Рынок недвижимости в России

1. Основные  тенденции формирования рынка недвижемости в России.
1. Понятие недвижимости, рынок недвижимости.

     Уже в законах Древнего Рима имущество  подразделялось на движимое и недвижимое. В России термин «недвижимое имущество» введен Петром I в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех  пор это понят ие широко применялось  в дореволюционной России.

      
После Октябрьской революции, в 1920-х  голах, в Советском Союзе названное  деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам  советского общества и в связи  с отменой частной собственности  на землю было упразднено, а права  собственности, относимые ранее  к недвижимости, были изъяты из гражданского оборота. (Заметим, 
что в реальности недвижимость никуда не девалась, существовали собственные дома, позже - кооперативные квартиры, были приусадебные и дачные участки - не вполне собственность, но все же собственность, и это все продавалось-покупалось, наследовалось и т.д.: даже государственные квартиры фактически превращались в объект рыночных операций.) 
В ходе рыночных экономических реформ последних лет в России законодательное деление имущества на движимое и недвижимое было восстановлено. Действующий Гражданский кодекс РФ разделяет объекты гражданских прав на движимые и недвижимые веши. В ст. 130 записано: <<К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты... Веши, не относящиеся к недвижимости... признаются движимым имуществом».

     С началом перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике начал  развиваться новый сектор экономики  России – рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности.

     Рынок недвижимости —  это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

     Однако  более полным будет определение  рынка недвижимости, представляющего  комплекс отношений, связанных как  с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже  существующих.

     Рынок недвижимости – это взаимосвязанная  система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и  финансирование объектов недвижимости.

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно  отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.

     Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, т.к.  недвижимость – важнейшая  составная часть национального  богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка  недвижимости не может быть рынка  вообще, т. к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и  т. д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей  деятельности необходимые им помещения. 
 
 
 
 
 
 
 

     

2. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости.

     В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и  все большее число граждан, предприятий  и организаций участвует в  операциях с недвижимостью.

     Рассмотрим  основные факторы его формирования:

     1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные  акты, принятие которых обуславливается  «политической конъюнктурой» в  тот или иной момент времени).

     2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная  активность снижается «тормозится»  развитие нормальной системы  ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных  и рентабельных направлений инвестирования  вложений в недвижимость являются  привлекательными, так как «в  определенной мере» позволяют  сохранить средства от инфляции).

     3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка  недвижимости).

     4. Непрозрачность информационного  пространства вследствие политической  неустойчивости, слабого развития  инфраструктуры (только намечены  формы сотрудничества, роли и  функции отдельных звеньев, отсутствуют  специальные службы сбора и  анализа информации), низкого профессионализма  участников рынка недвижимости (небольшой  опыт работы, неопределенность законодательной  базы, тенденция подбора сотрудников  по дружбе и родству, а не  по профессиональным качествам).

     5. Отсутствие четкой методической  базы по оценке недвижимости.

     6. Неравномерное развитие сегментов  рынка недвижимости (наиболее массовым  является рынок жилья). 
 
 
 

     1.3. Этапы формирование рынка недвижимости в России.

      1. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991–1995 годы.

     Для него характерна стадия первоначального  накопления капитала. Отношения между  участниками рынка еще не оформлены  и носят хаотичный характер. Культура капиталистических отношений пока не сформирована, старые законы уже не действуют, а новые еще не написаны.

     Спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

      2. Период относительного затишья и осторожности: 1995–1998 годы.

     Передел собственности входит в завершающую  стадию. Страна оправляется от потрясших  ее в предыдущие годы кризисов и  катаклизмов: краха банковской системы, «черного» вторника и т. д. Народ, наученный на собственных ошибках, к рынку относится с некой  предубежденностью, осторожностью, не желает куда-либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее.

     Начинает  развиваться новая законодательная  база — основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие  правила, появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России.

       Этот период характеризуется  предоставлением значительных льгот,  что при сохранении хорошей  конъюнктуры позволяло получать  хорошие доходы, что влекло в  данный сегмент рынка новых  предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

      3. Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный) период: 1998–1999 годы

      Этот  период  характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.

      4. Этап профессионального развития рынков (рекламного и недвижимости): 1999–2002 годы

     Со  второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема.

     Страна  полностью оправилась от кризиса, уровень  доходов населения стабилизировался и даже растет. Идет формирование среднего класса, которому еще далеко до того, чтобы стать основным диктатором интересов в формировании потребительских  предпочтений, но рынок уже реагирует  на него, выделяя в самостоятельную  целевую группу. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно  новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между  продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной  базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений. Рынок уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Рынок начинает развиваться в профессиональном плане. 

     5. Этап профессионального развития рынков (недвижимости и рекламного): с 2002 года по настоящее время

     На  данном этапе впервые отчетливо  прослеживается смена приоритетов: уже не продавец диктует покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного  товара, основываясь на собственных  убеждениях и предпочтениях. Наступает  «эпоха покупателя», на рынке утвердилось  золотое правило — «клиент  всегда прав». Повышается качество знаний потребителя о рынке и его  механизмах. На смену выбору, сформированному  рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя на уровне «нравится  — не нравится», пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание  собственных предпочтений и представлений  о желаемом жильеТакой подход, соответственно, меняет и положение продавца, задача которого теперь — вывести на рынок  товар, максимально соответствующий  по своим характеристикам ожиданиям  клиента.

     Что касается рынка предложения, то он тоже несколько меняет свою структуру, ориентируясь на потребителя. В связи с растущим уровнем благосостояния населения  увеличивается прослойка людей, причисляющих себя к среднему классу. Рынок реагирует на эту тенденцию  растущим количеством проектов бизнес-класса.

     Недвижимое  имущество занимает центральное  место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие  функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно  связано экономическое и правовое регулирование государством различных  сфер жизни общества и материального  производства.

2. Задача.

          Определить стоимость офиса на  основе затратного метода на  основании исходных данных, представленных  в таблице 1.

  Примечание: с 16.05.1995г. нормативная цена земельных  участков устанавливается в размере  не менее 5- кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, но не более 75% рыночной стоимости  подобных земельных участков.  
 

Решение:

Стоимость объекта (Соб)  = Сзу + Свс – Сиз

Где:

Сзу – стоимость  участка земли