МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНСТИТУТ ФИНАНСОВ, УПРАВЛЕНИЯ И БИЗНЕСА

ФИЛИАЛ  В Г. КОГАЛЫМЕ  
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

По дисциплине экономика недвижимости

На тему: «Рынок недвижимости и особенности его функционирования» 
 
 
 
 
 
 
 

                                                                                   

                                                                                     Выполнила:

                                                                                     студентка 3 курса группа 2

направление   «Экономика»     

                                                              
 
 
 
 

Когалым – 2010

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….5

ГЛАВА 1. СОСТОЯНИЕ И ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА  НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ…………………………………………………25

     1.1.Динамика  цен на рынке недвижимости……………………………..25

     1.2.Индексы  рынка недвижимости………………………………………30

          1.2.1.Индекс стоимости  жилья (средний уровень цен 

          на жилье)..............................................................................................33

          1.2.2. Индекс ценового  ожидания (темп изменения цен 

          на жилье)……………………………………………………………..34

          1.2.3. Индекс доходности  жилья (экономическая  целесообразность

          инвестиций жилье)…………………………………………………..36

     1.3.Прогнозы  цен на рынке жилой недвижимости  в 2010 году………..37

ГЛАВА 2.ТЕКУЩИЕ ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ВТОРИЧНОГО РЫНКА КОГАЛЫМА…………………………………………………………...42

     2.1.  Динамика цен на квартиры в  городе Когалыме…………………...44

         2.1.1. Динамика цен на однокомнатные квартиры………………….44

         2.1.2. Динамика цен на двухкомнатные квартиры………………….46

         2.1.3. Динамика цен на трехкомнатные квартиры………………….48

         2.1.4. Динамика цен на четырехкомнатные квартиры……………...52

     2.2. Факторы, влияющие на стоимость  квартиры………………………54

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….56

СПИСОК  ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………………..58

ПРИЛОЖЕНИЕ………………………………………………………………….60 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ 

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно  отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике.

     Рынок – это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). [1]

     Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок  труда, рынок капитала, рынок товаров  и услуг и т. д. для своего существования  должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

     По  утверждению ряда зарубежных экономистов, рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду. В свою очередь связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что недвижимость - это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок. Последнее свидетельствует, что сфера деятельности недвижимости многогранна, являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то же время участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества [1].

     Состояние, тенденции рынка недвижимости зависят  от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов. Рынок выполняет экономическую  функцию сведения вместе покупателей  и продавцов. В силу специфических  свойств недвижимости рынок недвижимости существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики. Рынок недвижимости - это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

     Рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен. Что касается получения информации о рынке недвижимости, то она не является такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.д.

     Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.

     Однако  прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости»[2].

     Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

     В систему рынка недвижимости при  таком подходе включаются отношения, возникающие:

     • в ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

     • в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

     • в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

     Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом – объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

     Объектом  недвижимости может быть участок  земли,   административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения (Приложение 1).

     Классификация объектов недвижимости по различным  признакам (критериям) способствует более  успешному изучению объектов. Для  этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

     1) Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

     2) Искусственные объекты (постройки):

     • жилая недвижимость – малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

     • коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

     • общественные (специальные) здания и сооружения .

     а) лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

     б) учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

     в) культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

     г) специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

     • инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

     Искусственные объекты получили название – «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

     Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

     • при консервации – срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;

     • при полном прекращении строительства – порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

     Земельные участки могут быть двух видов:

       1) Делимые – когда земельный участок можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования (Приложение 2). В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

     2) Неделимые.

     Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель: