Рынок недвижимости в России

    Так, повышенный спрос со стороны торгующих  организаций на здания участки. Расположенные  в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как  таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут  быть разными в зависимости от характера торговли:

• для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна  из близость к местам проживания населения;
• для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:
• для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

    В свою очередь рынок офисных помещений  для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже  по качеству предлагаемых на рынке  объектов.

    Таким образом, критерии сегментации не могут  быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители  сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями  и требования сообщество потребителей  и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций  в их поведении.

    И, напротив, если  речь  идет о рабочих  офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут  существенно разойтись и объединение  их в рамках одного сегмента представительства  уже мало оправданным.

    Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которого может быть как  фирма и ее услуги, так и отдельный  объект недвижимости.

    Позиционирование  – отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.

    В качестве продукта при этом может  выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

    Позиционируя  продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся  на рынке, те его достоинства, которые  отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».

    Как и сегментация, позиционирование имеет  двоякое значение. Во-первых, определение  места продукта на рынке является основанием для разработки концепции  продвижения объекта на рынок  – определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

    Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего  максимальный доход предпринимателю.

    Их  значение состоит прежде всего в  том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим  характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

    Качество = цене = потребителю.

    Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка  в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют  к продукту (например, к характеристикам  квартиры), исходя из этого принять  те или  иные технические и градостроительные  решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных  приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз  для того, чтобы сбалансировать все  составляющие приведенной выше формулы.

    Использование сегментации как инструмента  при формировании модели поведения  предпринимателя позволяет рационализировать  свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать  способы продвижения своего продукта. 
 
 
 
 

4 КРИЗИС И РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ 

     За  период с ноября 2008-го года по ноябрь 2009-го года стоимость жилой недвижимости в среднем сократилась на 30-35%, причем в некоторых сегментах  падение цены квадратного метра  достигало 62% — именно на столько  «просел» ценник квадратного метра  в московских коммунальных квартирах.

     Тем не менее, уже с лета текущего года участники рынка начали прогнозировать его восстановление. Действительно, тенденции к стабилизации на российском рынке жилья начали прослеживаться еще несколько месяцев назад, однако пока они являются не достаточно заметными — эксперты ожидали, что  процесс восстановления рынка будет  происходить быстрее.

     Октябрь текущего года стал первым месяцем, когда  московские цены на недвижимость показали рост. Стоимость квадратного метра  в среднем по столице увеличилась  всего на 2%, однако даже это позволяет  говорить о том, что рынок, наконец, достиг своего дна и начал обратное движение к росту. Безусловно, для  того, чтобы выйти на докризисный  уровень, ему понадобится еще  много времени, однако увеличение активности как продавцов, так и покупателей  жилой недвижимости сегодня является очевидным.

     Прошедший год для российского рынка  жилья стал годом потерь. Одновременно с этим он принес ему возможность  выйти на новый качественный уровень. С началом кризиса объемы сделок купли-продажи резко сократились, причем падение затронуло и предложение, и спрос. Продавцы заняли выжидательную  позицию, справедливо полагая, что  рано или поздно стоимость квадратного  метра начнет восстанавливаться. Покупатели не спешили приобретать жилье, ожидая того момента, когда цены на него достигнут  минимума. К слову, для покупателей  такой подход оказался проигрышным вариантом. Многие из них полагали, что конкуренции между желающими приобрести жилье на замершем рынке практически нет, а значит, можно довольно долго выжидать и давить на продавца, сбивая цену. В результате этого многие потеряли действительно интересные варианты, которые успевали перекупать их более удачливые соперники.

     И покупатели, и продавцы на протяжении года были полностью дезориентированы на рынке жилья. В результате этого  большая часть участников рынка  предпочитала пережидать неспокойное  время в надежде на то, что через  несколько месяцев ситуация станет более стабильной и более благоприятной. Сегодня же, после того, как долларовые цены на жилье пошли в рост, а  рублевые прекратили свое падение, и  покупатели и продавцы начали действовать.

     Рост  количества сделок становится не только признаком стабилизации рынка. Во многом он появляется благодаря влиянию  отложенного спроса. Многие покупатели осознали, что рынок достиг дна, только после того, как цены на недвижимость показали первый рост. Именно этот момент стал отправной точкой роста их активности.

     Похожая ситуация складывается и в сегменте новостроек. После того, как многие из застройщиков просто ушли с рынка, не имея возможности продолжать свою деятельность, «в игре» остались только те компании, которые изначально имели  собственный капитал либо смогли вовремя привлечь клиентов снижением  цены (и получить таким образом  оборотные средства). На протяжении года ситуация на рынке новостроек осложнялась еще и тем, что  продавцам приходилось работать с каждым покупателем индивидуально, предлагая дисконт в зависимости  от ситуации. Подобные «закрытые» сделки сделали сегмент непрозрачным настолько, что невозможно даже судить о том, насколько значительным было падение  цен на такую недвижимость.

     Официально  падение цен не превышало 20% от докризисного уровня, однако в действительности сокращение стоимости квадратного  метра было более серьезным. Точно  оценить его невозможно именно из-за скрытых скидок. Процесс восстановления сегмента новостроек также начался  осенью текущего года, однако вернуть  прежние позиции ему будет  очень сложно — слишком много  участников (застройщиков, использующих в качестве оборотного капитала заемные  средства и покупателей, приобретающих  недвижимость с инвестиционными  целями) ушло с рынка в кризис.

     Тем не менее, при условии, что в дальнейшем макроэкономические показатели не будут  резко изменяться, положительная  динамика российского рынка жилой  недвижимости будет оставаться достаточно плавной, а сам рынок — стабильным. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     В результате проделанной работы можно  сделать следующие выводы:

     Во-первых, рынок недвижимости в России в  настоящее время находится в  стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами  неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени  системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке  недвижимости и другие.

     Во-вторых, рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в  России, поскольку недвижимость –  важнейшая составная часть национального  богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

     В-третьих  рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка  недвижимости не может быть рынка  вообще, так как рынок труда, рынок  капитала, рынок товаров и услуг  и т.д. для своего существования  должны иметь или арендовать соответствующие  помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без  рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать  или арендовать и т.д.

     Кроме того, недвижимость – это выгодное вложение капитала (инвестиций), так  как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через  некоторое время можно продать  по более высокой цене или сдавать  в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с  ростом доходов населения он будет  увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения.

     Таким образом, следует отметить, что эффективное  совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России –  это перспективное направление  и его необходимо изучать, используя  отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

     Значительное  снижение цен, падение спроса на недвижимость и последовавшее в результате этого серьезное сокращение числа  сделок стали основными трендами последнего года для российского  рынка жилья.

     При условии, что в дальнейшем макроэкономические показатели не будут резко изменяться, положительная динамика российского рынка жилой недвижимости будет оставаться достаточно плавной, а сам рынок — стабильным. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ 

1. Викторова Л. Ипотека в вашем регионе: Двери  открыты. Пока не для всех // Экономика  и жизнь. – 2005. - № 4. – С. 4
2. Государственный расчет // Экономика и жизнь. – 2005. - № 4. С. 4
3. Григорьев Д. Ловушка для арендатора // Экономика и жизнь. – 2004. - № 37. – С. 2-3
4. Евпланов А. Ипотека обретает реальные контуры // Российская газета. – 2005. - № 7. – 1 марта. –С. 3
5. Звягин Ю. Ипотечный кредит дорог и колюч // Российская газета. – 2005.- № 9. – 22 марта. – С. 3
6. Ивакин А. Что в «земельном» портфеле Германа Грефа // Российская газета. – 2005. - № 6. – 22 февраля. – С. 4
7. Колодина И. Жилье в доступном пакете // Российская газета. – 2005. - № 2. – 25 января. – С. 1, 3
8. Куликов М. Закон квадратного метра // Российская газета. – 2005. - № 7. – 1 марта. – С. 1, 3
9. Латышева О., Кузнецова Т., Попова Е. Земля: поторгуемся? // Экономика и жизнь. – 2005. - № 7. – С. 4-5
10. Морозова Л. Куда движется недвижимость // Российская газета. – 2005. - № 10. – 29 марта. – С. 8
11. Назарова Л., Башкатова Е., Латышева О. Как на Руси строить лучше // Экономика и жизнь. – 2004. - № 28. - С. 2-3
12. Тыртышов Ю.П. Проблемы формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации // Экономика строительства. – 2004. - № 11. – С. 2-13
13. Экономическая теория: Учебник. – Изд. испр. и доп. / Под общей ред. акад. В.И.Видяпина, А.И.Добрынина, Г.П.Журавлевой, Л.С.Тарасевича – М.: ИНФРА-М, 2004. – 672 с.