Рынок недвижимости в России

При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и  дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и  порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.

На следующем  этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

Затем принимается  решение о выдаче кредита или  отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию.

При выявлении  ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить переговоры, «стабильному» потенциальному заемщику предоставляют список необходимых  для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

-  отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика; 
-  отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика; 
-  отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества; 
-  отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества

Следующий этап — «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту  принимается на основе экспертного  заключения, объединяющего всю собранную  информацию о заемщике и объекте  залога:

-  желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования; 
-  анализ объекта залога; 
-  информация о заемщике, членах его семьи и поручителях; 
-  описание предполагаемой сделки; 
-  источники погашения кредита; 
-  расчет возможной суммы кредита; 
-  анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества; 
-  риск смерти или утраты трудоспособности заемщика; 
-  предлагаемые варианты обеспечения. Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.

На этапе  «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры:

-  договор купли-продажи недвижимости; 
-  кредитный договор; 
-  договор ипотеки (подлежит государственной регистрации); 
-  договоры страхования.

Договор купли-продажи  недвижимости, на приобретение которой  берется кредит, заключается между  заемщиком и продавцом этой недвижимости.

В кредитном  договоре стороны предусматривают  сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов  за пользование кредитом; очередность  погашения кредита и процентов  по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания  кредита и процентов по нему и  др.

В договор об ипотеке стороны включают:

-  предмет ипотеки;  
-  цену передаваемого в ипотеку помещения; 
-  существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);  
-  размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);  
-  срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);  
-  указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);  
-  требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;  
-  основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Права и обязанности  сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать  кредитору и заемщику защиту их интересов  и возможность отстаивания своих  прав. В случае, если заемщик не в  состоянии возвратить кредитные  средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договоров страхования  заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора  осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют  большую ликвидность на вторичном  рынке. Во многих странах с рыночной экономикой функционирует система  государственного страхования ипотечных  кредитов, выдаваемых как государством, так и частными кредиторами. Чтобы  быть застрахованным государственным  учреждением, ипотечный кредит и  объект залогового обеспечения должны соответствовать довольно жестким  требованиям. Система частного страхования  более привлекательна для заемщика и кредитора, так как недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность кредитору продать закладную на вторичном рынке.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с  условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель  имеет право преимущественного  удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими  кредиторами, поэтому целесообразно  страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую  размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность  проверять наличие и состояние  заложенного имущества в натуральной  и документальной форме.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с  рекомендованной кредитным учреждением  страховой компанией договор  страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и  договор-обязательство страхования  квартиры.

Страховая компания до заключения договоров страхования  тщательно изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень  надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может установить более высокую  тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.

Этап завершается  перечислением кредитных средств  безналичным путем согласно договорам  купли-продажи или платежному поручению  заемщика.

Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:

-  осуществляется прием платежей; 
-  проверяется соответствие фактических выплат графику платежей; 
-  ведется бухгалтерский учет операций; 
-  рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке; 
-  взимаются просроченные платежи; 
-  ведется работа с проблемными кредитами: 
-  переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной .ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.; 
-  ведется отчетность по выданным кредитам.

«Закрытие кредитной сделки»  — заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ.

Если заемщиком  и залогодателем не выполняются  условия кредитного договора или  договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение  долга кредитору (основной суммы  долга, процентов, штрафов, пеней и  т.д.), осуществление расходов по процедуре  обращения взыскания и продажи  предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик. 
 
 

3. Погашение кредита

Постоянные  ипотечные кредиты

 
В настоящее время разработано  множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости  от схем выдачи и погашения.

Постоянный  ипотечный кредит предусматривает выплату кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой кредит называют самоамортизирующимся). Кредитор устанавливает:

• максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности:

 

 

 
где  
– коэффициент ипотечной задолженности (обычно не более 70%, так как чем он выше, тем больше риск нарушения заемщиком своих обязательств);

И – сумма  ипотечного кредита;  

С – стоимость  объекта недвижимости;

• срок кредита (обычно предусматривается штраф за досрочное погашение, в процентах от оставшейся суммы долга);
• процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий.

 

Ипотечные кредиты с переменными  выплатами

 
Ипотечные кредиты с переменными  выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного  долга и процентов, а также  другие дополнительные условия.

Кредиты с «шаровым» платежом. Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту.

 Подразделяются  на : 

• Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат; погашение долга и процентов по кредиту производится в конце срока. Использование таких кредитов ограничено: к ним прибегают земельные спекулянты, которые рассчитывают на продажу объекта в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.
• Кредиты с выплатой только процентов предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока – «шаровой» платеж основной суммы долга.
• Кредиты с частичной амортизацией и итоговым «шаровым» платежом.

«Пружинный» кредит (с фиксированным  платежом основной суммы) предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.

Кредит  с участием предполагает, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму процента, следовательно, позволяют приобретать более дорогую недвижимость.

При предоставлении кредита с участием в доходах кредитор претендует на часть превышения чистого операционного дохода приносимого объектом недвижимости.

Кредит  с участием в приросте стоимости предполагает, что кредитор будет иметь долю в возросшей стоимости недвижимости. Эту долю кредитор получает, когда недвижимость продается или в другой обусловленный момент. Сумма увеличения стоимости недвижимости равна разнице между ценой продажи (или оцененной стоимости на текущий момент) и ценой покупки. Стоимость капиталовложений заемщика, сделанных в период владения, прибавляется к цене покупки.

Дополнительный  доход, получаемый кредитором, носит  название «крикер». В обмен на его  получение кредитор снижает ставку за пользование денежными средствами.

Кредит  с нарастающими платежами применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования: