из-за необоснованного замораживания  квартплаты, именно жильё стало мощным фактором дальнейшей дестабилизации. Достаточно сказать, что затраты  на его содержание и ремонт (в  госжилфонде) оплачивался нанимателями (по состоянию на ноябрь 1995г.) лишь на 15%, а коммунальные услуги на 20%.

Столкнувшись с политической и технической невозможностью «обвального» перехода к жилищному рынку, реформаторы  решили пойти по пути психологической  «перековки» масс путём приватизации существующего квартирного фонда. Но и здесь нет особой ясности по сей день. Люди не могут чётко уяснить себе, а что собственно, даёт им эта приватизация.

И, тем не менее, летом 1993г. эксперты в области жилищного  строительства согласились с  тем, что в сферах строительства, финансирования и распределения  жилья наметился определенный сдвиг  в сторону рыночных преобразований. Процесс становления рынка жилья  в России в настоящее время  зависит от множества факторов, в  том числе налоговой политики, распределения доходов и жилищных условий, уровня квартирной платы в  муниципальном жилищном фонде, темпов инфляции, динамики изменений в структуре  рабочих мест и т.д.

Нынешнее состояние рынка  жилья характеризуется наличием двух составляющих:

а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;

б) вторичного рынка, на котором  действуют множество и продавцов  и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические  лица, предлагающие на продажу те или  иные совокупности прав на жильё.

В настоящее время новые  основы федеральной жилищной политики представляют «обеспечение права каждому  гражданину свободно ... в соответствии с потребностями и возможностями  семьи приобретать в собственность  или получать в пользование благоустроенное  жилище» подчеркивает намерение  государства действовать уже  не непосредственно, а через правовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут теперь гарантировать  гражданам не само жильё, а лишь право  его приобретения (займа, аренды или покупки). Поэтому на первое место в списке мероприятий, обеспечивающих проведение реформы, поставлено преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья.

К настоящему времени основой  для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жильё. Она введена Законом «О собственности  в РФ» для кооперативных квартир  с выплаченным паем и Законом  «О приватизации жилищного фонда  в РФ» для приватизированных  квартир муниципального и ведомственного фондов. В 1992г. после введения бесплатной передачи жилья в собственность  граждан приватизация стала массовой.

Частная собственность физических и юридических лиц на целые  здания независимо от их функционального  назначения допускается Законом  «О собственности в РФ».

Инфраструктура рынка  жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. Быстрее всего растёт число фирм, легально посредничающих в операциях  с жильём (брокерских). Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с  жильём. В России уже существует несколько банков, в названии которых  фигурирует слово «ипотечный», хотя самой системы долгосрочного  ипотечного кредитования пока нет.

Принципиальным отличием нынешней российской инфраструктуры рынка  жилья от имеющейся в развитой рыночной системе является отсутствие должной специализации. Некоторые  посредничающие (брокерские) фирмы  по мере роста капитала включаются в инвестиционную деятельность: выступают  в роли застройщиков или покупают и перепродают жильё, делают инвестиции в коммерческую недвижимость.

Вслед за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс  институализации профессиональной деятельности. Создана Российская гильдия риэлторов, вступить в которую могут фирмы, работающие с жильём. На следующей волне самоорганизации рынка жилья будут возникать, видимо, более демократичные образования, ориентированные на персональное членство и, возможно, на активное внедрение западных профессиональных и этических стандартов. В качестве примера такой организации можно назвать недавно зарегистрированное общество оценщиков.

Рынок жилья на базе существующего  жилищного фонда раньше других стал располагать законодательной базой  для своего развития и является наиболее массовым. Тем не менее считать  его полностью легальным нельзя.. Дело в том, что подавляющее число  продаж квартир, во всяком случае, в  Москве и С-Петербурге ( не менее 80%) производится за валюту, что является незаконным для российских граждан и юридических лиц. Основа рублевой продажи квартир была окончательно подорвана весной 1993г., когда полученный от таких сделок доход стал облагаться подоходным налогом, что при нынешних ценах на жильё и ставках подоходного налога приводит к изъятию около половины дохода.

Арендный рынок квартир  тоже в значительной степени является валютным, то есть незаконным по форме  оплаты, особенно в крупных городах. Так, в Москве и С-Петербурге на валютную аренду приходится, по оценкам экспертов  РАН от 60 до 70%.

Второе обстоятельство связано  с тем, что нотариальная пошлина  на удостоверение сделки купли-продажи  равна 10% от стоимости сделки, что  приводит к массовому уклонению  от декларации реальных цен и замене их остаточной балансовой стоимостью квартир. Подобный, почти нелегальный  рынок жилья не устраивает прежде всего брокеров, так как сужает сферу законного бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимую защищенность клиентов. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат в основном двум типам продавцов: а) уезжающим в эмиграцию; б) пытающимся улучшить свои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение (купив худшую квартиру). Третий источник продаж- расселяемые коммунальные квартиры в центрах городов.

Оценить объем рынка квартир  в настоящее время можно лишь весьма приблизительно. Что касается возможных тенденций развития рынка жилья, то различные специалисты предсказывают как рост объема

Последняя точка зрения обосновывается на следующем соображении: представлении  о квартире как о значительной материальной ценности становится элементом  массового сознания, поэтому те, кто склонен использовать жильё  для улучшения своего финансового  положения, начинают делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир  в аренду.

Выше обобщенный материал и перечисленные факты убеждают в том, что в сфере обмена, купли  и продажи жилья в России начинают утверждаться определенные черты такого рынка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Потребность и спрос на жильё в крупных российских городах

В декабре 2009 - феврале 2010 г.г. было проведено социологическое обследование домохозяйств « Горожане о своих домах и квартирах». Сотрудниками Института народнохозяйственного прогнозирования РАН был проведен сравнительный анализ результатов жилищных обследований в трех из выбранных городов. Москве, Нижнем Новгороде и Барнауле.

Эти города существенно различаются  по размерам и системе расселения, уровню цен на жильё и доходов  населения. Но именно это и позволяет  показать те общие тенденции и  особенности, которые характеризуют  сегодня развитие жилищного сектора.

Основная цель обследований состояла в том, чтобы получить информацию о реальной жилищной ситуации и более  точно оценить размер и структуру  спроса на жильё, предъявляемого жителями городов.

На первый взгляд для строительства  коммерческого жилья определяющего значение имеет текущий платежеспособный спрос населения. Однако хотелось бы поставить эту проблему шире. Дело в том, что нынешний рынок жилья в России находится на начальной стадии своего формирования. Он охватывает далеко не всех, кто испытывает потребность в улучшении своих жилищных условий. Вместе с тем, система жилищного кредитования, которая сегодня практически отсутствует, и другие способы, позволяющие привлекать для строительства жилья средства населения, значительно расширили бы круг семей, готовых финансировать свое жильё. В этом случае платежеспособный спрос в конечном счете определялся бы всеми семьями, нуждающимися в улучшении жилья. Таким образом, с точки зрения прогнозирования рынка жилья большой интерес представляют не только уровень нынешней платежеспособности, но и потребности семей в жилье.

Существенным фактором, во многом определяющим потребности и  спрос на жильё, является обеспеченность жильём. Для оценки обеспеченности жильём будем использовать показатель общей площади на одного члена  семьи, который составил в Москве 19 кв.м, в Барнауле - 17 кв.м, в Нижнем Новгороде - 15 кв.м.

Проведенные исследования показывают, что размер занимаемого жилья  для большинства семей мало связан с их доходами. Вместе с тем он зависит от качества жилья, особенно в Москве. Данная тенденция является следствием действия на протяжении многих лет системы представления жилья  на бесплатной и статусной основе. Нарождающийся рынок жилья, по-видимому, пока не внес в них существенных изменений.

Для получении общих оценок спроса на жильё семьи были сгруппированы по следующим категориям:

семьи, высказавшие потребность  в улучшении жилищных условий, По данным опросов, процент семей, не удовлетворенных  своими жилищными условиями, в Москве составляет 36,6, в Барнауле - 47,1, в  Нижнем Новгороде - 50,2%. По мнению специалистов, такие оценки потребностей, являются минимальными из-за отсутствия возможностей их улучшить;

семьи, имеющие реальные планы улучшить жилищные условия  в ближайшем будущем. Сюда были включены как семьи, рассчитывающие на бесплатное получение жилья (в порядке очереди, по сносу или выселению, наследству), так и семьи, предпочитающие использовать собственные средства, чтобы купить, построить, обменять с доплатой или  снять жильё. В Москве такие семьи  составляют 19,1%, в Барнауле -21,9%, в  Нижнем Новгороде - 18,3%;

семьи, предъявляющие потенциальный  платежеспособный спрос на жильё. Это  часть предыдущей группы, которая  имеет реальные планы улучшить свои жилищные условия на платной основе. Таких семей в Москве 9,8%, в Барнауле - 14,5%, в Нижнем Новгороде - 8,6%.