Рынок недвижимости в России

 
 

Факультет    Управление

Курс, группа    5 курс, 51 АУ

№ зачетной книжки    АУ06-02

Специальность    «Антикризисное управление»

Кафедра    финансы и кредит 
 

Контрольная работа 
 

по  дисциплине    «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

тема:    «Рынок недвижимости в России»

Ф.И.О.    

Допущена  к защите: _______________________________________________

Оценка  работы: ___________________________________________________

Рецензент: ________________________________________________________ 
 
 

Орел  – 2010 
 
 
 
 

СОДЕРЖАНИЕ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

     В настоящее время в России для  всех субъектов хозяйствования и  рядовых граждан формируется  новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в  стадии становления и изучения. В  первую очередь, это относится к  системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так  или иначе связана жизнь и  деятельность людей в любой сфере  бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено  всей системы рыночных отношений. Объекты  недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные  личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью  получения прибыли. Недвижимость –  основа национального богатства  страны, имеющая по числу собственников  массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской  деятельности в различных видах  бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости  и достойного существования всех людей.

     В своей работе я поставила целью  рассмотреть и проанализировать закономерности функционирования и  развития рынка недвижимости в Российской Федерации.

     Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• определить понятие и виды недвижимости;
• определить понятие, виды, субъекты рынка недвижимости;
• рассмотреть основные подходы и методы исследования рынка недвижимости;
• проанализировать состояние рынка недвижимости в Российской Федерации на современном этапе.

    1 ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ  И ЕЕ ВИДЫ 

    Термин  «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного  определения. Согласно Гражданскому кодексу  РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в  том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

    Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный  комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие  рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в  целом или его часть может  быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также  передано по наследству.

               К экономическим характеристикам  недвижимости можно отнести ее  редкость (нет абсолютно одинаковых  объектов недвижимости); стоимость  прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение  территориальных предпочтений может  повысить стоимость недвижимости  без физических изменений), целевое  назначение (как правило, без существенных  затрат не может быть изменено).

    Недвижимость  распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения .

      В зависимости от характера  использования недвижимость  распределяется  на используемую для жилья  (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой  деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных  целей (склады, фабрики, заводы  и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей  (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

    2 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ 

    Рынок – способ взаимодействия продавцов  и покупателей; совокупность существующих и потенциальных покупателей  товара. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Рынок  недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами  недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).    

    Основными особенностями рынка недвижимости являются:

• локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);
• уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);
• низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);
• несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;
• разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

    По  функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:

• рынок земли (земельных участков),
• рынок жилья,
• рынок нежилых помещений,
• рынок промышленной недвижимости.

    Можно также выделить рынок незавершенных  объектов и гостиничных услуг.

    Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут  быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические  фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической  инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

    В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной  деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся  в установлении им в отношении  оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик  рыночной или иной стоимости недвижимости.

    Развитию  рынка  недвижимости способствует свободный  переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Начато создание товариществ  собственников жилья (объединений  владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

    В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается политической конъюнктурой).
2. Инфляция. С одной стороны, инвестиционная активность и развитие нормальной системы ипотечного кредитования снижаются, а с другой - из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными.
3. Размытость законодательной базы.
4. Отсутствие специальных служб сбора и анализа информации, что делает информационное пространство непрозрачным.
5. низкий профессионализм участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы).
6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

    С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и  рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права собственности  на землю, инфляция и другие вышеперечисленные  факторы накладывают отпечаток  на развитие российского рынка недвижимости. 

3 ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ  И МЕТОДЫ ИССЛЕДОВАНИЯ  РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 

    Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

• индивидуальность ценообразования;
• высокий уровень издержек;
• важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;
• высокая зависимость цен, доходности и рисков  от состояния регионально экономики;
• многообразие рисков;
• низкая ликвидность товара на рынке;
• слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

    С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые  затрудняют его анализ. Это:

• труднодоступность достоверной информации;
• ограниченное число  аналогичных сделок;
• многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

    С учетом указанных обстоятельств  анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько  и трудную задачу.

    Именно  в таком качестве она важна  для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет  сфокусировать внимание не на рынке  в целом, а на его составной  части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности  объекта (если речь идет об отдельном  объекте недвижимости). На рынке  недвижимости сегментация может  быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному  назначению объектов или даже по комплексу  признаков.

    Раз и всегда определенного основания  для сегментации нет  и не может  быть. Важно, чтобы она позволяла  объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов  могли быть четко определены и  выделение сегментов позволяло  бы принимать экономически оправданные  решения, лучше понимать поведение  потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

    В качестве признаков, выбранных в  качестве оснований для сегментации  рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

    Может быть избран и иной путь, когда в  основу сегментации кладется классификация  самих потребителей.

    Например, на рынке помещений  коммерческого  назначения  может быть целесообразным следующее разделение потенциальных  потребителей:

1. Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для  их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой  так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.
2. Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.
3. Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.