Рынок недвижимости

Каждый шаг по приоритетному  направлению должен приводить хотя бы к микроскопическому, по реальному  и признанному населением повышению  уровня жизни. Часто приходится сталкиваться с утверждением, что с этой точки зрения важнейшим является приоритет сельского хозяйства. Особое внимание к земельной реформе и повышению товарности сельскохозяйственного производства не обязательно должно выражаться в льготном режиме кредитования или прямом инвестировании. Долгие годы такой государственной поддержки по отношению к сельскому хозяйству показали ее несостоятельность. Напротив, жилищное строительство эффективно реализует поставленную цель немедленного повышения уровня жизни населения. Нельзя забывать и о том, что улучшение жилищной обеспеченности расширит число сторонников реформ.

Реформы не будут способствовать развитию экономики, если не создадут стимулы для повышения нормы  сбережений населения. Отсутствие достаточного внутреннего накопления в стране никогда не компенсировалось и не может компенсироваться иностранными инвестициями. Почти полное исчезновение внутреннего накопления в России в 1992г. тревожнейшее явление в ходе проведения реформ.

Повышение величины внутренних частных накоплений - стимул развития и реконструкции производства и  хозяйства страны в целом. Поэтому необходимо изыскать искусственные способы стимулирования внутреннего накопления. Основной его источник - сбережения населения, а они могут возникать только для того, чтобы обеспечить старость, купить жильё, производить выплаты в медицинские фонды и др. Самым привлекательным для населения являются сбережения для улучшения жилищных условий. Таким образом, льготный режим для сбережений на покупку жилья при его правильном установлении может не только не быть дополнительным источником инфляции, но даже наоборот, послужить антиинфляционной мерой.

В случае успешного проведения структурной перестройки экономики  России многие предприятия должны быть закрыты или подвергнуты реорганизации  с сокращением численности занятых. В то же время, поскольку процесс открытия новых эффективных производств всегда отстает от предложения рабочей силы, что связано с нехваткой инвестиций, то необходимость обеспечения занятости скоро станет острейшей.

Жилищное строительство  ценно для нас в настоящее  время и своей высокой трудоемкостью, так как сможет поглотить большое  количество безработных. В этой связи  следует уделить большое внимание развитию строительства как отрасли, которая требует значительного  количества работников невысокой квалификации. Широкое строительство дорог  при всей привлекательности такого решения не было бы самым эффективным  способом обеспечения занятости  в России из-за их чрезвычайно высокой  стоимости, удаленности от мест проживания, криминогенной опасности и невозможности  полноценного финансирования в условиях дефицита бюджета. Строительство жилья  менее обременительно для бюджета, более престижно, потребность в  нем велика практически во всех регионах страны.

В России нет достоверных  исследований о мультипликационном эффекте средств. Вложенных в жилищное строительство. Однако проведенные в других странах расчеты свидетельствуют о том, что этот эффект значителен. Увеличение жилищного строительства влечет за собой рост отраслей строительной индустрии - деревообработки, стеклопромышленности, производства металлоконструкций и многих других. Нельзя также забывать, что жильё само по себе является структурообразующим благом, так как новое жильё требует обновления мебели, электробытовой техники да и почти всех товаров длительного пользования. По мнению многих экономистов, жилищное строительство является стимулом развития самого широкого спектра отраслей экономики в сравнении с другими приоритетами. Недаром увеличение заказов на строительство жилья - главный показатель выхода экономики из кризиса, а их уменьшение - первый признак депрессии. Важно понять: наша экономика не сможет подняться, если начнёт с какой-либо высокотехнологичной отрасли как ключевой, играющей роль общенационального « локомотива ». К примеру, самолет или теплоход - продукты экономики всей страны, а в Западной Европе - нескольких стран. У авиационного завода тысячи основных поставщиков, которых невозможно заменить. А ведь каждый из них имеет ещё множество своих поставщиков. Поэтому чтобы организовать производство современного самолета, совершенно недостаточно вложить деньги в строительство одного, самого современного предприятия - нужно сначала поднять всю экономику страны. Поэтому возрождение экономики России, самой России должно начинаться с жилищного строительства - с отрасли, имеющей сравнительно небольшое количество жизненно важных для неё межотраслевых связей.

