Рынок недвижимости и особенности его функционирования

     О том, какие тенденции в 2009 году наблюдались  на рынке жилой недвижимости в  регионах России рассказал генеральный директор Адвекс-недвижимость В. Гаврильчук. В его выступлении прозвучали следующие цифры и оценка состояния рынка жилой недвижимости регионов в которых работает компания Адвекс:

     1) В 2009 году произошло сокращение сделок на -17% на вторичном рынке, и на -14% на первичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга.

     2) Если в 2007 году через риелторские компании проходило 58% всех сделок на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга, то в 2009 году их доля сократилась до 38%. Многие агентства недвижимости не пережили кризиса и ушли с рынка, либо сократили штат сотрудников. Риелторы этих компаний продолжили свою работу в частном порядке.

     3) Цена квадратного метра жилья, по итогам 2009 года, упала в СПб примерно на -20% по отношению к показателям 2008 года.

     4) В ноябре 2009 года рост количества сделок составил 36% (по отношению к ноябрю 2008 года). При этом в сегменте жилья экономкласса наблюдалось незначительное повышение стоимости квартир. Так, например, если в начале осени самая дешёвая однокомнатная квартира в Санкт-Петербурге стоила 2 миллиона рублей, то сейчас - 2,2-2,3 млн.руб. Таким образом, цены на жилую недвижимость в северной столице совпадают с ценами в Подмосковных городах вроде Подольска. Так же как и в Подмосковье и Москве в конце года в Питере наблюдался небольшой всплеск активности покупок и незначительное повышение цены квадратного метра жилья.

     5) Разную направленность демонстрировали цены на жилую недвижимость в регионах. В Тюмени, например, был стабильный спрос в течении всего года с резким скачком в ноябре-декабре. В тоже время в Воронеже рынок был депрессивным [19].

     Говоря  о конкуренции на рынке между  крупными агентствами недвижимости, «мелочью» и частными риеторами  за клиента, В.Гаврильчук рассказал  о преимуществах мультилистинга. В качестве положительного примера была названа мультилистинговая система Екатеринбурга. С её помощью «около 90-92% рынка жилой недвижимости города контролируют компании - агентства недвижимости». Благодаря мультилистингу комиссионное вознаграждение компаний снизилось, а клиент стал получать более качественную риелторскую услугу. Мультилистинг в Санк-Петербурге не получил такого широкого распространения, так как, по словам Владимира Гаврильчука «участники рынка не могут договориться между собой». Быть может именно поэтому его компания за полтора года снизила свои комиссионные с 4,7 до 3,2% от суммы сделки?

     Все участники пресс-конференции заканчивали  свои выступления прогнозами на 2010 год. Общими, во всех прогнозах, были слова: «если макроэкономическая ситуация в стране и в мире...», «если цены на нефть...», «если наше правительство не сделает резких непродуманных шагов», то:

     • цены на жильё в 2010 году могут вырасти, но не более чем на +5% к уровню годовой инфляции;

     • если рост цен и начнётся, то не ранее весны. Во многом определяющим будет февраль. В январе рынок жилой недвижимости будет «спать»;

     • к концу года начнёт проявляться дефицит предложения на первичном рынке жилья. Особенно в Москве. В наибольшей мере в сегменте экономкласса. Резкое сокращение предложения жилья должно произойти через 1,5-2 года;

     • на рынке загородной недвижимости ликвидными будут посёлки с большой степенью готовности и развитой инфраструктурой. Закладка новых проектов и завершение только начатых — под большим вопросом;

     • приоритеты населения будут смещены на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и квартиры экономкласса;

     • ипотека, даже при возможном в 2010году снижении ставок по кредитам до 10% годовых, будет мало востребована. Для возвращения ипотеки на до кризисные позиции понадобится не менее 2-3 лет [20].

     Не  очень радужные перспективы, но и  не совсем пессимистично. Характерно, что словосочетание «программа доступное  жильё» на пресс-конференции прозвучало всего один раз. И произнесла его, в своём вопросе, корреспондент радиостанции «Свобода». 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 2.ТЕКУЩИЕ ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ВТОРИЧНОГО РЫНКА КОГАЛЫМА

     Покупайте землю, её больше не производят. Эти слова Марка Твена в полной мере относятся и к недвижимости, поскольку, несмотря на то, что "недвижимость", всё-таки, "производят" - строительство недвижимости связано с выделением земли, ресурсы которой, в свою очередь, сильно ограничены, особенно в городской зоне. Этим, отчасти, объясняется то, что цены на недвижимость, как коммерческую, так и жилищный фонд (квартиры), постоянно растут, опережая рост доходов большей части населения [21].

