Рынок недвижимости в России

Свс – восстановительная  стоимость объекта недвижимости

Сиз – накопленный  износ

1. Рассчитаем Сзу

Нормативная цена земельного участка устанавливается  в размере не меннее 5-ти кратной  ставки налога на единицу площади  земельного участка.

а) 1 сотка = 100м2

б) площадь земельного участка = 5,4*100 = 5400м2

в) налог на землю = 5400*2,3 = 12420руб.

г) нормативная  стоимость участка = 12420 * 5 = 62100руб.

Рассчитаем стоимость  участка согласно коэффициентам:

1997г = 62100*2 = 124200руб.

1998г = 124200*1 = 124200руб.

1999г = 124200*2 = 248400руб.

2000г. = 248400*1,2 = 298080руб.

2001г = 298080*1,18 = 351734,4руб.

2002г = 351734,4*1,14 = 400977,22руб.

Т. обр., Сзу = 400 977,22руб.

2. Рассчитаем Свс

Примем, что 1$ = 30руб.

Восстановительная стоимость офиса = 11900*30 = 357000руб.

Т. обр., Свс = 357 000руб.

3. Рассчитаем Сиз

Накопленный износ = 357000*12% = 42840,00руб.

Т. обр. =  Сиз = 42 840,00руб.

4. Рассчитаем Соб

Соб = 400977,22+357000,00-42840,00 = 715137,22 
 

Вывод: Стоимость  офиса, рассчитанная затратным методом, равна 715 137,22руб 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Выдача  и погашение ипотечного кредита.
1. Ипотечный кредит.

 

Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя .

Во всем мире ипотечное кредитование развивается  и функционирует как форма  долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению  ряда социальных и экономических  проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан  и предприятий.

Предметом ипотеки  может быть следующее имущество:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

       
В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

 
В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик  и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые  заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

• между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

 

 
 

Условные обозначения: 1 – договор о накопительном  жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор  страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи  закладных листов.

 
Рис. 5. Договорные отношения при  одноуровневой схеме ипотечного кредитования  

В качестве кредитора  может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска  ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование  возможных рисков.

При нехватке средств  для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части  капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением  заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих  организаций – минимально (как  правило, это только страховая организация).

В двухуровневой  модели ипотечного кредитования кроме  заемщика и кредитора участвуют  посредник (ипотечное агентство) и/или  участник финансового рынка (ипотечная  финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.6).

 

 
Условные обозначения: 1 – кредитный  договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор страхования заложенного  жилья, 4 – договор купли-продажи  жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор  переуступки прав требования по ипотечным  кредитам, 8 – договор о порядке  осуществления операций с ценными  бумагами ипотечного агентства, 9 –  договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи  ценных бумаг.

 
Рис. 6. Договорные отношения при  двухуровневой схеме ипотечного кредитования

 
На первом этапе реализации договорных отношений между участниками  двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор  и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

После получения  кредита заемщик заключает договор  купли-продажи жилья с продавцом  или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается  с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой  организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном  ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается  соответствующее соглашение об уступке  прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.  

2. Основные  этапы ипотечного кредитования

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс, требующий  тщательной проработки принимаемых  решений.

Для максимального  сокращения процедуры оформления кредита  и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные  формы документов. Например, для  кредитования жилья: заявление о  предоставлении кредита, справка о  наличии вкладов, справка о наличии  работы, калькуляция затрат на получение  кредита и кредитная справка.

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно  шире. Основное внимание здесь уделяется  качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения  кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между  заемщиком и арендатором; изучается  репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и  других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие  этапы ипотечного кредитования :

1)  предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды); 
2)  сбор и проверка информации о клиенте и о залоге; 
3)  оценка вероятности погашения кредита; 
4)  принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения); 
5)  заключение кредитной сделки; 
6)  обслуживание кредитной сделки; 
7)  закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Заявление о  предоставлении кредита рассматривается  кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это  заявление включает следующую информацию:

—  желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа; 
— описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание; 
— источник первоначального платежа; 
— назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т. д.; 
—биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации; 
— сведения о работе и источниках дохода; 
— сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%:

%

В соответствии с этим отношением ограничение для  суммы кредита будет следующим:

Сумма кредита = 0,7 • Стоимость объекта залога

Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту  к сумме доходов заемщика —  не более 30% чистого дохода заемщика:

Платеж  по кредиту = 0,3 • Чистый доход заемщика

Кредиты предоставляются  при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере  не менее 30—50% от рыночной стоимости  приобретаемого жилья (соответствует  рекомендуемой величине первого  взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут  выступать депозитные вклады или  наличные денежные средства, которые  непосредственно перед предоставлением  кредитных средств должны быть размещены  заемщиком в банке на депозитном счете.

Сумма кредита  и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения  платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих  процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.

Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и залоге» — выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к  предмету кредитуемой сделки: приобретаемая  недвижимость должна быть ликвидной, права  со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.

По результатам  повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие  балльную оценку:

-  сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей; 
-  основная информация о приобретаемой недвижимости; 
-  наличие первоначального капитала; 
-  сведения о занятости заемщика и поручителей; 
-  сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей; 
-  сведения об имуществе заемщика.

В зависимости  от набранного посредством тест-анкеты количества баллов, заемщики классифицируются на «стабильных» и «нестабильных».