Выбор жилищного строительства  в качестве государственного приоритета на время проведения реформы сам по себе ещё недостаточен. Важнейшую роль должны сыграть механизмы, которые будут использоваться для реализации этого выбора. Режим приоритетности необходимо построить таким образом, чтобы он способствовал проведению реформы, а не тормозил её.

Каковы же источники финансирования жилищного строительства? Наиболее привычным для населения является его финансирование посредством  государственных централизованных капитальных вложений (ЦКВ). Такой  способ обладает рядом широко известных  недостатков. Его можно рассматривать  только как средство адресной социальной защиты малообеспеченных слоев населения. В тоже время ЦКВ могут служить  средством сохранения строительных организаций и налаживания самого процесса жилищного строительства, пока в полной мере не оказались  задействованы другие источники  финансирования. В любом случае объем  ЦКВ должен быть предельно ограничен, поскольку, во-первых, такие инвестиции усиливают инфляцию, во-вторых затрудняют преобразование форм собственности  и, в-третьих, поощряют государственный  патериализм.

В ближайшее время серьезным  источником финансирования могут стать  средства государственных предприятий  и частных фирм, если построенное  жильё будет продаваться работникам этих предприятий или идти в свободную  продажу, Необходимо разработать ряд  мер, которые могли бы облегчить  запуск и развитие этого процесса. Например, льготное налогообложение  части прибыли, идущей на инвестирование в жилищное строительство, стимулирование процедуры приобретения в городах  участков под жилищную застройку. Однако основным источником финансирования жилищного  строительства должны быть банковские кредиты населению. Поэтому в 1994г. Президент Российской Федерации  издал указ «О Жилищных кредитах»  в соответствии с которым юридические лица и граждане России получают заемные средства для строительства (реконструкции) и приобретения жилья, а также обустройство земельных участков для жилищного строительства на коммерческой основе.

При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения жилья  банком могут предоставляться три  вида жилищных кредитов:

а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый на приобретение и обустройство земли под предстоящее  жилищное строительство, (земельный  кредит);

б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ (строительный кредит)

в) долгосрочный кредит, представляемый для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов  кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.

Подтверждением целевого использования кредита является предоставление заемщиков документов об использовании полученной ссуды  на строительство или приобретения жилья либо на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство.

Обеспечением кредита  является залог заемщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущественных прав на недвижимое имущество, другого имущества.

Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком  документов о его платежеспособности.

Предметом залога могут быть:

а) земельный участок под  строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные  права на этот участок;

б)готовое жильё или незавершенное строительство;

в) другие виды имущества  и имущественных прав.

Создание рынка жилья  не может с самого начала ориентироваться  на все слои населения. Сейчас приобретение жилья возможно только для самых  высокодоходных групп населения. Продуманный  режим кредитования способен включить в процесс приобретения жилья  следующую по доходам группу населения. В принципе это уже не предприниматели, а верхние слои среднего класса. К сожалению, в период реформ данная наиболее экономически значимая группа населения понесла большой материальный урок. В то же время именно она  может считаться основной базой  реформ. Стимулирование экономической  активности указанных слоев населения - чрезвычайно важная задача, решение  которой во многом определяет выход  экономики из кризиса. Включение  данной группы населения в процесс  приобретения жилья может рассматриваться  как отдельный аргумент в пользу льготного кредитования жилищного  строительства.

Задачи приоритетного  развития жилищного строительства  не могут решаться в отрыве от проблем  перераспределения и эксплуатации существующего жилищного фонда. За исключением небольшой части  муниципального жилья для социально  незащищенных слоев населения весь остальной жилищный фонд должен быть частным и принадлежать либо жильцам, либо домовладельцам. При этом следует  использовать систему социальных дотаций  для малообеспеченных групп населения. Однако необходимо продумать последовательность конкретных этапов решения данной задачи, согласовать их между собой. Так, низкая квартирная плата, а отсутствие детально разработанного законодательства затрудняет переход к эффективным  способам эксплуатации многоквартирных  домов.

Приемлемым механизмом перехода к рыночной системе аренды жилья  может стать следующий, Заранее  на определенный период (например, год) устанавливается та доля семейных доходов, которая признается государством общественно  нормальной для затрат на аренду жилья (например, 1% от совокупного семейного  дохода). Фиксируются также расходы  на содержание жилья (возможно, с учетом интересов домовладельца). Недостающая разница выплачивается семье в виде прямых дотаций или своего рода ваучеров, которые учитываются банком по предъявлении их домовладельцем или его агентом. По истечении установленного периода доля затрат на аренду жилья пересматривается (до 2-5%), таким образом, повышение платы за аренду происходит постепенно, не вызывая негативных социальных последствий.

Как ни парадоксально, отсутствие дотаций на аренду жилья отрицательно влияет на бюджет городского хозяйства, поскольку заставляет его нести  практически все расходы по эксплуатации жилья. Не подлежит сомнению, что описанная  смешанная система финансирования повысит эффективность использования  средств (в том числе бюджетных), если будет проведена реорганизация  соответствующих эксплуатационных контор. В противном случае затягивание  реформы в области аренды жилья  может привести к форсированному износу существующего жилищного  фонда и деградации городов. Таким  образом, целесообразно на ближайший  период реформ выделить жилищное строительство  в качестве приоритетного направления  развития экономики. Для этого потребуется, исходя из общеэкономических задач  и конкретной ситуации в России и ее регионах, разработать пакет документов, позволяющих обеспечить реализацию намеченного приоритета.

Заключение

Переход России к рыночной экономике вызывает объективную  необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, что проявляется  в первую очередь в необходимости  формирования рынка жилья. Аналитики  признают факт быстрого развития рынка  жилья в России и начало его  вхождения в цивилизованное русло. Однако ситуация в исследованных  городах развивается неоднозначно.

Наиболее благоприятная  ситуация сложилась на рынке жилья  Барнаула, что обуславливается; относительно невысокими ценами на жильё, относительным  материальным достатком барнаульцев; ориентацией барнаульцев на рыночные способы решения жилищной проблемы; высокой потребностью жителей Барнаула в жилье и другими факторами.

Обратная ситуация сложилась  в Нижнем Новгороде, где отмечаются высокие цены на жильё и низкие доходы населения. Кроме того большинство  жителей Нижнего Новгорода надеются на нерыночные пути решения жилищной проблемы. Эти и другие причины  обуславливают проблематичность скорого  развития рынка жилья в Нижнем Новгороде.

Ситуация в Москве с  развитием рынка жилья весьма благоприятна. Но характерной чертой рынка жилья в Москве является то, что большую часть платежеспособного  спроса предъявляют не москвичи.

В целом, говоря о потребности  и спросе на жильё в крупных  российских городах, можно констатировать существование огромного разрыва  между потребностью в жилье и  денежным спросом на него. Данный разрыв так велик, что до 80% опрошенных вообще не видят возможности улучшить свои жилищные условия. Но даже среди тех, кто намерен этого добиться, более 80% (среди бедных - свыше 90%, но и среди богатых - добрая половина) так и не смогли указать источник финансирования. Поэтому важнейшая задача жилищной политики сегодня - формирование эффективного спроса на жильё с помощью « щадящих » моделей жилищного кредита и поэтапного приспособления к исторически сложившимся у нас формам социальных гарантий.

Говоря о характерных  чертах российского рынка жилья  необходимо отметить, что наиболее развитым и успешно функционирующим  его сегментом является вторичный  рынок и в первую очередь рынок  квартир.

В разных секторах рынка  жилья действует свой доминирующий фактор, определяющий абсолютные величины стоимости объектов сделок и текущую  рассогласованность между спросом  и предложением по этому показателю. Такими факторами являются:

для квартир - ограничение  спроса по покупательной способности (повышенный спрос на дешевые квартиры резко выделяет его из остальных  групп спроса, тем самым дифференцируя рынок на разные группы потребителей);