     Специалисты-аналитики рынка недвижимости и ипотечные брокеры делали и делают много противоречивых и спорных прогнозов относительно тенденций дальнейшего развития рынка, предсказывая как понижение так и резкий рост цен на жильё. Государственные жилищные программы в рамках проекта доступное и комфортное жилье гражданам России, такие как:

     • социальная ипотека,

     • ипотека молодая семья,

     • "жилье военным",

     • ипотека без первоначального взноса,

     • жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК),

     • жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), паевые инвестиционные фонды (ПИФ-ы),

     • паевые строительные кооперативы (ПИК-и)

     • агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)

     А так же изменение законодательства в жилищной сфере и сфере недвижимости:

     •  «Жилищный кодекс», закон о обязательной регистрации в юстиции инвестиционных договоров и договоров долевого строительства,

     • закон «Об ипотеке», закон «О жилищно-накопительных кооперативах» не могли не отразиться на рынке недвижимости и определили тенденции его дальнейшего развития [22].

     Несмотря  на наличие объективных причин роста цен на недвижимость, есть как объективные, так и субъективные факторы, сдерживающие темпы этого роста цен. Как и любой другой рынок, рынок недвижимости регулируется балансом "спроса и предложения". Например, активность населения по покупке-продаже квартир заметно снижается в периоды новогодних праздников и летних отпусков, что видно на приведённом графике "Динамика изменения цены квадратного метра на вторичном рынке Новосибирска» (Приложение 9). Это заметно сказывается на ценах квартир, но не стоит забывать, что в эти периоды так же снижается и количество квартир, предложенных к продаже.

     С сентября 2007 года рост цен на недвижимость заметно снизился, средняя стоимость квадратного метра жилой площади упала до уровня летних цен. Это очень нетипично для жилой недвижимости - обычно осенью, после летней стагнации, цены начинают активно расти.  
    Единственным объяснением такого поведения цен, может являться ипотечный кризис.

     Количество  квартир, предлагаемых к продаже, практически  не уменьшилось. Число покупателей, из-за уменьшения объёмов ипотечного кредитования, уменьшилось. Как результат - цены на квартиры не только не увеличились, а даже упали, рынок недвижимости до сих пор находится в состоянии "лихорадки".

     Ипотечный кредит - целевой кредит на недвижимость под залог этой приобретаемой недвижимости. При этом недвижимость, приобретённая посредством ипотечного кредита, оформляется в собственность заемщика, но находится в залоге у кредитора до полного погашения кредита. Ипотечный кредит зачастую единственно возможная форма приобретения как жилой недвижимости, так и коммерческой недвижимости.

     Как на самом деле ведёт себя этот рынок недвижимости? Как влияют на него различные внешние факторы? Каковы тенденции развития рынка недвижимости на данный момент? Когда лучше всего покупать квартиру?

     Ниже  приведены квартиры с самой низкой стоимостью, и самые дорогие квартиры, предлагающиеся к продаже на настоящий момент среди 1-2-3-4 комнатных квартир вторичного рынка недвижимости Когалыма, а также частные дома.

     

 
Рис 3. Динамика изменения цены квадратного метра на вторичном рынке в РФ

     2.1. Динамика цен на квартиры в городе Когалыме

2.1.1. Динамика цен на однокомнатные квартиры

На март 2010 диапазон цен на однокомнатные  квартиры в абсолютном выражении составляет 800 000 – 1 900 000 рублей.

 
 
 
 
 
 
 

     В Когалыме продается 10 однокомнатных  квартир

 

     Самая дешевая по цене квартира имеет стоимость  800 000 рублей и находится в поселке НГДУ.

 

     Самая дорогая по цене квартира имеет стоимость  1 900 000 рублей и находится в седьмом микрорайоне Когалыма.

     2.1.2. Динамика цен на двухкомнатные квартиры

     На  март 2010 года  диапазон цен на двухкомнатные  квартиры в абсолютном выражении  составляет 1 250 000 – 3 050 000 тысяч рублей.

     В Когалыме продается 53 двухкомнатных квартира